Страница 2 из 10
Таблица 2.1
КОДИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Примечания:
1. Названия законов приведены с сокращениями. Полные названия можно посмотреть по номеру.
2. Таблица составлена по состоянию на 01.02.2016 г.
1. Отмена госрегистрации сделок.
С 01.03.2013 г. отменена система «двойной» госрегистрации (подробнее см. главу 1.11) недвижимого имущества, перечисленного в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, т. е. купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, а именно: регистрации будет подлежать только переход права, а не сделка как таковая. При этом соответствующий договор, подписанный сторонами, будет считаться заключенным с момента подписания, а не госрегистрации, как это было ранее.
Однако, в ряде федеральных законов по-прежнему остаются нормы, обязывающие осуществлять госрегистрацию отдельных видов договоров и акцессорных сделок по ним, а именно:
– договора долевого участия в строительстве (см. главу 3.12 третьей части книги);
– договора ипотеки (см. главу 3.21);
– договоров аренды и найма (с 22.07.2014 г.) на срок более 1 года;
– договора безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок более 1 года;
– договора доверительного управления.
В указанных случаях договор считается заключенным и вступает в силу с момента его госрегистрации, как это было и ранее.
2. Необязательность нотариального оформления всех сделок.
В новой статье 8.1 ГК РФ сохранилась ранее действующая норма ст. 163 ГК РФ: нотариальное удостоверение сделок, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество: требуется лишь в случаях, предусмотренных законом (подробнее об этом см. главу 1.10) или соглашением сторон, т. е. для большинства сделок, сохранена простая письменная форма – ППФ.
3. Принцип публичной достоверности реестра.
В статье 8.1 ГК РФ закреплен принцип публичной достоверности госреестра (в случае недвижимого имущества это ЕГРП и ГКН, см. главу 1.11), согласно которому любое добросовестное лицо может полагаться на истинность записи, сделанной в соответствующем реестре. Недобросовестное же лицо (которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи), судебную защиту на основании записи в реестре получить не может.
4. Отметки о возражении по поводу записи в ЕГРП или ГКН.
В соответствии с абзацем 3 пункта 7 статьи 8.1 ГК РФ лицо, считающее, что его право на недвижимое имущество нарушено, может внести в госреестр отметки о возражении в отношении соответствующего права. Эта новелла в какой-то степени узаконивает т. н. «информационную блокировку», которая использовалась до марта 2013 г. органами госрегистрации, однако срок действия возражения теперь будет составлять 3 месяца, в течение которых правопритязатель обязан подать иск об оспаривании соответствующего права в суд. При наличии такого возражения приобретатель этого имущества уже не может считаться добросовестным (подробнее об этом в главе 2.16).
5. Крестьянское (фермерское) хозяйство.
В соответствии с новой статьей 86.1 ГК РФ установлена возможность государственной регистрации крестьянского фермерского хозяйства (КФХ) в качестве юридического лица. При этом гражданин может быть членом только одного КФХ, зарегистрированного в качестве юрлица.
Также, согласно п.п. 1 и 2 ст. 4 Закона о фермерском хозяйстве[1], в случае создания КФХ несколькими гражданами, между ними заключается соглашение о создании фермерского хозяйства, а в случае создания фермерского хозяйства одним гражданином заключение соглашения не требуется.
Закон также допускает данную форму крестьянского (фермерского) хозяйства, но не указывает на необходимость родственной или свойственной связи между его членами (п. 4 ст. 23 ГК РФ в редакции нового закона).
Также закон предусматривает, что главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.
Также в закон о КФХ введена новелла, что при обращении взыскания кредиторов хозяйства на земельный участок, находящийся в собственности КФХ, таковой подлежит продаже с публичных торгов в пользу лица, которое, в соответствии с законом, обязано продолжать использование участка по его целевому назначению. Члены КФХ при этом несут по обязательствам такого третьего лица субсидиарную ответственность (подробнее об этом см. главу 2.18).
6. Решения собраний.
Согласно новой редакции статьи 2 ГК РФ, корпоративные отношения также становятся предметом гражданского права. Глава 9–1 ГК ввела новое основание возникновения прав и обязанностей – решения собраний в случаях, предусмотренных законом. Также в эту главу введены положения, признающие подобные решения недействительными (оспоримыми и ничтожными).
7. Сделки и их недействительность.
В новой редакции ГК серьезной доработке подвергся раздел 9 «Сделки», особенно подраздел 2 «Недействительность сделок». Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 2.16 нашей книги.
8. Представительство и доверенности.
Существенной переработке подвергся раздел 10 «Представительство. Доверенность». С введением этих изменений срок доверенности не ограничивается, как это было ранее, тремя годами (за исключением случаев, указанных в законе). Также изменился порядок передоверия и прекращения доверенности, возникло понятие безотзывной доверенности. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 2.12 нашей книги.
9. Прекращение права собственности.
Существенные изменения внесены в главу 15 ГК «Прекращение права собственности», в первую очередь в части изъятия земельных участков под государственные и муниципальные нужды, а также отчуждения объектов незавершенного строительства, которые далее не возводятся.
10. Залог, в том числе и недвижимого имущества.
Соответствующий раздел ГК (статьи 334–358) фактически введен заново. Однако в отношении недвижимого имущества он действует только в части, не противоречащей закону 102-ФЗ об ипотеке[2].
11. Существенные изменения в обязательственном праве.
С 01.06.2015 года начали действовать поправки в раздел III части 1 ГК РФ об исполнении обязательств, их обеспечении, перемене лиц в обязательстве и их прекращении. По общему правилу новые положения применяются к правоотношениям, которые возникли после указанной даты.
12. Изменения в договорном праве.
Также серьезные изменения внесены в главы 27–29 ГК РФ, посвященные заключению, изменению и расторжению договоров. В частности, появились также понятия, как рыночный, опционный, абонентский договоры; изменились положения о предварительном договоре. Также существенно изменены договорные отношения между предпринимателями. Более подробно обо всем этом у нас пойдет речь в главе 2.18 нашей книги.
Какие изменения вносятся в Земельный кодекс? Есть ли уже практика их применения?
Действительно, во второй половине 2014 г. было принято несколько законов, которыми внесены существенные изменения в Земельный кодекс. Изменения касаются в первую очередь пересмотра отношений между государством и гражданами, а также юридическими лицами в части предоставления и изъятия участков.
Самые масштабные изменения внесены законом 171-ФЗ[3] и вступили в силу с 01.03.2015 г. Таких изменений, с точки зрения их содержания, Земельному кодексу доныне было не известно. По своему масштабу и характеру их можно сравнить разве что с реформой гражданского законодательств, стартовавшей в конце 2013 года.
1
Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 23.06.2014 г.).
2
Федеральный закон № 102-ФЗ от 21.07.1997 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества» (в ред. от 06.04.2015 г.).
3
Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в ЗК РФ…»