Страница 12 из 20
Хотя понуждение к заключению договора возможно в случаях, предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством. Однако существование такого требования само по себе в значительной мере препятствует пониманию договора как соглашения сторон, т. к. в случае уклонения стороной, для которой заключение договора обязательно, от его заключения другая сторона вправе обратиться в суд с иском о принудительном заключении договора. Указанная норма не поясняет, на каких условиях будет заключаться данный договор. Исходя из толкования п. 4 ст. 445 ГК РФ также следует сделать вывод о том, что суд выносит решение, принуждающее уклоняющуюся от заключения договора сторону заключить договор. Условия договора стороны устанавливают своим соглашением, если они не определены законом или иным правовым актом. Таким образом, решение суда не подменяет договор и не определяет его содержание.
Как уже отмечено выше, обязанность заключить договор возникает в соответствии с добровольно принятым стороной обязательством. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Таким образом, если договором продажи недвижимости определено, что на соответствующую часть земельного участка передается право аренды, то продавец – собственник земельного участка обязан заключить с покупателем договор аренды. Следует отметить, что ст. 552 ГК РФ не предусматривает санкции за неисполнение данной обязанности. В то же время, учитывая положение п. 4 ст. 445 ГК РФ, покупатель недвижимости вправе обратиться в суд о понуждении продавца к заключению договора аренды.
О возможных последствиях заочно заключенных сделок
Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ возможно заключать договор путем обмена документами, в том числе по факсу. Одна сторона подписывает договор, ставит на него печать и отправляет его по факсу другой стороне, которая полученный договор со своей стороны также подписывает, ставит печать и по факсу же возвращает обратно. В результате у каждой из договаривающихся сторон в наличии обоюдно подписанный договор. Еще при составлении такого договора в нем указывают, что, будучи переданными по факсу, он сам и все дополнительные соглашения к нему имеют юридическую силу. Здесь же вписывают и номера факсов.
Заключение договора по факсу, конечно, очень удобно, но одновременно и очень рискованно. Дело в том, что если возникнут разногласия с контрагентом и дело при этом дойдет до суда, то он может предъявить судьям договор несколько иного содержания, но они не могут установить, кто из участников договора подделал документ. Кстати, контрагент может заявить, что никакого факса он вообще не получал, а потому и требования к нему в отношении поставки товара несостоятельны. Обезопасить себя от ситуаций такого рода иногда пытаются путем включения в договор специального пункта о том, что все риски, связанные с тем, что он заключен с помощью обмена его текстами по факсу, целиком возлагаются на сторону, которая на такой процедуре настаивала. Однако если контрагент станет утверждать, что ни о каком договоре не знает, то о возложении рисков по «несуществующей» сделке говорить будет проблематично.
При заключении договора по факсу проблемы могут возникнуть не только с контрагентами, но и с налоговыми чиновниками поскольку если договор представляет собой факсовую копию, то и подпись тоже скопированная, а не собственноручная. Однако налоговые чиновники часто требуют предъявления не факсимильных или электронных версий договоров, а их бумажных оригиналов, подписанных от руки. Правда, такие требования и претензии несостоятельны поскольку тот факт, что договор содержит факсимильную подпись, само по себе не лишает его юридической силы. Однако доказывать это, возможно, придется уже в суде.
Кстати, банк может не принять «факсовый» договор в качестве основания для получения банковского кредита.
Необходимо помнить, что «факсовый» договор считается заключенным, лишь в том случае, если связь, с помощью которой им обменивались, позволяет достоверно установить, что он исходит именно от данного конкретного партнера. Обычно считают, что для этого достаточно строки, которую автоматически проставляет факсовый аппарат вверху каждой передаваемой страницы, поскольку по ней можно идентифицировать сам аппарат, номер телефона, дату и время отправки и название фирмы, но на самом деле эта строка ничего не доказывает поскольку факсом может воспользоваться любой работник фирмы и даже ее посетители.
Если речь идет о регулярном заключении договоров по факсу с постоянными контрагентами, то с ними нужно договориться о неком условном обозначении, которое будет проставляться на каждой странице пересылаемого договора – например, код, состоящий из цифр, букв и символов. Для большей надежности можно договориться о том, что код каждый раз будет новым, и определить принцип его изменения. Понятно, что код должен быть известен только тем работникам фирмы, которые вправе подписывать договоры. А все риски, связанные с тем, что одна из сторон допустит «утечку» кода, ложатся именно на нее – эта сторона обязуется исполнять переданные по факсу договоры, помеченные ее кодом.
В принципе судебный спор может возникнуть с любой момент с любым контрагентом. Кстати, в суд могут обратиться налоговые чиновники, если сочтут, что по «факсовой» сделке неправильно уплачены налоги. Имея на руках только полученную по факсу копию, доказать, что сделка существовала, будет непросто.
Конечно, считается, что сделка по факсу заключена в письменной форме, если в самом тексте договора указана возможность использования факсимильных подписей сторон. При необходимости обратиться в суд письменная форма позволяет сослаться на договор как на доказательство того, что сделка существовала. В договоре должно быть сказано, что обмен его экземплярами по факсу считается его заключением. Однако и в таком случае будет непросто доказать факт заключения договора, если контрагент вдруг заявит, что первый раз видит такой документ или представит свою факсовую копию с несколько иным текстом договора. В таких случаях судьи приходят к выводу, что противоречие можно устранить только при помощи «живого» документа.
Об ответственности посредника перед комитентом
Оказывая услуги по реализации чужого товара, можно оказаться в незавидном положении поскольку покупатель может оказаться недобросовестным и денег не заплатить. В результате виноватыми перед комитентом оказывается посредник, поскольку согласно пункту 1 статьи 993 Гражданского кодекса РФ если комиссионер не проявил необходимой осмотрительности в выборе будущего партнера, в ответе за недобросовестность покупателя именно он. Иными словами, посредник должен заплатить вместо покупателя комитенту свои деньги.
Смысл этого словосочетания «необходимой осмотрительностью» в принципе понятен – это те или иные действия, связанные с осторожностью, внимательностью и рассудительностью. В принципе это понятие оценочное и поэтому степень проявленной осмотрительности можно установить только применительно к конкретной ситуации. Негативную роль в этом плане может сыграть неудачно составленный договор с покупателем, если из него будет очевидна низкая вероятность (сомнительность) исполнения сделки (нереальные сроки поставки, завышенная цена договора и т. п.).