Страница 9 из 11
Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам (условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: о вещи (товаре) и цене вещи (товара). При этом если условие о вещи (товаре) устанавливается самими сторонами при заключении договора, то условие о цене вещи (товара) в определенных случаях может определяться на стадии исполнения договора и даже не самими сторонами (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ ).
По общему правилу для признания договора заключенным необходимо, чтобы в нем были согласованы все его существенные условия. Применительно к договору купли-продажи такими условиями являются:
– условие о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), которое считается согласованным в том случае, если договор дает возможность определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ);
– условия, по поводу которых должно быть достигнуто соглашение (по заявлению одной из сторон) (ст. 432 ГК РФ).
Для отдельных видов договоров купли-продажи (например, для продажи недвижимости) законодательством установлены дополнительные существенные условия.
Существенным условием рассматриваемого договора является его условие о предмете. Согласно ГК РФ, договор должен содержать в себе данные, которые позволяют определить недвижимость. Если такие данные в договоре отсутствуют, то договор будет являться незаключенным.
Так, Истец Муранов В. Ф. обратился в суд с иском к МУП «Коломенский жилищный трест», ООО «ИК Развитие» о признании договора купли-продажи недвижимости, заключенного между МУП «Коломенский жилищный трест» и ООО «ИК Развитие» недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. В число объектов недвижимости по данному было включено также нежилое помещение. Истец считает, что вышеуказанный договор нарушает его права и законные интересы по следующим причинам.
По условиям сделки продавец МУП «КЖТ», в отношении которого решением Арбитражного суда по делу была введена процедура несостоятельности (банкротства), передает в собственность покупателя ООО «ИК Развитие» восемь объектов недвижимости, принадлежащих МУП «КЖТ» на праве хозяйственного ведения. Однако, как указано в свидетельстве о государственной регистрации права, кадастровый номер присвоен объекту недвижимого имущества: часть здания магазин, общей площадью 337.4 кв.м., на который у МУП «Коломенский жилищный трест» зарегистрировано право хозяйственного ведения. В свою очередь, на объект права, указанный в договоре купли-продажи между МУП «КЖТ» и ООО «ИК Развитие» часть здания, помещение, на момент заключения сделки, было зарегистрировано право муниципальной собственности, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации. Отсутствие у МУП «Коломенский жилищный трест» прав на спорное недвижимое имущество подтверждается и решением Арбитражного суда. Суд удовлетворил требования истца и признал указанный договор недействительным. 7
В качестве предмета договора купли-продажи, как следует из законодательного определения данного договора (п. 1. ст. 454 ГК РФ), прежде всего выступают вещи.
Анализируя понятие предмета договора купли-продажи, В.В. Витрянский рассматривает различные подходы к определению данного понятия. При этом он формулирует следующее определение предмета договора: “Представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона. Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены”.
В общепринятом понимании вещь представляет собой предмет внешнего, материального мира, который находится в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека. Одна вещь от другой отличается своей качественной определенностью. Вещь – это предмет материального мира, имеющий свои определенные границы, в том числе позволяющие обособить его от всех прочих объектов. При этом круг вещей, которые могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи, законодателем не ограничен. Предметом договора купли-продажи могут выступать недвижимые и движимые, непотребляемые и потребляемые, родовые и индивидуально-определенные, неделимые и делимые, сложные и простые вещи. Кроме того, предметом купли-продажи могут выступать бездокументарные ценные бумаги.
При том в научной литературе авторы допускают возможность отчуждать некоторые вещные права отдельно от самой вещи. Указанный вывод авторы делают из анализа п. 2-3 ст. 216 ГК РФ. Однако, в практической деятельности такие случаи встречаются очень и очень редко, так как передача права пользования и владения в полной мере охватывается понятием аренды. Законом допускается заключение договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Деньги не могут являться предметом договора купли-продажи, поскольку договор купли-продажи опосредован формулой «товар-деньги», которой не соответствует продажа денег. В литературе отмечается, что деньги могли бы быть товаром, если бы не выполняли платежную функцию. Также товаром могут быть и такие денежные знаки, которые не используются в России в качестве средства платежа. Примером таких денег могут выступать изъятые из оборота купюры или монеты.
В качестве предмета купли-продажи могут выступать бездокументарные ценные бумаги, о чем свидетельствует судебная практика. Суды отмечают, что такая позиция в целом соответствует положениям гражданского законодательства, так как бездокументарные ценные бумаги приравнены к вещам.
Согласно ст. 454 ГК РФ предметом купли-продажи относятся и имущественные права. В науке допускается отчуждение отдельных вещных прав в отрыве от самой вещи, что вытекает из положений ст. 216 ГК РФ. На практике же подобные сделки встречаются весьма нечасто. Обычно передача иным лицам права пользования вещью и права владения ею в полной мере охватывается конструкцией договора аренды.
Права на результаты интеллектуальной деятельности могут быт предметом купли-продажи, если то не противоречит природе таких прав и не запрещается законодательством.
Таким образом, можно сделать вывод, что предметом купли-продажи могут являться вещи, которые не были изъяты из оборота, а также имущественные права. При этом обязанности и нематериальные блага не могут являться предметом рассматриваемого договора.
В числе важных условий исследуемой договорной конструкции следует выделить цену договора. Цена определяется по соглашению сторон и может быть определена в любой валюте. Однако, в соответствии с российским законодательством, платеж должен быть совершен только в рублях. При этом на отдельные виды товаров цена может определяться только государством.
Между тем, цена будет являться существенным условием договора купли-продажи только в отдельных случаях, например, в случае, если товар продается в кредит или рассрочку, а также если предметом договора является недвижимость. В иных случаях платеж по договору следует совершать по той стоимости, которая существует на схожие товары.
Важное условие купли-продажи – срок. Однако, он важен только в некоторых видах купли-продажи, например, в случае заключения договора поставки или в случае покупки товара в кредит или рассрочку. В этих случаях сурок договора будет являться существенным условием.
Некоторые авторы пишут, что срок договора определяют сами стороны. Он может являться календарной датой, определяться истечением определенного времени, определяться неким событием. Если в тексте договора срок определен не был, то купленная вещь должна быть передана покупателю в разумные сроки, а потом совершить оплату.
7
Решение Коломинского городского суда Московской области от 23.10.2012 по делу № 2-798 /2012г.