Страница 11 из 15
Глава 4
Право собственности и иные права на землю
Что представляет собой земельный участок как объект прав на землю?
Если речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть.
Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 112 ЗК РФ: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков – в порядке ведения государственного земельного кадастра.
Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Земельные участки образуются:
– из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
– при разделе земельного участка, когда из него образуется несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок по общему правилу прекращает свое существование;
– выделе земельных участков в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности;
– объединении смежных земельных участков, при котором образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается;
– перераспределении нескольких смежных земельных участков, в результате которого образуется несколько других смежных земельных участков, а существование изначальных смежных земельных участков прекращается.
Не допускается образование земельных участков:
– границы которых пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
– если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
– если при разделе, перераспределении или выделе земельных участков сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
– если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются: градостроительными регламентами для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются такие регламенты; ЗК РФ и иными федеральными законами – для остальных земельных участков.
Минимальный размер земельных участков, например, сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»4 устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены ЗК РФ. В п. 4 ст. 27 Кодекса приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи – земельных участков, ограниченных в обороте; особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены указанным выше специальным законом.
Какие существуют виды прав на землю?
По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю:
собственность;
постоянное (бессрочное) пользование;
пожизненное наследуемое владение;
безвозмездное срочное пользование;
аренда земельных участков;
ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).
Соответственно в ЗК РФ используются следующие понятия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.
Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю, а также право сервитута, которым посвящена гл. IV ЗК РФ. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ). Они имеют целый ряд общих свойств.
Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, т. е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.
Каково содержание права собственности на землю?
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.
Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это означает возможность числить его на своем балансе.
Пользование землей – это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т. д. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законодательством порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры.
Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.