Страница 8 из 9
Схожая практика имеет место и в Австрии. Правовое регулирование отношений по застройке земельных участков в области публичного права возложено в основном на федеральные земли и муниципалитеты (общины). На федеральном уровне регулированию подлежит порядок ведения кадастра[103], поземельной книги[104] и землеустройства, определяющего общие требования по развитию территорий[105]. Исходя из требований (§ 10) Vermessungsgesetz каждый земельный участок должен быть отнесен к типу землепользования и использоваться исключительно в соответствии с его целевым назначением. Определение целевого назначения земельного участка возложено на муниципалитеты и федеральные земли. Федерация формирует общий концепт территориального развития (ÖREK Österreichisches Raumentwicklungskonzept). Далее федеральные земли разрабатывают обязательную для всех программу развития земли (Landesentwicklungsprogramm), которая становится основой для планирования земель на муниципальном уровне. После этого муниципалитет формирует Местный план развития (Örtliches Entwicklugnskonzept) и План зонирования территории (Flächenwidmungsplan), в которых закрепляется нормативное использование земель и отнесение к одной из категорий: зеленые территории (застройка которых запрещена), территории, отведенные под застройку, и земли дорожно-уличных сетей[106]. Земельный участок, отнесенный планом к землям, отнесенным под застройку, может быть застроен только после формирования плана застройки (Bebauungsplan). Как утверждает Р. Вессели, план застройки формируется муниципалитетом по желанию застройщика вне зависимости от его титула на земельный участок[107]. План застройки содержит сведения о месте допустимого расположения строения, его предназначении и плотности застройки земельного участка. После чего сведения о типе землепользования поступают в кадастр[108]. Строительство на земельных участях, в отношении которых не составлены планы землепользования и застройки, запрещено[109].
Градостроительные и строительные нормы принимаются на уровне федеральных земель, в силу чего требования, предъявляемые к получению разрешения на строительство, варьируются в зависимости от экономических и географических особенностей[110].
Обобщая анализ законодательного регулирования отношений в Австрии и Швейцарии относительно публично -правовых предпосылок для возникновения права на застройку земельного участка, необходимо отметить, что основной предпосылкой для застройки земельного участка является формирование плана застройки и определения целевого назначения земельного участка.
1.3. Правовое положение застройщика в Италии и Франции
Представляется обоснованным провести совместный анализ правового регулирования отношений по застройке в Италии и Франции, сопоставляя законодательство обоих государств в силу значительного сходства применяемых правовых конструкций. Общеизвестным является признание особого влияния кодекса Наполеона (Civil code) на формирование правопорядков в странах континентальной Европы. М.И. Кулагин указывает на высокую степень признания труда французского законодателя в Италии, послужившей основанием для рецепции кодекса Наполеона[111]. Д. О. Тузов отмечает, что гражданский кодекс Италии является аналогом французского Civile code[112]. Существует мнение о наличии основных закономерностей правового регулирования отношений по аренде земельных участков во Франции и Италии[113]. На формирование гражданского кодекса Франции, впоследствии воспринятого и в Италии, высокое влияние оказала рецепция Римского частного права, разумеется, не без учета фактически сложившихся жизненных отношений. Однако система вещных прав в обоих государствах основана на положениях римского права[114]. Следовательно, представляется обоснованным вывод о совпадении основных положений французского и итальянского законодательства относительно содержания правовых конструкций, регулирующих отношения по застройке земельных участков.
В отличие от правопорядков, построенных по германскому типу, где единственным объектом недвижимости является земельный участок и выстроена трехзвенная система титулов (собственность, вещное право застройки и обязательственная аренда), правопорядки Франции и Италии пошли по пути признания множественности объектов недвижимости, вследствие чего произошло сближение правовых положений застройщиков на основании вещного и обязательственного права. Французское[115] и итальянское[116] гражданские законодательства подразделяют способы застройки земельных участков на застройку собственником и не собственником (на основании аренды или права застройки).
Необходимо отметить закрепленную в обоих правопорядках концепцию множественности объектов недвижимости силу, по которой к недвижимости относятся: земельные участки, строения, инвентарь, животные, права и т.д[117]. Строения считаются самостоятельными объектами недвижимости вне зависимости от характера правовой связи с земельным участком, на котором они воздвигнуты[118].
