Страница 3 из 10
Площадь квартиры определяется по ст. 15 ЖК РФ. Определяется площадь квартиры как сумма площадей всех помещений в квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспомогательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квартиры только площадь балкона, лоджии.
В площадь дома входят площади всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23-15301, площадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учитывать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 №29433-ВК/19).
После того как определены площади как квартиры, так и дома, то есть общего имущества, необходимо посчитать долю в праве собственности на общее имущество каждого собственника. Эта доля должна быть пропорциональна площади квартиры. Поэтому чем больше у Вас квартира, тем больше доля в праве и тем больше голосов на общем собрании.
Плата за содержание жилья, а также в некоторых случаях за коммунальные услуги, зависит от площади квартиры. Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Это возможно, если право на квартиру возникло до 1996 года.
11. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?
Многие собственники жилья уже давно осознали, что кроме имущества в квартире им принадлежит доля в общедомовом имуществе. Относится тот или иной элемент к общедомовому имуществу – одна из самых распространенных проблем в ЖКХ. Острота этой проблемы состоит в том, что если элемент является общедомовым имуществом, то платить за его содержание обязаны собственники всех квартир в доме. Один из ярких примеров этой проблемы – полотенцесушитель.
Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель – это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45-1845/2015).
Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в вашей квартире обязаны собственники всех квартир в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя – это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.
Обратите внимание, что в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.
12. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?
Кто должен ремонтировать балкон? Этот вопрос появляется у многих собственников. Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?
Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников квартир. На первый взгляд балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают две и более квартиры (ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26-5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11-1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45-13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты и обеспечивают прочность перекрытий не только одной квартиры, но и других квартир в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.
Таким образом, балконы являются общедомововым имуществом и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.
Так как балконы – это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник квартиры не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 № 18-КГ17-164).
13. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?
Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник квартиры потребовать ремонт от управляющей организации?
Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники квартир сами.
К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К числу такого имущества относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу (Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56-67063/2014).
Поэтому собственники квартир могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.
14. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?
В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23-6469).
15. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?
От ответа на этот вопрос зависит, в какой части применяется жилищное законодательство к дому. Если дом блокированной застройки является многоквартирным, то в отношении такого дома надо выбрать способ управления, то есть будет применяться ст. 161 ЖК РФ. Если же дом не является многоквартирным, то выбирать способ управления не надо, что может значительно упростить собственникам жизнь.
Под многоквартирным понимается дом, в котором более одной квартиры. Важным признаком является возможность выхода из квартир либо на общий земельный участок, либо в места общего пользования. Эти признаки указаны в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
В зависимости от конкретных обстоятельств судебная практика признает дома многоквартирными или нет, ориентируясь на наличие общедомового имущества (см. например Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу № 33–2818, определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 13-КГ15-2). Если общедомовое имущество есть, то дом с большой вероятностью будет признан многоквартирным.
Что делать, если у Вас квартира в многоквартирном доме? В этом случае необходимо, прежде всего, выбрать способ управления. Это может быть управляющая организация или ТСЖ. Кроме того, вы можете взять дом на непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ).
16. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?
От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собственникам самостоятельно.