Страница 26 из 30
Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями – в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает «свободное» жилье.
Ипотека не первый кредит. Многие банки на этот факт смотрят одобрительно, так как наличие положительной кредитной истории характеризует заемщика как благонадежного, и его шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но нельзя не учитывать, что расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита. При определении размера кредита под ипотеку, большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита. Но есть ипотечные банки, использующие другие схемы определения размера кредита. Из доходов заемщика просто вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.
Перекредитование. Появление этой услуги связано со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам.
Допустим, несколько лет назад, когда ипотека только начала развиваться и кредиты были дорогими, вы заняли на квартиру. А сегодня другой банк предлагает вам деньги под меньший процент, да еще на более долгий срок.
Схема проста. Банк, предлагающий вам более низкую кредитную ставку, выдает вам денег, чтобы досрочно погасить кредит в том банке, где вы брали деньги изначально (договор, как правило, это делать позволяет), после чего начинается новая кредитная история. Процесс перекредитования практически не отличается от подготовки к получению «нового» ипотечного кредита. Порядок сбора документов, примерно такой же как и при обычной ипотеки: заполнить анкету, предоставить копию заявления на досрочное погашение кредита в первом банке и подписать в банке-перекредитователе договоры ипотеки и страхования (на случай потери работоспособности).
Переуступка кредита может оказаться невыгодной:
1. заемщику придется снова платить за подготовку ипотечных бумаг;
2. единовременные затраты могут превышать экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту (так называемая цена перерасчета).
3. многие банки вводят «мораторий» на погашение «тела» кредита, т. е. первое время (обычно три – шесть месяцев) клиент выплачивает только проценты, а сумма основного долга не убывает. Поэтому, надумав перейти через год-другой в новый банк, заемщик, если он недостаточно внимательно читал договор, может обнаружить, что его долг практически не уменьшился.
Принимая решение о перекредитовании, попытайтесь найти «золотую середину»: когда эффект от снижения процентной ставки перекроет затраты на переоформление ипотеки.
Невозврат кредита при ипотеке. Квартира, приобретенная по ипотеке, это ваша собственность, а не собственность банка. У банка она лишь находится в залоге до момента погашения кредита. И если у вас возникнут проблемы с регулярными выплатами по кредиту, то немедленно выселять вас никто не станет! Чаще всего банки, входят в положение клиента и идут на такую уступку, как продление сроков кредитования. Это обходится банку гораздо дешевле, чем судебные издержки. Если заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита, то важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотечного кредитования. Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Нужно отметить, что такие случаи крайне редки, и тем не менее. Из суммы, вырученной от продажи жилья, будет погашен остаток кредита, а остальное вернут владельцу. А при существующем росте цен на недвижимость то, что останется заемщику, значительно превысит то, что заемщик вложил. Либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком, либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи).
На практике нередкислучаи, когда заемщик скрывается от кредитора (банка). За это время сумма его задолженности значительно возрастает, и даже в будущем полученные деньги за реализацию заложенной квартиры, увы не хватит на покрытие долга должника – в итоге должник может остаться и без квартиры, и без денег. Но винить в этом, он может только себя.
Для того чтобы не стать должником банка:
1) обязательно уточните у менеджера банка полную стоимость кредита. Она включает в себя не только процентную ставку, но и различные комиссии.
2) берите кредит, только если ежемесячные выплаты по нему не превышает 40% от дохода семьи.
3) согласуйте с банком график погашения кредита. Выясните о существовании штрафов за просрочку выплаты кредита.
4) старайтесь не брать кредит под залог жилья, если не уверены в стабильном заработке.
Альтернативы ипотеке. Если по какой-либо из причин ипотека не подходит как способ решения жилищных проблем, то возможные другие варианты приобретения жилья в кредит. К ним относятся: жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив граждан, потребительский кредит.
Налоговый вычет. Как уже упоминалось, одним из плюсов ипотеки является получение заемщиком льготы по подоходному налогу на весь срок ипотеки.
В соответствии с НК РФ, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Право на получение налогового вычета имеют только лица, являющиеся плательщиками налога на доходы физических лиц. Проще говоря, это граждане получающие официальную заработную плату, с которой получены все налоги в казну, вы том числе и подоходный налог.
На налоговый вычет имеет право каждый работающий россиянин при покупке квартиры, жилого дома или долей в них. Но такую возможность закон предоставляет гражданину только один раз в жизни. Исключение составляет налогоплательщики: использовавшие аналогичную льготу до 2001 года. – до вступления в действие главы 23 Налогового Кодекса. Они сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении нового жилого дома или квартиры.
Пример 3.6. Вычет позволяет вернуть часть подоходного налога, уплаченного гражданином в бюджет. Сейчас ставка налога в нашей стране равна 13 % от зарплаты. К примеру если ваша зарплата составляет 10 000 руб., то 1300 руб. ежемесячно вы платите в казну в качестве налога. Если сложить ежемесячные выплаты, то в год получается сумма в 15 600 руб. Именно эту сумму вам и компенсируют. Следовательно, чем больше вы платите налогов, тем больше сумма, которую вы может вернуть. Но здесь есть ограничения. Согласно НК РФ размер вычета определяет ту часть зарплаты, подоходный налог с которой вам возвращают. Размер вычета на жилье составляет 1 000 000 руб. Вернуть можно только 13% от этой суммы, т. е максимум 130 000 руб. Единовременно получить налоговый вычет можно только в случае, если размер подоходного налога, уплаченного за год, равняется 130 000 руб. Но таких зарплат мало, и обычный гражданин может набирать эту сумму в течение от трех – пяти лет.
Для того чтобы получить вычет на жилье, вам необходимо:
• обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства и сдать налоговую декларацию. Это можно сделать в любое время в течении года. Но для получения вычета одновременно с декларацией необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченной суммы налога на доходы за соответствующий налоговый период.