Страница 20 из 29
Ситуация 3. Квартира в строящемся доме
Налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора он передает определенную денежную сумму, а взамен получает право на долю в строящемся доме (право на получение в собственность конкретной квартиры). Через несколько лет инвестор уступает принадлежащее ему право требования квартиры другому лицу за сумму, превышающую размер платежа, внесенного на строительство квартиры. Может ли в этом случае налогоплательщик претендовать на имущественный вычет при продаже квартиры.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Передачу права требования оформляют договором цессии (договором уступки права требования). Это определено в ст. 382 Гражданского кодекса.
Право требования является имущественным правом. Соответственно, если уступка требования осуществляется на возмездной основе, то договор цессии можно рассматривать как договор купли-продажи имущественных прав.
Имущественные права не относятся к имуществу. Это установлено в п. 2 ст. 38 Налогового кодекса. Значит, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется. Поэтому гражданин, который уступил право требования квартиры другому лицу, не может претендовать на вычет.
А как в рассматриваемом случае определяется объект налогообложения?
В ст. 41 Налогового кодекса сказано следующее. Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. В приведенной ситуации такой выгодой является разница между суммой дохода, которую налогоплательщик получил в соответствии с договором уступки права требования квартиры, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Эта выгода и будет являться объектом налогообложения по НДФЛ.
Пример. А.П. Вахрушева в мае 2003 г. заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора она вносит 2 500 000 руб. и получает право требования квартиры общей площадью 82 кв. м на 3-м этаже по адресу: ул. Лесная, д. 2, корп. 6.
В сентябре 2006 г. А.П. Вахрушева по договору цессии передала свое право требования квартиры С.К. Гаранину за 4 600 000 руб.
К доходам А.П. Вахрушевой от продажи указанного права имущественный налоговый вычет не применяется. НДФЛ облагается доход в размере 2 100 000 руб. (4 600 000 руб. – 2 500 000 руб.).
Лица, имеющего право на имущественный вычет, должны заполнить справку о доходах физического лица 2-НДФЛ, которая утверждена Приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706@. Рассмотрим порядок заполнения такой справки на основании следующего примера.
Пример. Какой имущественный вычет положен А.П. Колесникову, если он в июле 2006 г. купил за 800 000 руб. долю в квартире?
Затраты А.П. Колесникова на приобретение доли в квартире меньше максимального вычета, следовательно, в расчет войдут все 800 000 руб.
Предположим, что у А.П. Колесникова стабильный годовой доход (облагаемый по ставке 13 %) – 432 000 руб. Рассмотрим порядок предоставления имущественного вычета.
В 2006 г. вычет предоставляется в размере годового дохода (432 000 руб.), то есть налоговая база по НДФЛ равна нулю и НДФЛ с него не взимается. В 2007 г. сумма вычета составит 368 000 руб. (800 000 руб. – 432 000 руб.), а на оставшуюся часть доходов – 64 000 руб. (432 000 руб. – 368 000 руб.) – будет начислен налог, при отсутствии других доходов.
А.П. Колесников решил получить вычет по месту работы, поэтому обратился в инспекцию за соответствующим уведомлением. В бухгалтерию представил его в сентябре. Сделаем перерасчет НДФЛ и заполним справку о доходах за 2006 г.
А.П. Колесникова ежемесячно получал в 2006 г. по 36 000 руб. Так как еще в январе доход А.П. Колесникова превысил 20 000 руб., а детей у него нет, стандартные вычеты ему не положены. С января по август (включительно) с его доходов был взят НДФЛ в размере 37 440 руб. (36 000 руб. x 8 мес. x 13 %), а в сентябре он представил уведомление, поэтому с этого месяца налог уже не начислялся. Предположим, что удержанные ранее суммы НДФЛ на момент оформления справки еще не возвращены.
Каким образом необходимо заполнить справку 2-НДФЛ?
Форма 2-НДФЛ
СПРАВКА О ДОХОДАХ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА
за 2006 год № 16 от 14. 02. 2007 в ИФНС № 7729
1. Данные о налоговом агенте
1.1. ИНН/КПП для организации или ИНН для физического лица
7729143086/772901001
1.2. Наименование организации/Фамилия, имя, отчество физического лица ООО "Энтузиаст"
1.3. Код ОКАТО 45268579000 1.4. Телефон (495) 432-00-00
2. Данные о физическом лице – получателе дохода
2.1. ИНН ____________________
2.2. Фамилия, имя, отчество Колесников Алексей Петрович
2.3. Статус (1 – резидент, 2 – нерезидент) 1
2.4. Дата рождения 18.06.1980
2.5. Гражданство (код страны) 643
2.6. Код документа, удостоверяющего личность 21
2.7. Серия, номер документа 4605005483
2.8. Адрес места жительства в Российской Федерации: почтовый индекс 119450 код региона 77 район ____________________ город _Самара
населенный пункт ____________________ улица Матвеевская ул. дом 2 корпус ____________________ квартира 14
2.9. Адрес в стране проживания: Код страны ____________________ Адрес ____________________
3. Доходы, облагаемые по ставке 13 %
4. Стандартные и имущественные налоговые вычеты
4.1. Суммы налоговых вычетов, право на получение которых имеется у налогоплательщика
4.2. № Уведомления, подтверждающего право на имущественный налоговый вычет 1064/03
4.3. Дата выдачи Уведомления 28 08 2006
4.4. Код налогового органа, выдавшего Уведомление 7729
4.5. Общая сумма предоставленных стандартных налоговых вычетов ____________________
4.6. Общая сумма предоставленных имущественных налоговых вычетов 432 000,00
5. Общие суммы дохода и налога по итогам налогового периода
Главный бухгалтер подпись Брюсова И.Н.
Налоговый агент
М.П.
1. Заполняя поля, отведенные для адреса налогоплательщика, пустые ячейки можно удалить.
2. В разд. 3 «Доходы, облагаемые по ставке 13 %» имущественные вычеты не указываются – только профессиональные вычеты, а также доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии с подп. 28 ст. 217 НК РФ (стоимость подарков, материальная помощь, не превышающая 4000 руб., и пр.).
3. Под имущественные и стандартные вычеты отведен разд. 4.
Код имущественного вычета, предоставляемого в связи с приобретением (строительством) жилья, – 311 (определяется по справочнику «Коды вычетов» из Приложения к форме 2-НДФЛ).
4. Сумма налога исчисленная (п. 5.3) – нулевая, так как доход и вычет равны; сумма налога, излишне удержанная (п. 5.9), – 37 440 руб., раз НДФЛ еще не возвращен.