Страница 11 из 11
Да, последняя сделка была законной, а вот первая под большим вопросом. Дело в том, что бабушка, которая продала квартиру, скончалась. И похоже, что она умерла раньше, чем подписала доверенность на продажу. В общем, с этим делом разбираются правоохранительные органы. А Чалаевы же, как мы помним, оформили комплексное страхование, куда входит и страхование квартиры от притязаний третьих лиц. И вот, когда наступили эти притязания, страховая компания платить отказалась.
В своих объяснениях страховщики ссылаются на п. 4.1.4 г Правил ипотечного страхования, с которыми потерпевшие даже не были ознакомлены при подписании полиса. Данный пункт исключает ретроспективное покрытие, то есть если опасность наступления страхового случая возникла еще до подписания договора. Одним словом, страховая компания ограничила свой риск таким образом. Поэтому, если будете страховать право собственности на недвижимость, внимательно читайте договор. Чтоб страховались не только риски по последней сделке, но и по всем предыдущим – тоже.
К сожалению, достаточно большое количество ипотечников относятся к страхованию как еще к одной статье затрат при ипотечной сделке – договоры страхования читают невнимательно или не читают вообще. Да и к выбору страховой компании относятся порой тоже достаточно легкомысленно.
Таким образом, для тех, кто занимается своей сделкой самостоятельно, советы по выбору страховой компании могут быть следующие:
• выбрать из страховых компаний, аккредитованных банком, несколько с обязательным наличием в правилах страхования ретроспективного покрытия;
• внимательно ознакомиться на сайтах выбранных страховых компаний с правилами страхования по всем видам рисков; позвонить в страховые компании и получить ответы на все интересующие вопросы;
• выбрать две или три компании и только потом узнавать примерную стоимость договора страхования;
• договор страхования хранить вместе с кредитной документацией;
• обязательно получить визитку сотрудника страховой компании;
Еще раз хочу напомнить: внимательно читайте договор. Все же на кону стоит довольно приличная сумма. Чтобы получить страховку при утрате права собственности, ситуация должна полностью соответствовать условиям, предусмотренным в договоре страхования. И подписывайте только тот договор, где в правилах страхования будет пункт с обязательным наличием ретроспективного покрытия.
Если заемщик умер
Может возникнуть ситуация, когда человек умер, не успев выплатить до конца ипотечный кредит. В этом случае наследники по закону или завещанию получают в наследство заложенную квартиру. И перед ними встает вопрос: обязаны ли наследники погашать до конца кредит, к которому не имели никакого отношения? А если обязаны, то полностью или только оставшуюся его часть?
Как гласит закон, лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязательства по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В этом случае договор кредитования переоформляется на наследника. То есть выплачивать кредит за наследодателя все же придется. А вот сумма, которую придется выплатить, будет зависеть от множества факторов.
Решающее значение имеет пункт кредитного договора о страховании жилья: в указанный срок заемщик должен был оформить в страховой компании, предложенной кредитной организацией, страхование жизни и потери трудоспособности. Если сумма по страховому полису равняется сумме кредита, то страховая компания, если сочтет смерть заемщика страховым случаем, гасит задолженность умершего перед банком, и наследник не участвует в выплате долга. Однако на практике случаи полного погашения обязательств умершего по кредиту достаточно редки. Если сумма страховки погашает долг не полностью, то остальное – с учетом процентов и иных прописанных в договоре выплат – придется выплачивать наследнику. При отсутствии конкретной договоренности между заемщиком и банком долг должен быть погашен единым платежом. При отказе платить банк может через суд наложить взыскание на завещанную квартиру.
Однако на деле кредитные организации идут навстречу новоиспеченному заемщику: можно составить дополнение к ипотечному договору, по которому наследник будет выплачивать оставшийся долг частями. Возможно, даже увеличить срок предоставления кредита, уменьшив взносы – конкретные цифры будут решаться в каждом случае индивидуально. С согласия банка наследник имеет право сдавать заложенную квартиру или часть ее в аренду, что, несомненно, облегчит выплату задолженности.
Продажа и покупка заложенной квартиры
Продажа обремененной ипотекой квартиры сложнее, нежели реализация свободной жилплощади. Кредитная организация должна выдать заемщику письменное согласие в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что они не возражают против снятия залога и продажи квартиры. Далее возможны два варианта проведения сделки. Заемщик может самостоятельно досрочно погасить кредит, после этого кредитная организация фиксирует снятие обременения (залога). Обычно оформление в этом случае всех необходимых документов по снятию банком обременений занимает до одного месяца.
Если у заемщика нет собственных средств для погашения задолженности перед банком, он может использовать средства, вырученные от продажи квартиры. В данном случае сделка происходит по следующей схеме: сначала заемщик ставит в известность банк о предстоящей продаже и заручается его согласием, затем находит покупателя на квартиру. Сделка происходит на территории банка-кредитора. Стороны заключают договор купли-продажи, сделка регистрируется в Главном управлении Федеральной регистрационной службы, причем право собственности на покупателя регистрируется с залогом в пользу банка-кредитора. После получения банком от покупателя денежных средств регистрирует снятие обременения. Деньги покупателя помещаются в две ячейки. Остаток невыплаченной ссудной задолженности забирает банк, оставшаяся после расчетов с банком сумма предназначается бывшему заемщику. Если по какой-либо причине регистрации договора и перехода права собственности не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель.
Комиссионное вознаграждение риелторов
Риелторская комиссия сегодня колеблется от 2 % до 6 %. Бывает и выше. Но это, как правило, только в тех случаях, когда сделка очень сложная.
Потребители, разумеется, стремятся к тому, чтобы сумма, причитающаяся риелтору, была невелика. И зачастую агенты компаний их в этом стремлении охотно поддерживают, обещая «звезду с неба» за весьма небольшие деньги. «Увы, вынужден разочаровать: на моем профессиональном пути риелторы-альтруисты не встречались ни разу, – отмечает руководитель компании “Релайт-недвижимость” Олег Самойлов. – Бесплатно или “за копейки” не работает никто – ни представители компаний, ни частные маклеры. Поэтому если вам обещают, что возьмут недорого, гораздо меньше, чем в других фирмах, не расслабляйтесь: на практике возьмут никак не меньше, чем другие. Просто возьмут “вчерную”, то есть так, что вы об этом и не узнаете».
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.