Страница 33 из 38
Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002–2003 гг.) было признано необходимым предусмотреть специальное законодательное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс (на сегодняшнем правовом языке – «единый недвижимый комплекс»), а такой объект гражданских прав, как предприятие, напротив, предлагалось исключить из перечня недвижимого имущества, предусмотрев для него лишь некоторые особенности правового режима. В частности, публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников оборота, предлагалось обеспечить не государственной регистрацией прав на предприятия, а иным способом – введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием[80].
Аналогичный подход к указанным объектам гражданских прав – предприятие и технологический имущественный комплекс недвижимости (единый недвижимый комплекс) – можно обнаружить и в Концепции развития гражданского законодательства РФ, в которой, например, указывается: «Практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы… По этой причине предприятие фактически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости»[81].
Окончательная редакция ст. 130–1331 ГК РФ свидетельствует о том, что задача, поставленная Концепцией развития гражданского законодательства РФ, решена лишь наполовину.
В качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, теперь признается единый недвижимый комплекс, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 1331 ГК РФ).
Однако при этом была отвергнута новая редакция ст. 132 ГК РФ, содержавшаяся в законопроекте, принятом в первом чтении, согласно которой из числа объектов недвижимости исключалось предприятие – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. В то же время предприятие должно было остаться отдельным объектом оборота, права на который могут переходить как на основании закона, так и по сделкам. При этом сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежали обязательной публикации (ст. 132 в редакции законопроекта).
Данное обстоятельство может иметь негативные последствия, например, в случаях, когда под видом единого недвижимого комплекса будет отчуждаться все имущество предприятия без соблюдения гарантий прав кредиторов, а также прав работников, занятых на соответствующем предприятии.
Предотвратить подобные злоупотребления могло бы аккуратное судебное толкование соответствующих законоположений (ст. 132 и ст. 1331 ГК РФ). Например, можно было бы разъяснить, что в тех случаях, когда имущественные комплексы уже сегодня фактически используются в предпринимательской деятельности в составе предприятия и у их собственников имеются обязательства, связанные с эксплуатацией указанных имущественных комплексов, не допускается государственная регистрация прав на указанные комплексы как на единые недвижимые комплексы (ст. 1331 ГК РФ), вместо этого должна быть сохранена государственная регистрация на отдельные объекты недвижимости в составе имущества предприятия.
К сожалению, в тексте Постановления Пленума ВС РФ № 25 данной проблеме не уделено внимания. Вместе с тем в данном Постановлении имеются иные важные разъяснения, касающиеся правового режима единых недвижимых комплексов. В частности, в п. 39 Постановления подчеркивается, что в качестве единого недвижимого комплекса, выступающего в гражданском обороте как один объект (недвижимая вещь), может признаваться совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано право собственности именно на всю совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. В отсутствие же названной регистрации такая совокупность вещей не может считаться единым недвижимым комплексом.
Весьма важное значение для реального имущественного оборота имеет также разъяснение, согласно которому части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации прав на единый недвижимый комплекс лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует требованиям ст. 1331 ГК РФ (п. 39 Постановления).
В 2016 г. законодатель все же внес изменения в ст. 130 ГК РФ, но не ради того, чтобы исправить ошибку, допущенную при принятии Федерального закона от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ, включив в перечень недвижимых вещей жилые и нежилые помещения (хотя ссылка на эти объекты появилась в тексте статьи), а также указание на применение принципа единого объекта недвижимости в отношении земельных участков и находящихся на них зданий и сооружений (соответствующее законоположение, как и прежде, в тексте данной статьи отсутствует), а для того, чтобы возвести в ранг объектов недвижимости так называемые машино-места.
В соответствии со ст. 1 Закона № 315-ФЗ п. 1 ст. 130 ГК РФ был дополнен правилом следующего содержания: «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
Что касается правового режима названных новых объектов недвижимости (машино-мест), то представление о нем может быть составлено путем анализа некоторых новых законоположений, вносимых в иные, помимо ГК РФ, законодательные акты. К примеру, Законом № 315-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации[82], в частности его ст. 1 дополнена п. 29, согласно которому «машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о кадастровом учете порядке».
Новые положения о таком объекте гражданских прав, как машиноместо, внесены также в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[83] (ст. 24, 40–42 и некоторые др.). Согласно этим законоположениям границы машиноместа определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже устанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, поверхностях пола), до характерных точек границ машино-места, а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и максимально допустимым размерам машино-места, определенным нормативными актами.
80
См.: Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. С. 11–12, 32.
81
Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 34–35.
82
СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 16.
83
СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.