Страница 13 из 15
Рассчитанная с учетом региональных различий доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2008 г. (21,5 %) незначительно превысила уровень 2007 г. (21,1 %) и уменьшилась по отношению к 2006 г. (22,2 %) (рис. 1.24).
Источник: Росстат, ЦБ РФ.
Рис. 1.24. Динамика доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, по Российской Федерации
Среди субъектов Российской Федерации лидерами по значению показателя являются Ненецкий АО (72 %), Мурманская область (64 %), Магаданская область (63 %), Ханты-Мансийский АО (63 %), Ямало-Ненецкий АО (59 %), Тюменская область (48 %). Наименьшие значения показателя имеют Тверская область (7 %), Республика Мордовия (9 %), Калужская область (9 %), Санкт-Петербург (9 %). В Москве значение данного показателя в 2008 г. составило 13 %.
Примерно половина населения России проживает в регионах со значением показателя меньше 20 % и около половины – в регионах, где доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, превышает 20 %. В субъектах Российской Федерации, где значение данного показателя доступности жилья превышает 40 %, проживает лишь 4,2 % населения.
1.5 Основные результаты и уроки развития ипотечного жилищного кредитования в России
1.5.1. Рынок жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства
1. Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис оказал на ипотечное жилищное кредитование. Объемы ипотечного кредитования резко снизились до уровня начала 2006 г., процентные ставки повысились до максимального уровня с III квартала 2006 г.
2. Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что отрицательно сказалось на увеличении доли просроченных ипотечных кредитов.
3. Отсутствие долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования в сложившихся условиях определяет ключевую необходимость существенной государственной поддержки механизмов рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, другие институты развития, Банк России, а также привлечение в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности средств пенсионных накоплений. В противном случае рынок ипотечного кредитования может быть практически свернут до восстановления доступности финансовых ресурсов на рынке.
1.5.2. Государственная политика по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования
1. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2005–2008 гг. было динамичным и устойчивым благодаря совместным скоординированным усилиям федеральных и региональных органов власти, совершенствованию нормативной правовой базы в сфере ипотечного кредитования, государственной финансовой поддержке деятельности федерального института развития АИЖК и региональных ипотечных агентств по рефинансированию ипотечных кредитов на всей территории Российской Федерации.
2. Развитие системы рефинансирования и деятельность АИЖК как государственного института развития ипотеки способствовали ускоренному развитию ипотечного кредитования в российских регионах, выходу на рынок большого количества средних и мелких банков, формированию конкурентной среды в большинстве регионов Российской Федерации, повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования позволила увеличить сроки ипотечного кредитования, снизить процентную ставку, вывести на рынок различные кредитные продукты для разных категорий заемщиков. Начато формирование внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, который в перспективе должен стать основным источником финансирования ипотеки.
3. Увеличение платежеспособного спроса на жилье с помощью ипотеки привело к росту уверенности девелоперов в реализации жилья и расширению источников финансирования жилищного строительства, что послужило предпосылкой к увеличению объемов жилищного строительства. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья в регионах достигла в 2008 г. в среднем 17 %.
4. Государственная политика в отношении финансирования жилищного строительства оказалась не столь эффективной, как в ипотечном кредитовании. Основным источником инвестиций здесь оставались средства населения, в том числе частично – кредиты на строительство жилья.
5. Антикризисные меры по поддержке рефинансирования ипотечного кредитования, в том числе реализуемые АИЖК, обеспечили поддержку на минимальном уровне рынка ипотечного кредитования. По итогам 2009 г. прогнозируется общий объем ипотечного кредитования на уровне 120–125 млрд руб., т. е. около 20 % уровня 2008 г. Такой объем является минимально необходимым для сохранения базовой инфраструктуры ипотечного кредитования, жилищного строительства, реализации целевых программ по обеспечению населения жильем и позволит возобновить положительную динамику ипотечного кредитования после стабилизации ситуации на финансовых рынках.
6. Программа по реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в результате кризиса в тяжелой жизненной ситуации, позволила предотвратить изъятие жилья у 25–30 тыс. заемщиков в 2009 г. (25–30 % от пессимистического прогноза максимального числа заемщиков, которым будет необходима реструктуризация ипотечных кредитов за счет бюджетных средств). Необходимо стимулировать резервирование регионами и муниципалитетами освобождающихся жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда для формирования маневренного жилищного фонда в целях его предоставления для временного проживания заемщикам, на жилье которых будет обращено взыскание.
7. Успешно реализуется подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», которая в эффективной форме позволяет молодым семьям сочетать получение ипотечного кредита с бюджетной поддержкой на оплату первоначального взноса по таким кредитам. Спрос на участие в программе существенно превышает выделяемые на ее реализацию средства (в 2009 г. объем запрашиваемых средств в 4,7 раза превышал выделенные из федерального бюджета).
1.5.3. Доступность жилья для населения
1. На протяжении двух кварталов 2009 г. практически впервые начиная с 2004 г. отмечено снижение средних реальных цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом реальные цены на первичном рынке жилья снизились больше, чем на вторичном.
2. Средние значения коэффициента доступности жилья, характеризующего соотношение цен на жилье и доходов населения, практически не изменились, однако в трех федеральных округах (Приволжский, Уральский и Сибирский) наметилась новая тенденция – к снижению значения этого показателя, т. е. повышению доступности жилья. Это обстоятельство требует дальнейшего анализа в разрезе субъектов Российской Федерации и определения факторов, влияющих на данную положительную динамику.
3. Финансовый кризис 2008 г. ограничил возможности многих домохозяйств по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов. Несмотря на улучшение показателя соотношения цен и доходов населения, в результате существенного ухудшения условий ипотечного кредитования снизилась доступность приобретения жилья как в среднем по России, так и во всех федеральных округах.
4. Результаты анализа государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования свидетельствуют о ее высокой эффективности в период 2005–2006 гг. В 2006 г. удалось в 2 раза увеличить долю семей, которым было доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств: с 9 % в 2004 г. до 18,6 % в 2006 г.