Страница 7 из 8
– В большей степени по старинке. Видимо, не очень продвинут в этом вопросе. Недвижимость – это понятно и достаточно надежно.
– Ваше отношение к ценам на московскую недвижимость?
– Негативное. При существующих высоких ценах нет экономического смысла инвестирования. Существенно возросли риски, связанные с ограничением спроса и увеличением сроков самого строительства и сдачи объектов в эксплуатацию. Думаю, в том числе из-за этих факторов наблюдается отток инвесторов из столицы в регионы.
– То есть для вас московский рынок недвижимости как объект инвестирования становиться неинтересным?
– Это действительно так, из-за чрезвычайно длительного срока реализации проекта, в основном от трех до пяти лет и больше.
– Чем вас привлекает инвестирование в недвижимость?
– На первом месте – созидание. На втором – сохранение и приумножение капитала. Создание новых источников доходов, прибыли. Для меня это развитие капитала, развитие бизнеса.
– Не хотели бы вы активно заняться биржевой торговлей?
– Не знаю и не умею. Мне нравится больше созидать.
– Есть ли в вашем инвестиционном портфеле акции корпоративных компаний?
– Таких акций нет.
– А ваша команда, занимающаяся вопросами инвестирования, вкладывает средства в акции?
– Нет.
– Присутствуют ли в ваших активах другие безрисковые инструменты – облигации, государственные ценные бумаги?
– Полностью отсутствуют. В ценные бумаги ничего не инвестировали.
– Охарактеризуйте, пожалуйста, ваш общий стиль инвестирования.
– Консервативный и умеренный.
– Для вас важнее приумножать или сохранить существующий капитал?
– «Приумножать» пока на первом месте, но важно было бы и приумножить, и сохранить.
– Консервативный стиль инвестирования подразумевает в первую очередь сохранение капитала, на втором месте – его приумножение.
То есть вы – консерватор, но с элементами рискового инвестирования?
– Объясняю свою позицию. Вложенный в инвестиционный проект рубль дает два на выходе в течение определенного времени. Речь идет о недвижимости, приносящей рентный доход. Естественно, существуют риски снижения стоимости объекта недвижимости и изменения рентного дохода. Но эти две величины можно просчитать.
– Куда вы направляете прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду?
– В большей степени на строительство новых объектов. Естественно, формируется резервный фонд на различные непредвиденные обстоятельства.
– То есть инвестируете в основном в недвижимость?
– Да.
– Геннадий Владимирович, вы сами сказали, что цены на московскую недвижимость достаточно высокие и риски существенны. Как это понимать?
– Я не сказал, что мы инвестируем в московскую недвижимость. В основном вкладываем в Подмосковье. Там проще во многих отношениях. Рентабельность, конечно, ниже, но там меньше и затраты, и период окупаемости, и существенней подушка безопасности (с точки зрения снижения цен). Подмосковный рынок недвижимости пока не такой насыщенный. Московский рынок, конечно, самый «аппетитный», но здесь слишком много бюрократических, административных и прочих барьеров, которые тяжело преодолевать. Слишком сложная система. Многие инвесторы сейчас ищут направления вложения капитала за пределами Москвы, что рано или поздно негативно скажется на Москве. Общий механизм строительства сложный, дорогостоящий, ненадежный, непредсказуемый. Кроме всего прочего, в Москве образовалась система своих компаний, получающих предпочтение. Я знаю компании, покинувшие Москву и сейчас ведущие серьезные инвестиционные проекты в Европе. Строят в Испании, Германии, Восточной Европе, Средиземноморье, в Греции. Там оказалось все гораздо проще, стабильнее, спокойнее, безопаснее, хотя сами руководители живут и работают в Москве.
– В каких странах, кроме России, вы осуществляете инвестиционные проекты?
– Есть небольшой проект в Болгарии.
– На какой период вы инвестируете?
– На несколько лет.
– Минимальный срок – года 3–4?
– Примерно 5–6 лет. Отсюда можно рассчитать годовую доходность – от 15 до 20 %.
– Эта доходность вас устраивает?
– Вполне.
– Есть ли у вас личная методика инвестирования?
– Такой методики у меня нет.
– Вы делегировали управляющей компании все инвестиционные решения?
– Да.
– Какой совет вы могли бы дать начинающим инвесторам?
– Не начинайте с больших объектов. Обкатайте всю технологию, процедуры – бюрократические и технические. Найдите слабые места в менеджменте, определите и выявите возможные риски. После успешной реализации небольших проектов, получив опыт, переходите на более крупные объекты. Очень плохо, когда начинают страдать гигантоманией. Тогда ничего хорошего не получится.
– Есть ли у вас четкая структура инвестиционного портфеля, то есть разбивка его на рисковые и безрисковые инструменты?
– Такого нет.
– Ваша первая инвестиция?
– Первая инвестиция – маленький домик на Большой Коммунистической улице, купленный под отдел кадров. Взяли в запущенном состоянии, сделали ремонт и получился вполне приличный офис.
– Ваша худшая инвестиция?
– Худшая инвестиция – в акции банка, которые нам отдали за долги.
Промучились с этим банком несколько лет, потом продали, не окупив свои вложения.
– Ваша лучшая инвестиция?
– Наверное, выкуп дома – штаб-квартиры нашей компании. Дом покупали в заброшенном состоянии. Сейчас после проведения реконструкции это красивое здание с существенной рыночной стоимостью.
– Это на Большой Коммунистической?
– Да.
– Отказались бы вы от инвестирования в различные активы в обмен на гарантированную приемлемую доходность в долгосрочном плане?
– Я бы не отказался. Мне нравится созидать, чтобы были видны результаты труда. Пока есть силы, буду делать полезные для общества вещи. В нашем случае – строительство.
– Закладываете ли вы возможные убытки – минимальный или максимальный процент – до принятия окончательного решения относительно инвестирования денежных средств?
– Про убытки ничего не могу сказать.
– Прогнозируете вы развитие своих проектов?
– Мы всегда просчитываем наихудший вариант с учетом задержек, отсрочек, срывов. Если мы планируем сдавать недвижимость в аренду, то в бизнес-план закладываем минимальную арендную плату. В качестве источников финансирования предпочитаем максимально использовать собственные средства. Внешнее финансирование привлекаем в ограниченном размере, чтобы доходы от других видов деятельности могли покрыть проценты по кредиту и заемные средства. Один раз я залез в долг. Потребовались огромные усилия, чтобы его отдать. Я с тех пор беру в долг только то, что могу отдать. Я понимаю, что в этом случае темпы инвестиционного процесса снижаются, но и риск существенно уменьшается.