Застройка земельного участка собственником имеет следующие отличительные черты. Несмотря на признание в обоих правопорядках строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, данные положение не применяются, если застройщик является собственником земельного участка. Французское и итальянское законодательства содержат принцип, приращивая в силу которого строение перестает быть самостоятельным объектом прав и включается в состав земельного участка. Ж. Марондьер указывает на признание за подобными строениями положения составной части земельного участка, что влечет образование единого имущества, принадлежащего застройщику на праве собственности. В современной правовой доктрине Франции также существует тенденция к признанию конструкции аналогичной «составной части земельного участка», закрепленной в германском праве[119]. Следовательно, при застройке земельного участка собственником принцип приращивания является императивным, что с неизбежностью влечет выбытие строения, в отдельности от земельного участка, из гражданского оборота в качестве самостоятельно объекта.
Определяя правовое положение застройщика-собственника, необходимо отметить, что объем его юридического господства является наиболее обширным. Право собственности на земельный участок и возведенное на нем строение, позволяют его обладателю наиболее полным образом пользоваться и распоряжаться вещами, не нарушая установленные запреты. Модель формирования правового положения застройщика схожа с имеющейся в германском правопорядке, когда право собственности на земельный участок включает в себя правомочия относительно владения, пользования и распоряжения строением, которое является частью последнего. Однако следуя современным европейским тенденциям ограничения права собственности в общественных интересах, оба правопорядка содержат ограничения, проистекающие как из частного, так и из публичного права. К примеру, французский правопорядок не закрепляет полного суверенитета права собственности и содержит многочисленные ограничения, особенно в отношении недвижимого имущества. Ограничению подлежат права на возведение или сохранение строений. В отличие от германского законодательства, где право на возведение строений собственником земельного участка отдельно не закреплено и является результатом толкования положений о свободе собственника и одного из его абстрактных правомочий (§ 903 BGB), французский законодатель (art. 552 СС), а позднее и итальянский (art. 840 934 ICC) напрямую закрепили подобное правомочие. К примеру (art. 552 СС) закрепляет за собственником земельного участка право на свободное возведение строений при условии соблюдения требований законодательства. Следовательно, в области частного права Франции основной предпосылкой для возникновения правомочия на возведение строения является приобретение права собственности на земельный участок. К производным можно отнести ограничения из норм соседского права, защищающие интересы третьих лиц. К ним относится (art. 674 СС) обязанность застройщика оставлять свободное пространство между строениями, дабы их использование не стесняло соседей. Более детально отношения по застройке земельных участков урегулированы в итальянском гражданском кодексе, который зачастую вводит ссылки на соблюдения отдельных требований публичного законодательства. К частно-правовым предпосылкам для возникновения права на строительство надлежит отнести.
103
Vermessungsgesetz https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe7Abfr age=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011400
104
Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 (GBG 1955) [Электронный источник] https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/60/Seite.600210.html
105
Bundesrecht konsolidiert: Gesamte Rechtsvorschrift f r Vermessungsgesetz. [Электронный источник] https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe7Abfrag e=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011400
106
С. Хехер, Д.С. Кипинова Особенности территориального планирования в Австрии [Электронный источник] http://www.gisa.ru/91748.html
107
Вессели Р. Положение, занимаемое «гражданским инженером» в законодательстве Австрии и на практике (с акцентом на инженере-землеустроите-ле) [Электронный источник] http://www.kadastripravo.ru/prof_vesseli.html
108
Крамкова Т.В. Осуществление кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество, планирования развития территорий, землепользования и застройки в Австрийской республике // недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование . № 1-2. 2007 г. – С. 78.
109
См. там же. Крамкова Т.В. – С. 78.
110
См. там же. Крамкова Т.В. – С. 78.
111
Кулагин М.И. Избранные труды. М. Статут. 1997. – С. 112.
112
Тузов Д. О. Теория недействительности сделок в контексте европейской правовой традиции. // СПС «Консультант плюс».
113
Филаткина Ю.Е., Пономарев М.В. Правовое регулирование аренды земельных участков в Нидерландах, Швеции и Финляндии. // СПС «Консультант плюс».
114
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант»
115
Civil Code. [Электронный источник] http://www.legifrance.gouv.fr.
116
Codice Civile Italiano [Электронный источник] http://www.jus.unitn.it/ cardozo/obiter_dictum/codciv/Lib3.ht
117
Code Civile. Art. 518, 520, 524.
118
Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. М. 1961 г. Т. 2. – С. 286.
119
Французский Гражданский кодекс: учеб.-практ. коммент. М., 2008. – С. 244-248.