Страница 6 из 11
Таким образом, следует утверждать, что сам факт возникновения правоотношения – связи между конкретно-определенными лицами связан с их активными или пассивными действиями, направленными на приобретение определенных прав и обязанностей. Именно индивидуальная определенность в субъектном составе дает возможность говорить о конкретизированности прав и обязанностей его участников. Схожая позиция также прослеживается в юридической науке. Так, М.М. Агарков писал, что отношение возникает «….между двумя сторонами, из которых на одной находится право требования, а на другой – соответствующая этому праву обязанность.»[47]. Н.Г. Александров утверждает, что «правоотношение и есть именно субъективное право с корреспондирующей с этим правом юридической обязанностью»[48]. И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц указывают, что содержание всякого правоотношения включает в себя право и соответствующую ему обязанность или права и обязанности на стороне каждого участника правоотношения[49].
На основании изложенного следует предположить, что только обязательство может быть основанием для возникновения правоотношения, т. е. связи между конкретно-определенными лицами, заинтересованными в перемещении имущественных и/или неимущественных материальных благ. Следовательно, обязательство, направленное на удовлетворение потребности в жилье – это правоотношение между конкретно-определенными лицами, целью, одного из которого, является удовлетворение потребности в жилье.
Справедливость и обоснованность такого рода утверждения подтверждается высказыванием Б.И. Пугинского, который указывает, что в основе любого субъективного права всегда лежит интерес как форма проявления потребности, направленность на удовлетворение которой обеспечивается через осознание и определение целей деятельности[50]. Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения[51]. Следовательно, наличие потребности[52] у лица в жилье является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.
Интерес в удовлетворении потребности в жилье является основной целью субъекта, вступающего в рассматриваемый вид обязательственных отношения, поскольку только при условии наличия стимула, под которым понимается возможность безопасного и комфортного проживания, поведение человека переходит из пассивного в активное состояние. По данному поводу примечательным образом высказывается В.М. Серых: «Каждый участник обмена вступает в отношения потому, что надеется приобрести нечто более значительное для него, нежели отчужденная собственность. Аналогичным образом мотивирует свое решение вступить в обмен и другой его участник. Поэтому обмен состоится при том непременном условии, что участники обмена уверены в том, что в ходе подобной акции они не только ничего не потеряют, но и нечто приобретут»[53]. Таким образом, в случае, если мотивация конкретного субъекта в обеспеченности жильем превышает его интерес в сохранении денежных средств, создается поле для потенциальной возможности возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.
Преимущественное большинство обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, относятся к разновидности договорных обязательств, поскольку в основании их возникновения лежит соглашение, заключенное между двумя или более сторонами, являющееся основанием возникновения взаимных прав и обязанностей у его субъектов. Выделение такой группы обязательственных отношений в т. ч. продиктовано ст.307.1 ГК РФ, согласно которой по тексту закона прямо выделяется названная группа обязательств: «….К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам)…».
Сказанное позволяет сделать вывод, что, как правило, в основе обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, лежит договор как двусторонняя сделка, направленная на возникновение взаимных прав и обязанностей у конкретноопределенных субъектов гражданского оборота. Учитывая, что в действующей редакции ГК РФ выделяется достаточное количество отдельных видов обязательственных отношений, представляется допустимым разделить все договорные обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, на видовые, которым свойственны свои отличительные черты:
1) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса собственника:
• договор купли-продажи жилого помещения;
• договор дарения жилого помещения;
• договор пожизненного содержания с иждивением.
2) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса нанимателя[54]:
• договор аренды (имущественного найма) жилого помещения;
• договор коммерческого найма жилого помещения;
• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
• договор социального найма жилого помещения.
Каждый из предложенных видов обязательств, направленных на удовлетворение потребности в жилье, обладает своими уникальными особенностями и характеристикой, поскольку выполняет свою функцию, причем как социальную, так и юридическую.
Социальная функция названных видов обязательственных отношений реализуется посредством определения места индивида на социальной лестнице. Иными словами, лицо, обладающее жильем на праве собственности, нередко расценивается обществом как более обеспеченный субъект по сравнению с нанимателем жилого помещения. Юридическая функция каждого из предложенного вида обязательства характеризуется в наличии у лица выбора соответствующей правовой модели поведения для достижения желаемого результата, т. е. в удовлетворении потребности в жилье.
В связи с изложенным представляется обоснованным дать общую характеристику выделенным видам договорам, которые порождают обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье. Указанная характеристика позволит в дальнейшем более лаконично и организованно выявлять отличительные признаки указанных видовых обязательств друг от друга.
§ 2. Общая характеристика признаков договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье
В целом все выделенные виды договоров, порождающие обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, могут быть дифференцированы по следующим признакам:
а) Консенсуальные и реальные;
Традиционно деление договоров на консенсуальные и реальные продиктовано ст.433 ГК РФ, согласно которой выделяются договоры, момент заключения которых связан с достижением соглашения его сторонами, т. е. получения акцепта на выдвинутую оферту – консенсуальные[55], а также договоры, момент заключения которых связан с передачей имущества – реальные договоры. Как отмечает Е.Е. Шевченко, указание на реальность договора нередко осуществляется посредством использования в определении договора слова «передает», когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора. Слова «обязуется передать», наоборот, свидетельствуют о том, что заключение договора не связывается с совершением соответствующего действия[56].
Ь) Возмездные и безвозмездные;
47
Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Ученые труды; Вып. III. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР. 1940. С. 19.
48
Александров Н.Г. Юридическая норма и правоотношение. М. 1947. С. 20.
49
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. – М.: Юридическая литература. – 1950. – С. 35.
50
Пугинский Б.И. Теория и практика договорного регулирования. М. 2008. С. 73.
51
Кулаков В.В. Сложные обязательства в гражданском праве. Дисс… канд. юрид. наук: 12.00.03. / Кулаков Владимир Викторович. Москва. 2011. С. 44–45.
52
Под которой понимается, что всегда есть известная объективная необходимость, обусловленная материальной жизнью общества. См.: Грибанов В.П. Интерес в гражданском праве // Сов. государство и право. 1967. № 1. С.53.
53
Серых В.М. Логические основания общей теории права. Т. 3. Современное правопонимание. М.: РАП. 2007. С. 113
54
В контексте настоящего пособия термин «наниматель» и «арендатор» понимаются как равнозначные.
55
Аналогичные вывод следует из судебной практики: «…. В силу п.1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации консенсуальный договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации). Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п.3 ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.». См.: Постановление ФАС СевероКавказского округа от 24 июля 2009 г. по делу № А32-37/2009 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Также, см.: Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный. – 2-е изд., испр. М.: Статут. 2004. С. 19–25.
56
Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. – М.: Инфотропик Медиа. – 2012. – 312с.