Страница 9 из 21
Управление многоквартирными домами, особенно крупными (более 20 000 м2), – это выгодный бизнес. За него многие держатся и не хотят потерять. В новостной ленте СМИ война управляющих компаний друг с другом носит постоянный и характер.
Если ваш дом крупный и новый, не требующих капитальных вложений, а ваши позиции в нем слабы, у вас хорошие шансы на потенциальный захват дома вашим конкурентом. В этой книге нет цели учить плохому, однако важно описать общую механику такого процесса.
Итак, если какая-либо управляющая организация «положила глаз» на ваш дом, она будет делать следующее:
1. Изучит наиболее слабые и проблемные места в процессе управления вашим домом и начнет их использовать в своих целях. Не можете наладить коммерческий учет коммунальных услуг, и у вас большая КР на СОИ? Значит, обманываете жителей. Повесили в лифте рекламу без решения общего собрания? Значит, зарабатываете миллионы на использовании общего имущества жителей без их согласия. Передали персональные данные собственников расчетному центру без согласия собственников? Значит, нарушили закон о персональных данных.
2. Далее ваш конкурент начнет информационную работу среди собственников. Для этого агенты управляющей организации станут участниками сообщества в Viber или социальной сети дома, где начнут массовую и агрессивную пропаганду против действующей управляющей организации. Одновременно начнется раскрутка управляющей компании, желающей войти в дом. Агенты ее влияния будут рассказывать о том, как хорошо она управляет домами, и сулить жителям максимальное количество выгод.
3. Затем конкурент выберет наиболее недовольных действующей управляющей компанией жителей, выйдет на связь с ними, попытается их подкупить и сделать агентами своего влияния. Возможно, такими агентами влияния станут должники нынешней управляющей компании.
4. Далее будет начата процедура проведения общего собрания по выбору новой управляющей компании с опорой на агентов влияния из числа выбранных собственников, а также платных агитаторов. У нас была ситуация, когда одна управляющая компания засылала платных агитаторов собирать голоса за новую управляющую компанию (расценки, правда, были незначительные, всего 1 тыс. руб. за один подъезд). В числе способов голосования использовался прием «Распишитесь в реестре за получение бюллетеня». А подпись использовалась как голос в реестре.
5. Следом будет подготовлен протокол, который подпишут ваши противники и недоброжелатели, а поскольку такой протокол согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ является официальным документом, произойдет смена способа управления вашим домом.
После такой процедуры начнутся конфликт новой управляющей организации с прежней, ежедневный слом запорных устройство, двойные квитанции и иные проблемы для жителей.
Чаще всего такая схема реализуется в новых домах, где жители плохо друг друга знают. Однако это может быть любой дом, где жители полностью отстранены от общедомовых проблем. А за безразличием к своему добру всегда приходит расплата.
Впрочем, смена одной управляющей организации на другую необязательно является чем-то необычным и недобросовестным. Рынок услуг ЖКХ в России пока конкурентный. Поэтому вполне нормально, когда управляющие организации меняются по желанию жителей.
Как противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома
Один мой знакомый управдом, сумевший противостоять захвату его дома управляющей компанией, сравнивает этот процесс с военными действиями. Конечно, это преувеличение, однако взаимная агрессия, а иногда и бытовые столкновения в виде физического насилия противоборствующих сторон могут иметь место.
Захвату многоквартирного дома можно успешно противостоять.
Во-первых, необходимо максимально активизировать каналы обратной связи с жителями. Объявления на информационных стендах возле подъездов, сообщество дома в социальной сети, общедомовые мессенджеры должны использоваться для организации противодействия захвату. У меня был такой случай, когда управляющая компания распространяла угрозы в адрес жителей от моего имени. Или другой пример: управляющая компания разбросала по почтовым ящикам следующие объявления: «ТСЖ подало на вас в суд. Приходите на общее собрание». Такими сообщениями управляющая компания пыталась обеспечить явку на общее собрание и кворум. В подобном случае ваша задача состоит в многократном разъяснении всех сомнительных информационных вбросов «агрессора».
Во-вторых, успешно противодействовать захватчику можно путем удара по его репутации. Сходите в те дома, которыми управляет противник, поговорите с его жителями, снимите там на видео проблемные места в доме, сделайте их фотографии и выложите в сообщество в социальной сети дома. Фото разрушающихся фасада и пандусов действуют как ушат холодной воды и отрезвляют колеблющихся собственников.
В-третьих, возможно осуществить давление на саму управляющую организацию. Пообщавшись с жителями домов под ее управлением, вы обнаружите недовольство вашим противником и множество бытовых проблем. Направьте массовые жалобы в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Роскомнадзор, органы местного самоуправления. Всегда есть слабые места, которые можно найти и использовать для защиты собственных интересов.
Если владельцем управляющей компании является муниципальный депутат, обратитесь в комиссию по этике представительного органа. Политики крайне болезненно относятся ко всему, что касается репутационных скандалов. Возможно, депутат отступится.
В-четвертых, заручитесь поддержкой своих жителей. Никто не сможет вас одолеть, если жители будут за вас. Для такой поддержки должно быть множество каналов обратной связи. Используйте все возможные средства и достучитесь до каждого жителя разного возраста и социального статуса.
В-пятых, все эти средства не отменяют необходимости использования традиционного агитационного инструментария. Стихийные сходы жителей во дворе, агитационные листовки, буклеты, социальные слухи и иные инструменты информационного менеджмента будут крайне полезны для отстаивания интересов вашего дома.
Используя все эти средства, можно успешно противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома.
Вхождение на объект через застройщика
Регламент вхождения управляющей организации зависит от особенностей такого объекта. Самая распространенная практика по новостройкам – передача домов в управление управляющей организации от застройщика. Управление в сфере ЖКХ для застройщика – целое направление его бизнеса. А потому такому застройщику крайне выгодно либо заниматься этими вопросами либо самостоятельно, либо через близкие к нему юридические лица.
Застройщику выгодно навязать дому свою управляющую организацию, поскольку она будет скрывать строительный брак, который может проявиться на протяжении гарантийного срока, установленного законом (5 лет на дом и 3 года на инженерное оборудование). Часто мы видим примеры, когда организация является одновременно и застройщиком, и управляющей организацией, и ресурсоснабжающей организацией.
Такой замкнутый цикл обеспечивает большие возможности, и таким гигантам очень непросто сопротивляться.
Конкурс по выбору управляющей компании для новостройки проводится на основе процедуры, зафиксированной в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75.
В соответствии с п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75 под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.