Страница 6 из 23
1) система градорегулирования соотносится и взаимодействует со всеми без исключения компонентами инфраструктуры рынка недвижимости;
2) система градорегулирования является смысловым, содержательным стержнем системы регулирования рынка недвижимости.
Таблица 1.2
Соотношение и взаимодействие системы градорегулирования с иными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости
Примечания:
А – учет установленных в системе градорегулирования градостроительных регламентов при массовой оценке недвижимости для целей налогообложения.
Б – использование подготовленного в системе градорегулирования градостроительного плана земельного участка для выполнения землеустроительных работ.
В – отражение в документах государственного кадастрового учета земельных участков градостроительных регламентов.
Г – включение в пакет документов по предоставлению земельного участка градостроительного плана земельного участка, содержащего, в частности, информацию о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, иную информацию.
Д – ссылка на документы государственного кадастрового учета – градостроительные регламенты и т.д., содержащие информацию, подготовленную в системе градорегулирования.
Е – размер текущих платежей. Определяется с учетом фактического использования недвижимости, вид которого должен содержаться в перечне видов разрешенного использования недвижимости, определенного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.
Ж – техническая инвентаризация. Проводится на основе и с учетом проектной документации, в соответствии с которой построен объект.
3 – содержащаяся в документах государственного кадастрового учета объекта информация, определенная в системе градорегулирования.
И – содержащаяся в документах государственной регистрации прав на построенный объект ссылка на документы государственного кадастрового учета, в которых представлена информация, определенная в системе градорегулирования.
К – осуществляемый в системе градорегулирования контроль за соблюдением требований законодательства о градостроительной деятельности – в части предельных размеров земельных участков, наличия подходов, проездов, выполнения требований технических регламентов в области градостроительного проектирования.
Л – установленные в системе градорегулирования градостроительные регламенты, влияющие на цену продажи недвижимости.
Иные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости – это действия в отношении уже известного, определенного, созданного в системе градорегулирования. По этой причине такие «постсодержательные» действия являются по преимуществу технологическими, рутинными. Например, в процессе землеустроительных работ, осуществляемых на основе документации по планировке территории, не определяются ранее решенные вопросы о том, как наиболее рациональным образом должна быть организована территория с учетом разнообразных вариантов ее развития, обоснования и выбора вариантов с применением критериев оценки по комплексу разнообразных факторов, совокупность которых выходит за пределы технологии землеустройства. Такие вопросы решаются в области градостроительного проектирования – деятельности по преимуществу творческой. Другой пример – это массовая оценка недвижимости, которая должна опираться на документы градостроительного зонирования и использовать рутинные, формализованные методы, с тем чтобы результаты оценки были однозначны и доказательны.
Указанные рутинные технологии производят новую информацию, новые данные, новые документы, которые абсолютно необходимы для функционирования рынка недвижимости. Однако сами по себе они не создают нового содержания – они могут только более или менее адекватно его отражать. Создание содержательного основания для других компонентов инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается в системе градорегулирования.
Контрольные вопросы
1. Какие виды деятельности осуществляются в системе градорегулирования?
2. Как соотносятся градорегулирование и градостроительная деятельность?
3. Каким образом система градорегулирования обеспечивает баланс между частными и публичными интересами? Приведите примеры.
4. Как взаимодействует система градорегулирования с остальными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости на определенных этапах «жизни недвижимости»?
Литература
1. Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости [1].
2. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Градостроительный кодекс Российской Федерации: ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности [9] (гл. I)[5].
Тема 2.
Объекты градорегулирования: закономерности существования и функционирования
2.1. Особенности возникновения и существования пространственно-территориального образования под названием «земельный участок» как объекта градорегулирования
Если представить себе процесс произрастания дерева из семени, то земельный участок можно сравнить с семенем, из которого развивается дерево – город. С определенными оговорками можно считать, что город – это достигшая завершенности форма упорядоченной организации совокупностей земельных участков.
Рассматривая понятие «земельный участок», будем последовательно продвигаться от положения к положению, фиксируя промежуточные итоги результирующими утверждениями.
1. Земельный участок – это часть территории (земли), пространства.
2. Территорию разделяет на части субъект – человек. В силу чего у человека имеется потребность разделять территорию на части – на земельные участки?
3. Человек существует в том числе и как субъектное физическое тело, которое нуждается в пространственном обрамлении-защите – одежде, пещере, доме, земельном участке. Пространственное обрамление-защита – это выделение «своего» из «чужого-чуждого». Субъектному физическому телу имманентно присуща потребность в пространственном обрамлении, иначе субъект прекращает существование. Субъект – это всегда отношение «я – не я», «свое – чужое».
4. Способы пространственного обрамления: «свое» – это земельный участок, «чужое» – территория, из которой выделен земельный участок. Обрамление – это рамка, рамка – это граница.
5. Существует различная степень принадлежности ко «мне», различная степень освоенности-отчужденности, и этим определяется иерархия пространства—территории: свой земельный участок, свой квартал, своя часть города, чужая часть города, чужая неизвестная территория. Образ свечения: ярко – менее ярко – мутно – темно.
6. Необходимость и неизбежность различных степеней освоенности – это отношение «ближе – дальше», связанное с понятием
«центральность»: чем ближе к центру, тем ближе к самому себе, тем дороже.
7. Физическая центральность – отражение внутренней субъективной ценности, и наоборот.
Первое утверждение: возникновение и существование пространственно-территориального образования под названием «земельный участок» неизбежно и необходимо.
8. Субъект в виде человека возможен только тогда, когда существует другой субъект, другие субъекты. «Я» существует постольку, поскольку существует «не я».
9. Каждый субъект (непосредственно или как родство субъектов) неизбежно создает вокруг себя обрамление – земельный участок. Совокупность субъектов – это всегда совокупность земельных участков.
5
http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=233&page_id=5743