Страница 2 из 3
Товарищества собственников жилья являются юридическими лицами.
С 01.09.2014 года товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости (ТСН). Создаются они по решению собственников МКД.
В соответствии со ст.135 ЖК РФ, ТСЖ создаётся для целей управления общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг.
ТСЖ имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров иных лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ.
Основными плюсами ТСЖ является то, что данная форма управления МКД позволяет активным собственникам более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома. Фонд на содержание МКД формируется за счёт членских взносов. На практике ТСЖ может столкнуться с проблемой, когда некоторые жильцы не захотят оплачивать такие взносы.
3) Самым распространённым вариантом управления многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией.
Управляющая организация – это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.
Помимо вопроса о выборе одного из трёх вышеперечисленных способов управления, общее собрание собственников, остановившее свой взгляд именно на способе управления через управляющую организацию, должно выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
В соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД), обязуется:
– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;
– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч.8 ст.162 ЖК РФ). Кроме того, собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).
За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несёт ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.
Преимуществом управления МКД через управляющую организацию, по задумке, должно быть качественное и профессиональное предоставления всех причитающихся услуг.
Однако, что мы имеем на самом деле? К сожалению, де-факто мы имеем то, что управляющие организации, в первую очередь, нацелены не на качественное и профессиональное предоставление услуг управления, а на получение всеми правдами и неправдами прибыли от оказания услуг. Кроме того, у собственников МКД практически не имеется по-настоящему эффективных способов прямого контроля за результатами оказанных услуг, а также за целевым расходованием средств, которые такой управляющей организации выплачиваются.
Многочисленные судебные споры с управляющими организациями лишь подтверждают данные неутешительные тезисы.
Конечно, есть и добросовестные управляющие компании, которые ответственно подходят к своей работе, однако такие случаи, скорее являются исключением, нежели правилом.
Так давайте же разберемся, что же именно обязаны выполнять управляющие организации, и каким образом мы можем заставить их работать, а не заниматься исключительно сбором денежных средств с жильцов.
Глава 1. Что обязана делать управляющая организация?
1.1. Структура оплаты за жилье
Перед тем как приступить к разбору обязанностей управляющих организаций, давайте разберём сами основы – какие, собственно, расходы несёт собственник квартиры в МКД.
Можно выделить две большие категории расходов:
– налоги;
– вненалоговые расходы.
Налоги окружают нас всюду: со своих доходов мы платим 13% подоходного налога, платим транспортный налог, земельный налог и другие налоги. За жильё мы тоже обязаны вносить обязательные платежи в бюджет в виде налога на имущество.
Объектом налогообложения в соответствии со ст.401 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) признаётся следующее имущество:
1) жилой дом;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здания, строения, сооружения, помещение.
Налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости данного имущества. Какой размер налога мы обязаны уплатить, мы узнаём из уведомления налоговой, которую этот «заботливый» государственный орган нам присылает по почте.
Отметим также, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не подлежат налогообложению земельным налогом с 1 января 2015 года. Согласно дополнению, внесенному в п.2 ст.389 НК РФ, такие участки не признаются объектом налогообложения земельным налогом (Письмо Минфина России от 17.03.2016 №03-05-05-02/14947).
Напомним, что до этой даты собственники помещений в многоквартирном доме признавались налогоплательщиками земельного налога, если земельный участок, на котором расположен дом, сформирован и в отношении его был проведён государственный кадастровый учет.
К уплате налогов жильцами управляющие организации не имеют никакого отношения. Все налоговые расчёты ведутся исключительно с Федеральной налоговой службой.
Что кается платежей за жильё из категории вненалоговых, то в соответствии с ч.2 ст.154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:
1) взнос на капитальный ремонт;
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
Что касается взносов на капитальный ремонт, то они стоят особняком от всего остального.
В соответствии с ч.1 ст.166 ЖК РФ, услуги по капитальному ремонту общего имущества в МКД формируются исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и направляются на:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;