Страница 8 из 11
Определение доли общедомового имущества
Жилищный кодекс РФ. Статья 37. Статья тоже декларативная, но ее нужно знать.
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
То есть, допустим, если площадь вашей квартиры 50 квадратных метров, а общая площадь всех жилых помещений в доме 500 квадратных метров, то вам принадлежит 1/10 часть общедомового имущества. Соответственно, и земли вам должна полагаться 1/10 часть, это получается 5 квадратных метров в вашем случае.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Это означает, что, если вы продали свою квартиру, то вы якобы автоматически продали и свою часть земли и общедомового имущества. Вы бы могли ее продать, если бы она у вас была адекватно оформлена в собственность. А в сложившейся ситуации вы этого сделать не можете.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Если продавец был собственником 5 квадратных метров придомовой территории, то и покупатель будет собственником этих 5 квадратных метров. Опять же, в случае, если бы это было прописано в свидетельстве о регистрации права.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
То есть вы не можете прийти и попросить выделить вам ваши 5 метров придомовой территории и посадить там, например, картошку. Эта земля, что находится под домом и вокруг него, и там никакую картошку посадить нельзя.
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
То есть нельзя отдельно продавать квартиру, кусок крыши и кусок земли под домом.
Плата за коммунальные услуги и общедомовое имущество
Согласно действующего законодательства, получается, что общее имущество, и придомовое, и общедомовое, является собственностью всех владельцев квартир, которые проживают в данном конкретном доме. Нельзя говорить, что какие-то отдельные конкретные метры – мои, или что вот эта лестница – моя. Раз оно общее, то нельзя, например, загородить кусок лестничной площадки, потому что это будет мешать остальным. Крыша тоже принадлежит всем, поэтому незаконно на нее вешать замок, чтобы к ней был доступ только у владельцев квартир на верхних этажах. Подобные препятствия противоречат санитарным нормам и нормам противопожарной безопасности, которые обязательно нужно соблюдать. Потому что, если вдруг что-то случится – пожар, например, или потоп, подобная самодеятельность будет мешать их ликвидации. Поэтому необходимо своевременно решать подобные вопросы общим собранием жильцов или жаловаться в УК или ТСЖ, чтобы такого не было.
Жилищный кодекс РФ. Статья 153.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
Если вы являетесь членом какого-то кооператива или ЖСК и вам принадлежит жилое помещение, вы обязаны платить за него на основании решения этого кооператива или на основании решения ЖСК. В этом случае не нужен никакой договор, достаточно решения. Если вы в каком-то кооперативе строите квартиру и платите за нее паи, то после того, как вы все паи выплатите, этот кооператив станет для вас управляющей компанией или ТСЖ, и тогда уже заключение договора будет необходимо.
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
То есть обязанность внесения платы наступает с момента возникновения права собственности как на жилое помещение, так и на общедомовое имущество. Но на общедомовое имущество мы права не получили! А многие думают, раз они собственники квартир, раз пользуются этим имуществом, то обязаны за него платить. Но в законодательстве четко прописано: платить за имущество должны собственники. А у нас собственность на это имущество не оформлена. Этот тонкий момент очень важно понять.
Требования к заключаемым договорам
Если вы заключаете договор социального найма, знайте, что требования к его содержанию прописаны в законодательстве. А те договора социального найма, которые заключают люди со своими мэриями, администрациями, муниципалитетами, очень часто сильно отличаются от типового договора, утвержденного законодательством. Например, в типовом договоре предусмотрены графы, где положено указывать собственника помещения и правоустанавливающие документы на жилье. А вот лишних пунктов, например, о передаче данных третьим лицам, тем же коллекторам, в договоре быть не должно.
Но реальные договора, как правило, очень сильно отличаются от утвержденных законодательством. В них зачастую присутствуют лишние пункты, а полные данные об объекте недвижимости, как того требуют нормативные акты, вовсе не указаны. И получается все еще запутаннее: совершенно непонятно, кто кому и за что должен платить. В статьях Жилищного кодекса прописано, что и как должно быть, но по факту эти нормы не соблюдаются.
В статье 153 Жилищного кодекса РФ также сказано:
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Статья 154 Жилищного кодекса РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Закон нам разрешает заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями и оплачивать им услуги напрямую. Но технически это реализовать сложно. Поэтому, как правило, мы оплачиваем услуги через посредников, то есть через УК, ТСЖ или ЖСК. При этом тарифы получаются выше, потому что эти организации накидывают на них свою маржу. Если бы мы платили напрямую в ресурсные компании, это было бы дешевле.
Статья 155 Жилищного кодекса РФ. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Но очень часто никаких договоров нет или их боятся заключать на оказание именно этих услуг. Потому что в них должна быть прописана зона ответственности. Если поставщик не выполняет обязательства в полном объеме и в надлежащем качестве, для него это чревато последствиями. Даже договора с УК мало у кого есть, договора же с ресурсопоставляющими компаниями или с компаниями, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту домов, встречаются еще реже.