Страница 16 из 47
- Московское правительство возлагает большие надежды на ипотеку. Чиновники утверждают, что это реальный путь улучшения жилищной ситуации.
- Количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого почему-то никто не замечает. Да, сейчас по ипотеке приобретается 10-12 тыс. квартир на первичном и вторичном рынках. И это один из факторов, толкающих цены вверх. Поэтому московское правительство с такой маниакальной настойчивостью и популяризирует этот сегмент рынка - с начала этого года цены расти перестали, но ипотека дает им шанс снова разогнаться.
- Широко бытует мнение о сговоре застройщиков, коллективно решивших повышать, а затем сдерживать цены.
- Тут все сложнее. Строители и риэлторы - это вторично, первично - правительство Москвы. Де-юре большинство строительных компаний не связано с муниципальными властями, лишь в некоторых из них есть доля города. Но де-факто Комплексу строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.
Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников.
Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для покрытия своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае, сколько стоит метр - тысячу долларов или десять. Натуральный оброк. Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 20 до 40 млн долларов, на окраинах - около 5 млн. Затем строители на собственные деньги возводят еще всю инфраструктуру - больницы, детские сады, школы, дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридически закрепленных обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники просят? Затем налоги: чем больше прибыль у строителей, тем они выше. Наконец, взятки. Чиновники, опять же, кровно заинтересованы в том, чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного 17-этажного панельного дома они имеют 1-1,5 млн долларов за ускорение согласований, прохождение комиссий и пр. Строителей обирает вообще вся бизнес-вертикаль города - энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ, рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс - это дойная корова, и правительство Москвы, если смотреть с его колокольни, правильно поступает - корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать хорошие надои.
- Но и строители внакладе не остаются.
- Как посмотреть. И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков составляет 20-25%. У придворных компаний, где есть доля чиновника, прибыль может достигать 35%. Но фактически у строителя остается 5-7% от прибыли, все остальное он пускает в оборот - в приобретение площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т. д.
- Вы говорите, что цены на жилье в Москве с начала 2007 года не растут. В чем причина?
- Цены не просто не растут - они падают. Но дешевеет некачественное панельное жилье эпохи советского домостроения. Здесь даже ипотека не помогает - банки не дают кредиты на покупку квартир в хрущовках и панельных домах ранних 70-х. Это теперь такая группа риска - того гляди, обвалятся дома или газовая труба там рванет, кто тогда кредит возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает на свои места - ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч долларов! Трезвомыслящий человек понимает, что в этом Перово никогда не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше лишние три года помыкается в съемных квартирах, поднакопит денег и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где туда-сюда снуют джипы газпромовцев.
- В общем, в Москве начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать?
- Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский. Это в Европе принято строить социальное жилье среди того, которое люди покупают за деньги. Таким образом, предотвращается появление гетто.
В Москве власть обслуживает самые обеспеченные слои населения, а если какой-нибудь многодетной семье дали бесплатно квартиру в Жулебино, она еще и радоваться должна, что не послали в Кондопогу или вообще на улицу не выселили. Люди у нас привыкли радоваться малому.
- Но если вернуться к ценам: их рост ударил и по богатым, и по среднему классу. Каково в Москве разделение на группы по доходам?
- В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного бизнеса, топ-менеджмент. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до среднего класса в западном понимании - от 100 тыс. долларов в год на семью, это еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых в Москве). Тут увеличение дохода где-то на 40-50% за год. Эти люди, пусть туго затянув пояса, но все же могут приобрести жилье. Другое дело - что по своему статусу они не хотят селиться в бедных, неперспективных районах.
- А какие районы перспективные, как вы считаете?
- ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад - застройщики пытаются поднять его статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.
- И средний класс хочет поселиться именно там?
- Конечно. Но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса квартиры небольшого метража (100-150 кв. м) покупаются в первую очередь, они в дефиците. А зачем семье среднего класса из 2-3 человек квартира в 200 кв. м и стоимостью 1-1,5 млн.? Им нужны максимум 70 кв. м стоимостью 450-500 тыс. долларов. Отсюда, кстати, и застой в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.
- Почему же тогда застройщики не могут перестроиться, напичкать дом квартирами в 60-70 кв. м?
- Это невыгодно: больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей, в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число подземных машиномест, что просто нереально сделать - в больших жилых комплексах и так еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машиноместо на 1 квартиру.
- Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт?
- Москвичи могут обращаться на вторичный рынок, переезжать в Подмосковье, которое становится грандиозной стройплощадкой. Панельным застройщикам нужен размах, они стремятся возводить дома кварталами по несколько сотен тысяч квадратных метров - а в городе уже негде, здесь возможна только точечная застройка.
Лет через 10 в ближнее Подмосковье переедет как минимум 2-2,5 млн москвичей. Это тот самый средний класс.
Тяжелее всего приезжим - большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, поглощающим 50-60% семейного дохода.
- Мы подошли к прогнозам. Что будет с рынком недвижимости лет через пять?
- Продолжится процесс формирования гетто, разрастется жилой пояс вокруг МКАД со стороны области. В самой Москве будет строиться только дорогое жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум 6-7 тыс. долларов за кв. м, в жилых домах-башнях бизнес-класса цены будут начинаться от 12-15 тыс. за кв. м, элитное жилье вплотную подойдет по ценам к лондонским - 40-50 тыс. долларов за метр. Ну и вообще Москва во многом скопирует лондонскую модель развития. Это будет город молодых амбициозных людей и одновременно старых москвичей, которые станут ощущать себя полуаристократией. Семьи с доходами ниже 50 тыс. в месяц и без заначки в виде родительской недвижимости будут переезжать в область или вообще в регионы и заграницу. Неимущие слои будет изыматься из города административными методами: уже сегодня правительство Москвы начало выделять им бесплатное жилье в Подмосковье.