Страница 17 из 18
Переходите к крупной недвижимости
С увеличением денежной наличности, активов и опыта, вы можете действовать более масштабно, переходя к дуплексам, триплексам, квадриплексам и, наконец, к многоквартирным домам. Правила остаются теми же, увеличиваются лишь габариты и размер арендной платы.
Многие состояния, сколоченные в недвижимости, начинались с односемейного дома, который ремонтировался новым владельцем, а потом продавался. Владелец приобретал еще один дом и снова приводил его в порядок. И так далее. В конечном итоге, ему удавалось создать целую империю недвижимости, включавшую сотни, и даже тысячи, жилых единиц.
Преимущества метода «купите и отремонтируйте»
У этого метода имеются два неоспоримых преимущества. Во-первых, вы можете заниматься домом, не уходя с основной работы, служащей источником финансирования ремонтных и отделочных работ. Во-вторых, вы можете начинать с малого, продвигаться вперед, не торопясь, постепенно набираясь знаний и опыта, и к тому же, вам необязательно выкладывать за ремонт огромную сумму сразу.
Учтите и то, что покупка и ремонт домов – это один из способов основания бизнеса. Если вы начнете с малого, постепенно расширяясь, у вас гораздо больше шансов добиться успеха. Даже, при ошибке и просчетах, вы не много потеряете. Покупая и ремонтируя дома, практически невозможно обанкротиться.
Вложения без наличных
Наверняка вам доводилось слышать о «покупке недвижимости без вложения наличных денег». Вне всяких сомнений, вполне реально приобретать недвижимость, особенно старые дома, не вкладывая наличные деньги. Это истинное утверждение. От вас требуется лишь найти «мотивированного продавца», то есть человека, крайне заинтересованного в продаже дома, который, не требуя от вас выплаты наличными, готов оформить вторую закладную или акт учреждения доверительной собственности.
Развод заставляет людей продавать дома
На мотивацию продавца оказывают влияние несколько факторов. Часто, разводящиеся супружеские пары, стремятся разделить свои жизни и пойти каждый своим путем. Поэтому, ими движет сильная мотивация избавиться от дома и покончить с выплатами по закладной. Они раздражены, нетерпеливы, и не имеют ни малейшего желания долго ждать продажи дома. Поэтому, они легко идут на уступки, и соглашаются на, выгодные для вас, условия.
Смерть в семье
Когда умирает владелец дома, семья часто стремится избавиться от дома и освободиться от обязанностей по регулярным выплатам и его содержанию.
Если вы предложите им вступить во владение домом, выплачивая ежемесячные взносы по первой и второй закладным, многие с готовностью примут ваши условия.
Финансовые проблемы или банкротство
Случается, люди хотят быстро избавиться от дома и ежемесячных выплат, так как обанкротились. Иногда, людей переводят из одной части страны в другую, и они не хотят оставлять дом. В любом случае, мотивированным продавцом можно назвать всякого, кто готов принять условия «без наличных», если его освободят от обязанности выплачивать по первой закладной и содержать дом.
Правило «сто к одному»
Профессионалы, обучающие людей правилам покупки домов без наличных денег, пользуются одним практическим методом, получившим название «правило 100:10:3:1». Это означает, что вы, будучи неопытным инвестором в недвижимость, должны осмотреть 100 домов, прежде чем найдете 10, которые возможно будет приобрести без наличных денег или с минимальными наличными выплатами. Из этих 10 домов вы сделаете предложение о покупке трем владельцам. Из трех владельцев на ваше предложение согласится лишь один.
Другими словами, если вы хотите приобрести дом, не вкладывая в его покупку наличные деньги, вам придется осмотреть 100 домов, чтобы выбрать один. Но, если у вас много свободного времени и мало денег, это отличное начало для работы в сфере недвижимости.
Как покупать без наличных денег
Предположим, вы собираетесь купить дом за 100 тысяч долларов и можете получить восьмидесяти процентную закладную на собственность. Если владелец недвижимости согласится оформить вторую закладную или акт учреждения доверительной собственности на 20 тысяч долларов, считайте, что вы не выложили из собственного кармана ни цента.
То есть, банк предоставляет вам 80 тысяч долларов на первую закладную, продавец возвращает 20 тысяч долларов по второй закладной, а вы получаете дом за 100 тысяч долларов, на который вы не потратите ни цента из собственного кармана. Вам, конечно же, предстоит платить по первой и второй закладным, налоги и прочие расходы, связанные с владением недвижимости.
Как заставить это работать
Если вам удастся сдать дом в аренду за сумму, достаточную, чтобы покрыть обе закладные, налоги и остальные расходы, арендатор, в конце концов, выплатит стоимость дома, а вы не потратите ни цента наличных денег.
Вы можете переехать в дом, производить необходимые выплаты, параллельно ремонтируя и отделывая его, а потом либо продать, либо сдать в аренду за плату, достаточно высокую, чтобы покрыть все расходы и получить прибыль. Возможно, вы даже сможете снова вложить деньги в дом, благодаря арендной плате, и получить прибыль.
Возможное препятствие
Эта система приобретения недвижимости чревата одним препятствием: если дома оценены в реальную стоимость, то в условиях нормального рынка недвижимости, продавцам домов нет нужды соглашаться на условие «без наличных». К ним будет поступать достаточное количество предложений от покупателей, готовых заплатить наличные деньги. Так совершается более девяноста процентов всех сделок на рынке недвижимости.
Обязательность выплат
Учитывайте при этом, что ваш доход должен быть довольно высоким, чтобы вы могли производить выплаты по обеим закладным. В противном случае, продавец откажет в праве выкупа закладной и заберет себе дом.
Вам следует быть абсолютно уверенным, что арендатор, которому вы сдаете дом, будет выплачивать вам деньги регулярно и без опозданий, иначе вы рискуете потерять дом.
При покупке недвижимости без наличных, неопытных покупателей подстерегает множество подводных камней и опасностей. Поэтому многие люди, из-за совершенных ошибок, потеряли все, до последней рубашки. Они смогли купить дом, не заплатив ни цента наличными, но не справились со всеми последующими выплатами.
А кто-то сдал дом в аренду, но арендатор повредил их собственность. Соответственно, стоимость дома снизилась, и владелец остался должен больше, чем стоил дом.
Арендаторы – это ключ к вашему успеху
Помните до конца своей карьеры на рынке недвижимости: выбор арендаторов или съемщиков определяет успех или неудачу вашего владения жилой или коммерческой недвижимостью. К сожалению, арендаторы, действительно, иногда портят собственность. Иногда, они наносят ей непоправимый урон. Если уж вы отважились ступить в бизнес вложений в недвижимость, соблюдайте предельную осторожность в выборе съемщиков.
Тщательно и досконально проверяйте их финансовые возможности, в особенности рекомендации от прежних арендодателей. Беспечность приводит к катастрофам.
Многие состоятельные американцы хранят свои деньги в земле, предназначенной для застройки. Они покупают землю на окраинах растущих городов, с позитивными экономическими характеристиками, о которых я упоминал ранее. По мере роста и развития города, стоимость земли поднимается, пока она не выкупается под застройку. На этом этапе стоимость земли подскакивает в несколько раз.