Страница 3 из 8
Можно сделать вывод, что определение наличия или отсутствия фактической связи того или иного объекта с землей, определение ее технологической прочности возможно по данным технических заключений (описаний), фотосъемки, судебно-строительной экспертизы, а также руководствуясь характеристикой естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ[12], в кадастровом паспорте объекта.
Еще одной составляющей фактической связи объекта с земельным участком является наличие необходимого достаточного набора постояннодействующих (стационарных) коммуникаций, который бы позволил использовать соответствующий объект по его назначению[13].
Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2008 г. по делу № А17-4494/2007 одним из доказательств невозможности признания объекта недвижимым имуществом является отсутствие стационарных коммуникаций.
Если речь заходит о коммуникациях, которые могут выступать достаточным признаком для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества, необходимо учитывать месторасположение объекта и его целевое назначение.
Например, для того чтобы оценить жилое помещение как благоустроенное и пригодное для проживания, кроме электричества, достаточно наличия печного отопления, если это допустимо с учетом климатических условий, условий конкретного населенного пункта, или следует учитывать наличие центрального теплоснабжения из муниципального жилищного фонда.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), сказано, что жилое помещение с печным отоплением является благоустроенным применительно к уровню благоустройства центральным теплоснабжением муниципального жилищного фонда, который достигнут только в 24,74% жилых помещений.
Юридическая связь с землей – наличие определенных законом особенностей создания недвижимого имущества (необходимость получения разрешений на строительство и проведение реконструкции с расширением), оборота недвижимости (например, запрещающих обособленное распоряжение участками и расположенными на них постройками; предопределяющих следование принадлежащего собственнику постройки права пользования участком за постройкой; устанавливающих механизмы выкупа и получения в аренду земельных участков, занятых зданиями и находящихся в государственной и муниципальной собственности; предусматривающих последствия прекращения прав на земельный участок, принадлежавших собственнику постройки)[14].
Необходимость соблюдения требований юридической связи в первую очередь проявляется при рассмотрении вопросов о самовольной постройке[15].
Следует учитывать, что только при наличии обеих форм связи (и юридической, и фактической) можно говорить о наличии данного признака недвижимого имущества – «прочная связь с землей».
В случае нарушения данного подхода возможны следующие неблагоприятные последствия (в зависимости от отсутствия той или иной составляющей):
Б. Признак капитальности. В преобладающем большинстве дел, возникающих по поводу рассмотрения того или иного объекта в качестве недвижимости, возникает вопрос о его капитальности. В действующем законодательстве нет четкого определения понятия «капитальность».
В пункте 10 ст. 1 ГрК РФ представлен примерный перечень вещей, которые относятся к объекту капитального строительства, но не указаны признаки, которыми должны обладать те или иные объекты, чтобы их можно было квалифицировать в качестве объекта капитального строительства.
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В юридической литературе раскрывается понятие капитального строительства как процесса создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ; одна из основных форм использования капитальных вложений, инвестиций.[16]
Для признания объекта недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Этот признак тесно связан с «юридической связью с землей», но если при рассмотрении первого признака акцент делается на рассмотрении недвижимости в обороте и определении степени ее оборотоспособности, то в случае определения признаков капитальности речь идет о соблюдении (фактически или юридически) требований, характеризующих возведение того или иного объекта как процесса создания недвижимого имущества от «идеи» до ее материального воплощения.
Судебная практика. Определение ВАС РФ от 23.07.2013 № ВАС-9767/13 по делу № А42-4761/2011 при определении автоподъезда в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества судом было установлено следующее: имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей, объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для подъезда, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Подъезд обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственником зданий и сооружений.
Документов, подтверждающих возведение спорного объекта как самостоятельного объекта недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объекта, в материалах дела не представлено.
Законодатель отводит особое место регламентации всего процесса строительства зданий, строений и сооружений, поэтому в градостроительном законодательстве отражен перечень самостоятельных этапов строительной деятельности: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации, выдача разрешения на строительство, осуществление строительства, строительный контроль, государственный надзор, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию[17].
При этом, исходя из содержания и. 2 ст. 51 ГрК РФ, можно прийти к выводу о том, что указанный процесс относится не только к строительству, но и к деятельности, связанной с реконструкцией объектов недвижимости.
Законодатель в п. 1 ст. 51 ГрК РФ приводит определение понятия «разрешение на строительство».
Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
12
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение».
13
Кононенко Н. В. Экспертное исследование подземных сооружений // Эксперт-криминалист. 2009. № 1.
14
Проблемы развития частного права // Сб. статей к юбилею Владимира Саурсевича Ема; С. С. Алексеев и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011.
15
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.
16
Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. М., 2006. С. 207.
17
Резников Е. В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства. Волгоград, 2013. С. 100.