Страница 13 из 17
Из последнего утверждения вытекает важное методологическое положение, согласно которому параметризация части (в данном случае ячейки городского пространства) невозможна в принципе при отсутствии модели целого.
Положение 6. Плотность заполнения ячейки, совокупности ячеек всего города (определенные с учетом указанных выше факторов) – это заказ на соответствующий объем ресурсов, услуг, которые должны предоставляться посредством функционирования линейно-сетевых объектов. Основные принципы параметризации технической инфраструктуры – системы линейно-сетевых объектов – состоят в следующем:
1) планируемые показатели мощности объектов, генерирующих, аккумулирующих инженерные ресурсы, должны соотноситься с показателями заказа – показателями плотности заполнения ячеек;
2) показатели мощности объектов, генерирующих, аккумулирующих инженерные ресурсы, должны соотноситься с показателями пропускной способности линейных объектов – сетей инженерного обеспечения;
3) показатели пропускной способности линейных объектов (сетей инженерного обеспечения) должны быть дифференцированы в соответствии с величинами заказов, порождаемых ячейками планировочной структуры;
4) дифференцированная пропускная способность линейных объектов – это:
а) соотнесенность со структурой города (модель дерева);
б) различная ширина коридоров связи – линейных объектов, классифицированных по типам в соответствии с моделью дерева;
в) фиксация в документах градостроительного проектирования указанных коридоров связи, для обеспечения которых допускается резервирование, а также изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Положение 7. Первоначального соотнесения параметров заказа и параметров ответа на заказ может оказаться недостаточно для принятия оптимальных решений с учетом факторов разного происхождения. В этом случае должны производиться дополнительные проектные проработки моделируемой структуры города и расчетные итерации. Поскольку необходимо учитывать многие факторы, включая неформализуемые (факторы структуры города, сохранения его природноландшафтного своеобразия и художественного образа, факторы, определяемые привычками населения, сложившимися предпочтениями и стереотипами), процесс градостроительного проектирования носит ярко выраженный творческий характер.
Связь параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ достигается, только если такой заказ будет гарантирован, это необходимое условие планирования-проектирования. Но возникает коллизия. С одной стороны, источником потенциального заказа являются частные лица – правообладатели земельных участков. Принудить их к предоставлению гарантий в данном случае нельзя, можно только инициировать их максимальную экономическую деятельность. С другой стороны, публичная власть, от имени которой осуществляется градостроительное проектирование, не может дать гарантии за частных лиц. Необходимые гарантии соответствия параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ можно обеспечить только посредством градостроительных регламентов, устанавливаемых правилами землепользования и застройки.
Определение в процессе градостроительного проектирования соотношения параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ связано с определением пределов возможностей и ответственности различных субъектов за развитие сетевых объектов технической и социальной инфраструктуры. Важность постановки задачи по определению этих пределов становится очевидной, если принять во внимание следующие обстоятельства:
1) в условиях рыночной экономики абсолютный приоритет в отношении объемов строительства и реконструкции принадлежит частным лицам – застройщикам;
2) преобладающий объем строительства и реконструкции приходится на единичные земельные участки, которые порождают потребность в объектах технической и социальной инфраструктуры;
3) объекты технической и социальной инфраструктуры – это объекты сетевые, обслуживающие не отдельные земельные участки, а их совокупности – ячейки планировочной структуры города (кварталы, районы, планировочные районы);
4) частные застройщики не в состоянии в полном объеме обеспечить развитие сетевых объектов. Застройщики-девелоперы, которые комплексно развивают, обустраивают соответствующие территории – кварталы, микрорайоны, районы, также могут решить задачу развития всей совокупности сетевых объектов лишь частично, поскольку существуют пределы и их возможностей.
Задача решается путем:
а) участия публичной власти в развитии технической и социальной инфраструктуры;
б) партнерства публичной власти с частными застройщиками-девелоперами.
Принципы такого партнерства рассмотрены в теме 5 настоящего курса.
В условиях рынка недвижимости возможность системного планирования-проектирования развития города возникает при одновременном наличии двух условий:
1) если ставится задача соотнести между собой показатели объемов возможного строительства и реконструкции и показатели запланированных для этого объемов инженерных ресурсов и социальных услуг;
2) если частным лицам (не подотчетным публичной власти) гарантирована возможность реализации запланированных объемов строительства, реконструкции, а также установлены «потолки», пределы, превышение которых недопустимо по той причине, что это нарушает баланс «потребности – ресурсы» и сводит на нет возможность планирования и реализации решений документов планирования. Одновременное гарантирование возможности строительства и его инициирования, а также того, что установленные пределы не будут превышены, обеспечивается установлением правил землепользования и застройки юридически значимых и для администрации, и для частных лиц градостроительных регламентов.
Если есть первое условие, но нет второго (нет правил землепользования и застройки), то это означает, что:
• первое условие (планирование) превращено в номинальное действие, «камуфляж», поскольку результаты планирования ни на что не опираются, нет правовых гарантий того, что запланированный баланс потребности – ресурсы не будет перечеркнут индивидуальными внесистемными решениями администрации или волюнтаристскими действиями частных застройщиков;
• второе условие (градостроительное зонирование в виде юридически значимых градостроительных регламентов) замещено квазиправовыми и неправовыми эрзац-технологиями, основанными на индивидуальных административных процедурах предварительного согласования мест размещения объектов строительства, которые игнорируют все возможные «потолки» и девальвируют систему планирования.
2.8. Принципы установления предельных параметров развития территории
Правовое регулирование в условиях рынка недвижимости выработало логически неизбежный и потому универсальный способ установления пределов для застройщиков, определяемых с позиций соблюдения общественных интересов. Универсальность и соответственно общераспространенность этого способа объясняются тем, что ни в логике всех гипотетически возможных схем управления, ни на практике, воспроизводящей такие схемы, не может быть иного способа, который может и должен варьироваться в деталях (более или менее существенных), но при этом остается неизменным в базовых принципах. Называется этот способ градостроительным зонированием. Результат его применения – градостроительные регламенты, которые:
а) являются юридически значимыми пределами строительства, распространяемыми в одинаковой степени на каждый земельный участок в границах отдельных территориальных зон, количество и характер использования которых варьируются в широких пределах;
б) заблаговременно предъявляются всем и каждому в виде нормативного правового акта – правил землепользования и застройки, подлежащих обязательному опубликованию;
в) не могут быть произвольно нарушены ни застройщиком, ни администрацией.
Именно такая правовая схема введена в России в 1998 г. Градостроительным кодексом РФ, закреплена Земельным кодексом РФ в 2001 г. и развита до уровня правовой технологии новым Градостроительным кодексом РФ в 2004 г.