Страница 12 из 14
Глава 4. Отчет об оценке объекта оценки и экспертное заключение как средства доказывания
4.1. Отчет об оценке объекта оценки: правила составления и оформления, признаки допустимости и достоверности
Argumentum ponderantur, non numerantur (Сила доказательств в вескости, а не в количестве).
Поскольку оценщик является в первую очередь субъектом оценочной деятельности и основная его функция – это подготовка отчета об оценке, то начнем именно с анализа данного документа. В данной книге предполагается рассмотреть отчет об оценке с точки зрения его роли в судебном процессе как средства доказывания, сравнить его с экспертным заключением и выделить особенности, которые важно знать юристу, столкнувшемуся с отчетом об оценке в судебной практике.
Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).
Отчет – это документ доказательственного значения, соответственно, для возможности его использования в суде необходимо, чтобы он строго соответствовал действующим правовым предписаниям.
Отчет может быть представлен заказчику в бумажном виде или в электронном, а может быть представлен в обеих формах. Если отчет оформлен на бумажном носителе, то стоит проверить соблюдение указанных в законодательстве требований[27] к такому документу, а именно:
1) постраничная нумерация;
2) прошивка;
3) наличие подписи(-ей) оценщика(-ов), который(-е) проводили оценку;
4) наличие печати(-ей) оценщика(-ов) либо юридического лица, который выступает работодателем для исполнителя(-ей) отчета.
К отчету, оформленному в виде электронного документа, также установлен ряд требований, а именно:
1) постраничная нумерация;
2) наличие усиленной квалифицированной электронной подписи оценщика(-ов), проводивших оценку, и руководителя юридического лица, если он является работодателем исполнителя(-ей).
В случае несоблюдения формальных требований отчет не может быть применен в качестве средства доказывания в суде.
При составлении отчета оценщики должны руководствоваться следующими принципами:
1. Существенность информации. Однако степень существенности определяется лично оценщиком, а потому носит субъективный характер. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)[28].
2. Обоснованность. Информация, отраженная в отчете и влияющая на стоимость объекта, должна быть подтверждена: текст должен содержать ссылки на источники информации. Если в отчете использовалась информация из Интернета, то во избежание предъявления претензий в случае ее изменения необходимо приложить к отчету скриншоты страниц. Также поступают и в случае с использованием информации из редкого печатного издания: к отчету прилагаются копии соответствующих материалов. Даже документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, к отчету прикладываются их копии.
3. Однозначность. Оценщик, составляя отчет, должен учитывать, что использовать его будут лица, чья деятельность не связана с проведением оценки. Поэтому содержание отчета должно быть понятным, не должно вводить в заблуждение пользователей либо допускать неоднозначность толкования.
4. Иные принципы, утвержденные Типовыми правилами профессиональной этики оценщиков, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 г. № 708.
По итогам в отчете отражается профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений[29].
Однако это не все, что должно быть отражено в содержательной части отчета. В Законе об оценочной деятельности, а также в ФСО № 3 указаны обязательные составные элементы отчета об оценке, без которых он не сможет применяться.
К таким элементам относятся:
1. Дата составления, дата определения стоимости объекта и порядковый номер отчета. Дата определения стоимости имеет крайне важное значение, поскольку в соответствии с законодательством, например, при установлении рыночной стоимости объекта, стоимость является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение 6 месяцев с даты ее определения. В противном случае адекватность цены будет под сомнением.
2) Задание на оценку. В соответствии с положениями ФСО № 1 задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценочной деятельности и должно содержать в себе сведения об объекте оценки, о правах на объект оценки, о цели проведения оценки, о предполагаемом использовании результатов, о подлежащем установлению виде стоимости, о дате оценки, о допущениях, на которых должен основываться оценщик. В зависимости от объекта оценки в задание может включаться иная информация. Например, при составлении задания на оценку недвижимости также указывается состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки[30].
3. Применяемые стандарты оценки. Каждая СРО оценщиков вправе устанавливать свои стандарты и правила оценочной деятельности. В связи с этим оценщик, будучи членом одной из СРО, обязан руководствоваться действующими в ней стандартами. Поскольку возможны небольшие различия между стандартами разных СРО, о применяемых стандартах следует дать информацию в отчете.
4. Принятые при проведении оценки допущения. Допущение – это предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки[31].
5. Информация о заказчике оценкии оценщике(-ах), подготовивших и подписавших отчет, юридическом лице, в котором оценщик(-и) осуществляют трудовую деятельности (при наличии). Сведения стандартны: ФИО, место нахождения оценщика, его членство в СРО оценщиков, наименование и место нахождения юридического лица.
6. В случае привлечения к проведению оценки и подготовке отчета третьих лиц в отчете указывается информация о таких организациях/ специалистах. Обязательно указывается степень их участия в данной деятельности.
7. Основные факты и выводы. К ним относится информация следующего характера: основание для проведения оценки, идентифицирующая объект информация, результаты оценки, итоговая величина стоимости объекта, ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.
8. Описание объекта оценки. Оценщик должен указать, какие документы он использовал при установлении количественных и качественных характеристик объекта. Если собственником объекта является юридическое лицо, то необходимо указать дополнительные сведения о юридическом лице (реквизиты, в том числе полное и сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер), а также при наличии балансовую стоимость объекта.
27
Пункт 6 ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
28
Пункт 13 ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
29
Пункт 4 ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
30
Пункт 8 ФСО № 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
31
Пункт 9 ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».