Страница 22 из 38
К сожалению, в окончательной редакции ст. 81 ГК РФ «потерялись» положения о государственной регистрации, которые обеспечивали дифференцированное регулирование двух оснований возникновения гражданских прав, подлежащих регистрации, – по сделке и в силу закона. В соответствии с законопроектом, принятым в первом чтении, права, приобретаемые по сделке, признавались возникшими не ранее, чем будет внесена соответствующая запись в реестр. Если же права перешли (возникли) в силу закона (например, в случае универсального правопреемства при наследовании или реорганизации юридических лиц), они считались возникшими независимо от государственной регистрации, которая, однако, могла быть осуществлена по заявлению лица, для которого наступают правовые последствия.
Соответствующая норма в действующей редакции (п. 2 ст. 81 ГК РФ) устанавливает в качестве общего правила, что «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».
Поскольку возможность возникновения права, которое по определению подлежит государственной регистрации, до момента такой регистрации рассматривается в качестве предусмотренного законом исключения из общего правила, особое значение приобретает судебное толкование (в том числе расширительное) тех правовых норм, содержание которых «подразумевает», что субъективное право должно считаться возникшим (перешедшим к другому лицу) ранее момента его государственной регистрации либо независимо от такой регистрации, но в самой норме четкое указание на этот счет отсутствует.
Примером может служить одно из данных Высшим Арбитражным Судом РФ разъяснений по вопросу о применении правовых норм, касающихся перехода права на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Согласно указанным нормам при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. В связи с этим ВАС РФ разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих (перешедших к нему) прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 подчеркивается, что в тех случаях, когда наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. При этом право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства, а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица. Поэтому наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию, после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество (п. 11).
В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 (п. 3) соответствующее законоположение о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 81 ГК РФ), истолковано следующим образом.
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. Что же касается сторон сделки или лиц, участвовавших в деле, по которому принято такое судебное решение, то уже с момента возникновения основания для государственной регистрации права они не вправе в отношениях между ними недобросовестно ссылаться на то, что запись о праве не внесена в государственный реестр.
В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 также подчеркивается, что иной момент возникновения, изменения или прекращения соответствующих прав на имущество (нежели внесение записи в государственный реестр) может быть установлен только законом. В качестве примера таких предусмотренных законом исключений приведены случаи универсального правопреемства (ст. 58 и 1100 ГК РФ), а также полного внесения членом кооператива паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
По сравнению с редакцией ст. 81 ГК РФ, предлагавшейся в законопроекте, принятом в первом чтении, в официальном тексте ст. 81 отсутствует еще одно положение, а именно: «если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена» (п. 2 ст. 81 в редакции законопроекта).
Имелось в виду введение единой системы нотариального удостоверения соответствующих сделок (например, сделок с недвижимостью), в процессе которого осуществляется проверка дееспособности лиц, участвующих в сделке, и законности самой сделки, с последующей государственной регистрацией прав, возникших из такой сделки. Причем обязанность по совершению действий, необходимых для государственной регистрации указанных прав (в том числе обращение к регистрирующему органу), возлагалась бы на нотариуса, удостоверившего сделку.
Однако при подготовке законопроекта ко второму и третьему чтениям в ходе многочисленных обсуждений (включая парламентские слушания) введение обязательного нотариального удостоверения сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, до изменения и дополнения законодательства о нотариате было признано преждевременным.
Заботой об интересах третьих лиц – участников оборота было продиктовано включение в ст. 81 ГК РФ законоположений, предусматривающих возможность внесения в ЕГРП определенных отметок, касающихся зарегистрированных прав (п. 7). Во-первых, в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее. Однако если это лицо в течение трех месяцев не оспорит зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется и повторное внесение аналогичной отметки в государственный реестр по заявлению указанного лица не допускается. Во-вторых, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
Вместе с тем длительное время оставался неясным вопрос о правовом значении соответствующих отметок и правовых последствиях их внесения в государственный реестр. Ситуация прояснилась после принятия Постановления Пленума ВС РФ № 25. Согласно п. 4 Постановления внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не является препятствием для осуществления регистрации прав на соответствующее имущество, а также для принятия судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.