Страница 5 из 6
Спешим заверить, что такой зависимости нет! Законодательство о банкротстве застройщика применяется независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (т. е. на многоквартирный дом).
Вышесказанное еще раз подтверждает, что самой важной характеристикой застройщика является привлечение им средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.
Итак, к застройщику следует относить субъекта:
1) являющегося юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
2) занимающегося строительством многоквартирного дома;
3) осуществляющего деятельность независимо от наличия зарегистрированного права на многоквартирный дом;
4) осуществляющего строительство на земельном участке независимо от наличия права на него;
5) привлекающего для финансирования такого строительства средства граждан (денежные средства либо иное имущество);
6) имеющего непогашенные перед участниками строительства денежные требования (в случае расторжения договора) или требования о передаче жилого помещения.
Только совокупность вышеуказанных признаков дает гарантию, что в возникшем споре будут применены положения о банкротстве застройщика.
2.2. Участники строительства как приоритетная категория кредиторов
Переходим к анализу главного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика и представляющего для нас основной интерес, – участника строительства.
«Пострадавшие дольщики», «обманутые дольщики» – как только не называют граждан, попавших в ситуацию банкротства застройщика. Между тем наиболее грамотно и верно с юридической точки зрения следует называть таких лиц «участники строительства» или «кредиторы». Надеемся, что читатель простит нам маленькую вольность в использовании по тексту книги понятия «обманутый дольщик» в целях упрощения преподнесения сложного юридического материала.
Сразу же обратимся к закону: участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование[6].
Представленная формулировка, безусловно, воспринимается гораздо проще по сравнению с определением застройщика. Участниками строительства, т. е. лицами, чьи денежные средства или имущество привлечены к финансированию строительства многоквартирного дома, могут быть:
а) физические лица – простые граждане;
б) юридические лица – организации, зарегистрированные в качестве юридического лица;
в) Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
Основным критерием отнесения лица к участнику строительства является наличие у него требований к застройщику в виде передачи жилого помещения или денежного требования. Вариативность требований будет подробно рассмотрена далее. Единственное, что необходимо заранее отметить, это то, что подобные требования возникают, поскольку участник строительства участвует в финансировании строительства многоквартирного дома.
В гл. 4 книги мы будем рассматривать общие положения порядка заявления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, но здесь коротко отметим, что арбитражный суд обязательно производит оценку обоснованности заявляемых требований и не все кредиторы являются участниками строительства. Следовательно, чтобы требования обычного кредитора были признаны судом в качестве требований участника строительства, необходимо наличие оснований для такого признания. В и. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве содержится перечень таких оснований. К ним относятся:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Если среди вышеуказанного есть основание, совпадающее с Вашей ситуацией, то Вы имеете право заявить к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Оно будет включено в реестр требований кредиторов как требование участника строительства.
Почему так важно добиться признания Вашего требования именно как требования участника строительства, а не просто кредитора?
Дело в том, что введение специальных норм, касающихся вопросов банкротства застройщика, изначально было направлено на усиление защиты прав граждан – участников строительства. По этой причине Высший Арбитражный Суд РФ признал участников строительства приоритетной категорией кредиторов, о чем неоднократно указывалось в его судебных актах. «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей» – в такой формулировке была выражена позиция некогда высшего судебного органа по арбитражным делам[7].
В чем же проявляется такая приоритетность?
Ответ на этот вопрос содержится в разных положениях параграфа Закона о банкротстве, посвященного банкротству застройщика, и если обобщить, то приоритетность проявляется в следующем:
1) участники строительства, имея наряду с остальными кредиторами право требования к застройщику, могут выбрать форму его выражения: денежную (в случае расторжения договора с застройщиком) либо форму передачи жилого помещения;
2) расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства выделены в особую – третью очередь. Всего в реестре требований кредиторов застройщика существует четыре очереди, о чем подробно речь пойдет в и. 3.5 гл. 3 книги. Приоритетное положение перед остальными кредиторами, отнесенными к четвертой очереди, очевидно.
Однако следует обратить внимание на то, что данная норма предполагает удовлетворение требований в третьей очереди не всех участников строительства. Ранее указывалось, что участниками строительства могут быть физические, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Теперь обратим внимание на формулировку: «расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства». Во-первых, в третью очередь попадают только граждане. Юридические лица и иные участники строительства идут в общей массе кредиторов четвертой очереди. Во-вторых, в третьей очереди удовлетворяются только денежные требования участников строительства. Требования о передаче жилых помещений удовлетворяются в ином порядке;
6
Подпункт 2 п. 1 ст. 201Л Закона о банкротстве.
7
Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, от 23 апреля 2013 г. № 13239/12 по делу № А55-16103/2010, № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-ЗЗт.