Страница 7 из 8
Экономьте свое время. Не нужно бросаться в работу, не выяснив мотивацию. Этим вы только тратите свое время и время клиента. К тому же, показываете свой непрофессионализм.
РЕЗЮМЕ
Выяснение потребностей клиента – один из важнейших аспектов выстраивания отношений.
Это позволяет нам показать себя с профессиональной стороны и вызвать доверие к себе, как к специалисту.
Умейте проявлять технику активного слушания. Фиксируйте важные моменты.
Умейте задавать вопросы. Вот перечень основных вопросов продавцу объекта:
Каковы мотивы продажи объекта?
Как давно принято решение о продаже?
Кто-то уже смотрел объект?
Каковы желаемые сроки продажи?
На какую цену ориентируется собственник?
Имеется ли опыт работы с риэлторами (положительный/отрицательный)?
Что хотелось бы получить в результате работы с риэлтором?
Почему обратились именно к нам?
Какие документы имеются на объект?
Возможна ли ипотека?
Являются ли собственниками несовершеннолетние?
В какое время удобно проводить показы?
Кто будет присутствовать на показах, а кто принимать окончательное решение
(о продаже, стоимости, в те или иные сроки)?
Когда можно сделать фото объекта?
Можно ли разместить банер?
Когда будет удобно встретиться для окончательного обсуждения всего проекта
(продажа, сроки, алтернативы, ипотека и пр.)?
Когда удобнее встретиться для оформления отношений?
Вот перечень основных вопросов покупателю:
Какого плана объект вы ищете (параметры, состояние, местоположение)?
На какую стоимость ориентируетесь?
Вы желаете приобрести объект для собственного проживания или с целью инвестиций?
Как быстро вам необходимо приобрести объект?
Что вы уже смотрели исходя из своих запросов?
С кем-то уже сотрудничаете или подбираете объект самостоятельно?
ПРЕЗЕНТАЦИЯ СЕБЯ И УСЛУГИ
После того, как вам удалось наладить доверительные отношения, выяснить истинную мотивацию клиента, можно переходить к презентации риэлторской услуги. (См. рис.4). Считаю более правильным начинать именно с презентации самой услуги, с привязкой к конкретной ситуации потребителя. Будет немного неверным сразу говорить клиенту о преимуществах и регалиях компании. Сначала клиент должен понять, что перед ним человек с достаточным опытом и квалификацией для оказания качественной услуги. Здесь вполне подойдет рассказ из личной практики об аналогичной ситуации, естественно, с хорошим концом. Кстати, чем сложнее предстоящая работа, тем больше клиент прислушивается к таким рассказам. Даже если вас ожидает «чистая продажа», всегда можно рассказать о том, как вам удавалось продать определенный объект, например, выше рыночной цены. Или же историю о том, как покупатель на продаваемый объект нашелся в течение 2-3 дней (если сроки для заказчика – самое важное). Затем вы подробно описываете, за счет каких инструментов достигается тот или иной положительный результат.
Прошу понять меня верно, и не думать, что вы совсем игнорируете презентацию компании. Конечно, презентация себя и услуги идут в привязке к презентации агентства. Например, рассказывая о себе, вы уточняете, что в вашей компании принято оказывать услугу именно таким образом, так как это утверждено регламентами и стандартами, что все сотрудники, включая вас, обучены и имеют аттестаты, а сама компания сертифицирована. Но все-таки рассказ о компании идет в продолжение рассказа о самой услуге. Потому как сама услуга значит для заказчика больше, чем рейтинг компании. А вы в данный момент являетесь носителем этой услуги. Поэтому начинайте с себя. Конечно, вам помогут упоминания о многолетнем опыте работы в данной сфере (если таковой имеется), вашем образовании, индивидуальном подходе («для меня важен результат работы», «главное, чтобы мы с вами продали ваш объект как можно дороже», «купили именно то, на что вы рассчитываете, и при этом сэкономили»).
Меня часто спрашивают на семинарах и тренингах о том, как вести себя в данных случаях новичкам, не имеющим большого опыта, а значит, и большого арсенала историй из практики.
Во-первых, необходимо избавиться от «комплекса стажера». Забудьте о том, что вы работаете риэлтором всего две недели. Никогда не бойтесь, будьте уверены в себе и заряжены на успех! Понятно, что у вас в памяти нет великолепных продаж на этом рынке, и сознанию не за что «зацепиться» в целях излучения уверенности и позитива. Моя рекомендация – это вспомнить самые успешные моменты из своей жизни и постараться ощутить то состояние, которое вы испытывали в то время. Сохраните это состояние для встречи с клиентом. Оно непременно вам поможет. Спросите любого риэлтора, когда самое подходящее время для проведения сложных переговоров. Он согласится с тем, что оно сразу после проведения прибыльной сделки. Ваше эмоциональное состояние находится в данный момент на самом высоком уровне. Вы должны заряжать своего клиента энтузиазмом.
Во-вторых, больше общайтесь с коллегами. Интересуйтесь их успехами и проведенными сделками. Когда вам предстоит встреча с заказчиком, вы уже примерно представляете, что за объект предлагается на продажу, каковы ожидания. По крайней мере, вам необходимо было по телефону выяснить как можно больше полезной информации. Затем узнайте у более опытного коллеги, был ли у него аналогичный случай, и с чем вам предстоит столкнуться. В любом случае, на встречу вы пойдете более подготовленным.
В-третьих, здесь как раз приходит на помощь бренд вашей компании. Вы можете как бы прикрыться эти брендом, говоря, например, что в нашей компании все сотрудники обучены. Наша компания застрахована и сертифицирована. Поэтому, сотрудничая с нами, клиент всегда имеет серьезные гарантии. У нас очень большая база спроса и предложения, за счет работы CRM-системы каждый день появляются все новые и новые покупатели, поэтому вероятность быстрой продажи повышается. Ну и так далее. Об этом мы более подробно будем разговаривать в следующей главе.
В-четвертых, это наличие папки презентации. Об этом говорят многие тренеры и преподаватели, но, к сожалению, не все риэлторы прислушиваются и используют данный инструмент. Считаю, что наличие папки презентации целесообразно и для новичков, и для опытных агентов. Приходя к клиенту, и используя папку в работе (занесение информации об объекте, заказчике, предоставление аналитической информации клиенту, наличие в ней вашего аттестата, сертификата компании, другой презентационной и справочной информации), вы повышаете свой статус в глазах клиента.
Рис.4.
Таким образом, мы показываем заказчику свою компетентность, надежность. Также прекрасно подойдут отзывы о вашей работе от конкретных клиентов. Вот почему важно собирать их после каждой из сделок. Мы в компании завели в стандарт получение отзыва. Поэтому, если он отсутствует, то предполагается, что клиент не доволен качеством услуги. В компании разработана система коэффициентов, влияющих на зарплату сотрудника. В данном случае применяется понижающий коэффициент. Мы используем отзывы, в простой форме (присланные по интернету, либо написанные на бумаге), отзывы с фотографией клиента, а также видео отзывы. Соответственно, категория отзыва влияет на повышение комиссии агента. Папка презентации должна содержать отзывы ваших клиентов и это хороший рычаг воздействия на предпочтения клиента.