Страница 5 из 35
Наряду с этим в ст. 1 «Основные термины» Закона 1997 г. о регистрации (в ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ[36]) давались следующие определения:
– недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, – это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;
– ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).
Согласно положениям п. 1 ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ[37]): к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество; к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. О понятиях предприятия и единого недвижимого комплекса, определенных в ст. 132 «Предприятие» и ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс» ГК РФ, см. комментарий к ст. 46 Закона.
О предусмотренной ст. 131 ГК РФ государственной регистрации недвижимости говорилось выше. А статьей 164 «Государственная регистрация сделок» ГК РФ установлено следующее: в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1); сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2). Названная статья изложена Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ[38] полностью в новой редакции. В прежней (первоначальной) редакции п. 1 статьи указывалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Внесение изменений было обусловлено принятием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, которым отменяется система двойной государственной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, предусмотренная статьей 131 части первой ГК РФ, рядом статей части второй ГК РФ и Законом 1997 г. о регистрации.
В части 7 комментируемой статьи воспроизведены с соответствующими изменениями положения ч. 3 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастре, которыми определялось, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее – кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе (данная часть признана Законом 2016 г. № 361-ФЗ утратившей силу в связи с принятием комментируемого Закона). Указание на машино-места введено в ч. 7 комментируемой статьи Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ, которым внесены соответствующие изменения в ст. 130 ГК РФ (см. выше).
В КС России направлялась жалоба, в которой указывалось на неконституционность положений приведенной ч. 3 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастре, а также приведенного выше п. 1 ст. 2 Закона 1997 г. о регистрации. Как отмечалось заявителем, данные положения противоречат Конституции РФ в той части, в какой они по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, допускают прекращение права собственности путем лишения собственника доказательств существования зарегистрированного права собственности и объекта права путем изменения записей в ГКН и ЕГРП. Определением КС России от 29 января 2015 г. № 216-О[39] отказано в принятии к рассмотрению указанной жалобы. При этом отмечено, что положение ч. 3 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастре, определяющее понятие государственного кадастрового учета недвижимого имущества и направленное на создание необходимых гарантий для обеспечения законности и стабильности оборота данного имущества, а также защиты имущественных и иных прав всех участников отношений, связанных с оборотом недвижимости, не нарушает какие-либо конституционные права заявителя по доводам, изложенным в жалобе.
Часть 8 комментируемой статьи исключает из сферы действия комментируемого Закона государственный учет и государственную регистрацию прав на такие объекты, относимые положениями п. 1 названной выше статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам, как участки недр и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Как в п. 1 ст. 130 ГК РФ, так и в ч. 8 комментируемой статьи первоначально говорилось также о космических объектах, но указания на эти объекты исключены Законом 2016 г. № 361-ФЗ.
Подобным образом в ч. 6 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастре устанавливалось, что положения данного Закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. В отличие от Закона 2007 г. о кадастре государственный учет и государственная регистрация прав в отношении предприятия как имущественного комплекса из сферы действия комментируемого Закона не исключены (особенности осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены ст. 46 данного Закона).
В пункте 1 ст. 33 Закона 1997 г. о регистрации устанавливалось, что впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 названной выше статьи 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Речь идет о необходимости обращения к положениям ст. 33 «Государственная регистрация и государственный учет воздушных судов» ВзК РФ, гл. III «Регистрация судов, прав на них и сделок с ними» КТМ РФ и гл. IV «Право собственности на суда, государственная регистрация судов и прав на них» КВВТ РФ. Государственный учет и государственная регистрация участков недр предусмотрены и регламентированы положениями ст. 28 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (изложен полностью в новой редакции Федеральным законом от 3 марта 1995 г. № 27-ФЗ)[40].
Статья 2
Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
36
pravo.gov.ru, 2015, 14 июля.
37
pravo.gov.ru, 2016, 4 июля.
38
pravo.gov.ru, 2013, 8 мая.
39
СПС.
40
Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823.