Страница 10 из 21
Сама процедура вхождения управляющей компании в новый дом предельно понятно регламентирована.
1. Не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан заключить договор с управляющей организацией (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Такая организация выбирается застройщиком без какого-либо конкурса. Главное требование – наличие лицензии на управление многоквартирным домом. Условия договора между застройщиком и управляющей организацией определяют только две стороны без мнения новых собственников.
Причины механизма логичны и закономерны: застройщик сам управлять домом не умеет. И пока новые жильцы не определятся со способом управления, дом, тем не менее, должен управляться. Таким образом, согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ реализуется модель «управляющей организации от застройщика».
2. Законодателем прописаны условия проведения конкурса для подбора управляющей организации по новостройке. Процедура здесь такова:
– в течение 20 дней после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на своем сайте (п. 13 ст. 161 ЖК РФ);
– не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводится открытый конкурс, если в течение 6 месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ);
– в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ).
Если в течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Впрочем, до открытого конкурса по новостройкам дело доходит крайне редко. Слишком это лакомый кусок, и его разбирают безо всякого конкурса.
Во-первых, для органа местного самоуправления эти заботы являются лишней нагрузкой. Процедура с многочисленными уведомлениями собственников, анализом документации, проектов договоров управления многоквартирным домом выглядит слишком трудозатратной.
Во-вторых, застройщики практически никогда не отдают дома на открытый конкурс. Часто мы видим ситуации, когда:
– получение ключей от помещения в доме от застройщика увязывается с одновременным выбором навязываемой управляющей организации;
– в договорах на участие в долевом строительстве застройщик прописывает обязанность дольщика заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией от застройщика.
Практикуются и иные методы недобросовестной конкуренции, злоупотребления доверием дольщиков. Однако, если новые собственники сами выбрали управляющую организацию и проголосовали по условиям договора с ней, то конкурс в этом случае не проводится. Таким образом, собственники будут крепко-накрепко привязаны к управляющей компании от застройщика, которая в этом случае станет легально выбранной собственниками (пусть даже через сомнительные процедуры), а не назначенной по результатам открытого конкурса.
Все эти процедуры по выбору управляющей компании, предлагаемой застройщиком, являются сомнительными, если разобраться в ситуации и проанализировать документы. Однако обычно этими вопросами некому заниматься. Поскольку для новых собственников главным является личный ремонт, а не социальный комфорт, вопросы управления домом уходят на второй план. А застройщик вместе со своей управляющей организацией это отлично понимают, «ловя рыбку в мутной воде».
Так что если вы купили в новом доме квартиру и если ни конкурса, ни общего собрания не проводилось, то стоит проверить законность управления домом управляющей организацией от застройщика.
Вхождение на объект путем создания ТСЖ
Следующий способ вхождения в многоквартирный дом – регистрация в данном доме ТСЖ (точнее, ТСН). При всех своих недостатках такая организационно-правовая форма имеет один очевидный плюс: ТСЖ позволит объединить всех неравнодушных собственников в полноценного заказчика услуг ЖКХ с широкими полномочиями, прописанными в ЖК РФ.
Процедура создания ТСЖ и совокупность иных, связанных с ТСЖ вопросов были подробно рассказаны мной в книге про ТСЖ. Поэтому здесь мы коснемся лишь отдельных практик.
1. Создание ТСЖ сразу в нескольких домах. Закон допускает такую практику при условии, что:
– за такое решение проголосует 2 / 3 от общего числа собственников в каждом доме;
– земельные участки домов имеют общую границу, в пределах которой имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах (пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
2. Создание ТСЖ в одном доме. Это самая распространенная практика: жители объединяются для того, чтобы заниматься именно своим домом, а не группой домов (которые для управляющей организации являются объектом предпринимательской деятельности).
Регламент создания в доме ТСЖ включает следующие этапы:
1. Объединение жителей, создание «костяка» многоквартирного дома. Если вы твердо решили делать в доме ТСЖ, необходимо «зажечь» людей этой идеей. Строительная практика показывает, что в крупных домах жителей крайне сложно сплотить. Горизонтальные социальные связи в многоквартирных домах чаще всего нарушены. Управляющие компании это очень хорошо понимают. Потому создавать ТСЖ в крупном (а не клубном) доме тяжело и затратно. Успех этого начинания будет возможен, только если вы объедините людей. Это можно сделать несколькими путями:
– традиционным обходом и опросом с одновременным сбором контактных данных (имейл, телефон); когда в такой инициативе принимают участие сами жители, это благотворно воспринимается сообществом собственников;
– интернет-возможностями: чаще всего это группа в социальной сети или общедомовый мессенджер; на таких площадках вы доносите свою «политическую программу», объясняете преимущества ТСЖ и даете подробные комментарии по всем своим действиям, направленным на создание ТСЖ.
Одновременно при объединении ТСЖ вы подбираете людей, которые войдут в состав двух органов ТСЖ: правления и ревизионной комиссии. Оптимально, чтобы это были неслучайные люди, которые согласились войти в состав, потому что больше никто не хотел. Как минимум, в правление нужно выбирать тех, кто будет вам помогать, на кого вы сможете опереться. Например, один член правления – строитель, другой – работает в жилищной инспекции, третий – предприниматель с купеческой хваткой и т. п. Выбранные вами люди будут проводниками интересов ТСЖ в доме, они выступят в качестве референтной группы, на которую будут ориентироваться другие жители.
2. Информационная работа с собственниками.
Пропаганда преимуществ создания в многоквартирном доме ТСЖ должна идти постоянно с использованием всех доступных каналов:
– информационные листовки в почтовых ящиках;
– сообщения в общедомовых мессенджерах;
– сообщения в сообществе дома в социальной сети;
– сарафанное радио на улицах, «на лавочках» для тех, кого нет в Интернете.
В процессе такой информационной работы вы найдете большое количество сторонников. Кроме того, станет возможным сплотить дом, жители которого будут способны выступить единым фронтом против управляющей организации.
3. Проведение общего собрания.
В процессе создания ТСЖ необходимо пройти через проведение двух общих собраний: первоначального (на котором принимается решение о создании ТСЖ) и внеочередного (на котором будут утверждаться смета доходов и расходов и тариф с комплексом иных вопросов). Процедура проведения общего собрания урегулирована в ст. 44–46 и 145–146 ЖК РФ (в следующих разделах книги мы коснемся данных вопросов подробнее).