Страница 5 из 17
• Задержка. Денежные средства поступают к инвесторам не сразу, поскольку сервисеру (обслуживающей компании) нужно время для обработки ипотечных платежей. Для пула Gi
• Коэффициент пула. По состоянию на 8 июля 2000 г. коэффициент пула Gi
Виды обеспечения агентских сквозных ценных бумаг
Как правило, агентства группируют кредиты в пулы с учетом:
• вида имущества, под которое они выданы (односемейное или многосемейное жилье);
• графика погашения (равномерного, регулируемого, другого);
• первоначального срока погашения,
• купонной ставки по кредиту.
Обеспечением для подавляющего большинства агентских сквозных бумаг служат кредиты на односемейное жилье, классифицируемые как кредиты на приобретение домов на одну-четыре семьи. Краткое описание многосемейных программ агентств мы дадим ниже, но сначала рассмотрим виды односемейного обеспечения.
Правительственные и обычные кредиты
Обеспечением пулов Gi
Из-за ограничений размера кредита и более низких требований к первоначальному взносу кредиты FHA/VA обычно берут менее состоятельные заемщики, что приводит к более низкой скорости досрочного погашения пулов Gi
Квалифицированные и неквалифицированные кредиты
Обычные кредиты можно далее подразделить на квалифицированные и неквалифицированные. К первым относят те, которые удовлетворяют требованиям Fa
Неквалифицированные кредиты служат обеспечением частных MBS. В большинстве случаев кредиты попадают в данную категорию из-за того, что их размер превышает установленный Fa
Графики платежей и сроки кредитов
Кредиты внутри каждой из названных выше категорий можно разделить на группы в зависимости от схемы погашения и срока.
Кредиты с фиксированной ставкой или равномерно погашаемые кредиты. Эти кредиты остаются основным видом обеспечения сквозных ценных бумаг. Как свидетельствует их название, это полностью амортизируемые кредиты с фиксированными купонами, а следовательно, и с фиксированными месячными платежами. Самый распространенный срок таких кредитов – 30 лет. Для тех, кто хочет скорее увеличить свою долю собственности в жилье и может позволить себе более высокие ежемесячные платежи, существуют 15-летние кредиты. Небольшая часть сквозных ценных бумаг обеспечена 20– и 10-летними кредитами, выданными главным образом в последние годы во время волн рефинансирования.
Ипотечные кредиты с переустанавливаемой ставкой (adjustable-rate mortgages – ARM). ARM приобрели популярность в период высоких процентных ставок начала 1980-х годов. С тех пор они составляют существенную долю всех вновь выдаваемых кредитов. В периоды взлета фиксированных ипотечных ставок она доходит до 60 %, в периоды падения – не опускается ниже 15 %. Популярность ARM объясняется низким первоначальным купоном (завлекающая ставка), который привлекателен для заемщиков (например, покупающих дом впервые), заинтересованных в минимизации начальных месячных платежей. После завершения периода действия завлекающей ставки, купон пересматривается с учетом определенного коэффициента, например ставки по годовым казначейским бумагам. При этом существуют периодический лимит (максимальная величина, на которую купон может быть увеличен при каждом пересмотре) и абсолютный лимит (верхний предел купона ARM). Ставки секьюритизации для ARM обычно ниже, чем для кредитов с фиксированными ставками, поскольку некоторые оригинаторы держат их в своих портфелях.
Недавнее новшество – гибридные ARM. Гибрид обладает характеристиками как кредитов с фиксированной ставкой, так и ARM. Его купон зафиксирован на определенный период (обычно три, пять, семь или десять лет), по истечении которого он, как и в случае обычных ARM, периодически пересматривается с учетом определенного коэффициента[11].
«Шаровые» кредиты. Такие кредиты секьюритизируют Fa
Существуют и другие схемы погашения, например ипотеки с дифференцированными платежами (graduated payment mortgages – GPM). Обычно первоначальные ежемесячные платежи по ним меньше, а последующие – больше, чем платежи по стандартному кредиту с фиксированной ставкой. Такие кредиты облегчают покупку дома тому, кто делает это впервые. Сегодня подобные кредиты составляют сравнительно небольшой сектор рынка.
Иллюстрация 1.7 позволяет сравнить основные реализуемые агентствами программы выпуска сквозных бумаг.
Виды сделок со сквозными ценными бумагами
Сделки с большинством сквозных ценных бумаг относятся к разряду операций с «последующим объявлением условий» (to-be a
10
Почти все сквозные бумаги Freddie Mac выпускаются в рамках программы Gold, реализация которой началась в 1990 г. Сквозные бумаги Freddie Mac, выпущенные до принятия этой программы, имеют 75-дневную задержку, и поэтому нередко их называют 75-дневными сертификатами участия (Participation certificates – PC).
11
Более подробно обычные и гибридные ARM рассматриваются в главах 9 и 10.
12
Поскольку нарицательная стоимость пулов может быть любой (например, в иллюстрации 1.6 она составляет 341 431 долл.), обычно трудно получить такие пулы, непогашенный долг по которым точно соответствует сумме сделки. Поэтому допускается определенное отклонение поставляемой суммы. Это отклонение одно время составляло 2 % от согласованной суммы, затем 1 %, а в настоящее время Ассоциация участников рынка облигаций собирается еще уменьшить этот показатель.