Страница 6 из 9
С точки зрения публичного правопорядка значение имеет особый административный акт – разрешение на строительство (Baugenehmigung)[79]. Получение последнего есть не что иное, как акт государственного подтверждения легальности действий застройщика и соблюдения всех требований публичного законодательства. Несмотря на множественные требования, установленные законодательством Германии, особое внимание надлежит уделить земельному и строительному законодательству, без соблюдения которых застройка земельного участка не возможна в принципе.
Строительный кодекс Германии (BauGB)[80] регламентирует порядок выдачи разрешения на строительство, проведения работ и формирует генеральные строительные планы или планы использования земель (Bauplanungsrecht) (§ 5,6,7, 145 BauGB). А земельное законодательство и Постановление об использовании земельных участков для строительства (BauNVO)[81] в частности исчерпывающим образом определяют категории подлежащих застройке. Определением целевого назначения земельного участка занимается муниципальное образование. В первую очередь на основании (BauGB) формируется генеральный план использования земель (Fhtche
В последующем на основании плана использования земель формируется генеральный строительный план или план застройки (Bebauungsplan), в котором закрепляются юридически обязательные нормы градостроительного порядка, в которых находят свое отражение вид, степень, плотность и способы застройки отдельных участков (§ 8 BauGB). План застройки земель и план использования соотносятся как часть и целое, в которых план использования определяет, какие земли будут застроены, а план застройки – каким образом строительство будет осуществляться, и какие строения будут воздвигнуты. Ввиду того что разрешение на строительство (Genehmigung) выдается на основании и во исполнение плана застройки земель (§ 125, 145 BauGB), именно оно является самой важной и значимой предпосылкой для возникновения права на застройку земельного участка в сфере публичного законодательства Германии. Схожие мнения встречаются и среди германских юристов[83]. Требования публичного законодательства являются тождественными вне зависимости от титула застройщика на земельный участок, что в области публичного правопорядка наделяет всех застройщиков одинаковым правовым статусом. Особым достижением германского правопорядка является сочетание частных и публично-правовых способов регулирования отношений по застройке земельных участков, при которых найден баланс между экономическими интересами застройщика и требованиями, установленными правопорядком[84]. В германской литературе принцип взаимодействия частных и публичных начал в регулировании строительной деятельности был сформулирован К. Лейтхольдом: «Чем теснее живет население, тем необходимее регулировать публичным правом строительные отношения, при более простом укладе жизни, превосходно регулируемые гражданским правом»[85].
Свобода застройки уравновешена требованиями публичного законодательства, при которых органы публичной власти вправе освобождать застройщиков от определенных обязанностей в сфере строительства (административная дискреция)[86], тем самым создавая привилегированное положение последних.
1.2. Правовое положение застройщика в Австрии и Швейцарии
Перед анализом законодательства Австрии и Швейцарии, регулирующего отношения по застройке земельных участков, необходимо отметить особую роль влияния пандектного, и, как следствие, германского права на формирование правовых систем Австрии и Швейцарии. Создание гражданского кодекса Швейцарии (Schweizerisches Zivilgesetbuch, ZBG) сопровождалось множественными заимствованиями из пандектного права, при сохранении отдельных национальных особенностей[87]. Общее Австрийское гражданское уложение (Österreich Allgemeines Bürgerliches Gezetzbuch, ABGB) создавалось без должного доктринально анализа и обоснования, что стало основанием для последующей критики отдельных положений[88]. Однако в настоящее время доктрина и гражданское законодательство Австрии опирается на пандектное учение, что обусловило сходство с германским правом[89]. Серьезная доктринальная аргументация вещных прав предопределила успех германского права и обусловила заимствования в австрийский и швейцарский правопорядки[90]. Законодательное регулирование отношений по застройке в упомянутых правопорядках является схожими, по причине формирования и развития на основании положений и взглядов закрепленных в BGB. Следовательно, предшествующий анализ правовых способов застройки земель в Германии без каких-либо серьезных изменений применим в отношении Австрии и Швейцарии. Подобное утверждение находит поддержку и в современной отечественной доктрине. Застройка в германоязычных правопорядках возможна на основании права собственности на земельный участок, ограниченного вещного права или обязательственного права аренд.
Правопорядки Австрии (298 ABGB) и Швейцарии (§ 655 ZBG) по примеру Германии относят к недвижимому имуществу исключительно земельный участок. В швейцарском праве понятие земельного участка в отличие от Германии напрямую закреплено в абз. 2 ст. 3 Положения о поземельной книге (Verordnung betreffend das Grundbuch), в силу которого к недвижимости относится любая земельная поверхность с надлежащим образом определенными границами[91]. Однако в силу необходимостей обеспечения прочности оборота и защиты интересов третьих лиц правовой режим земельного участка (недвижимости) может применяться и к другим объектам гражданских прав, зарегистрированным в поземельной книге ограниченным вещным правам, (например, право застройки Baurechte) (§ 655 – 356 ZBG). Правовой режим недвижимости вводит специальные правила относительно передачи прав на имущество, в частности, применяется принцип регистрации прав в поземельной книге (§ 431 ABGB).
Застройка земельного участка собственником обладает следующими отличительными чертами. Австрийский и швейцарский правопорядки содержат принцип приращивания (§ 294, 297 ABGB, § 655, 667 ZBG), что лишает возможности признавать строения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Возведенное строение считается существенной составной частью земельного участка и разделяет судьбу недвижимого имущества, таким образом, в оборот вступает единый объект гражданских права. Правомочия по владению, пользованию и распоряжению строением представляют собой не самостоятельные субъективные права, а являются частью права собственности на земельный участок. Будучи собственником, застройщик обладает наибольшей степенью юридического господства над земельным участком и возведенным строением. Правомочие на возведение строений является частью права собственности на земельный участок и проистекает из значительной власти собственника и возможности совершать любые действия, не нарушающие закона и права третьих лиц. Закон связывает возникновение и прекращение права на застройку и возведенное строение с правом собственности на земельный участок, прекращение последнего с неизбежностью прекращает право на строение. Тем самым основной предпосылкой для застройки является право собственности на земельный участок. Говоря о предпосылках производного характера, которые могут послужить основанием для запрета на возведение или сноса уже возведенных строений, являются защищаемые законом интересы собственников соседних земельных участков, стоит отметить, что в вопросе защиты соседских прав швейцарское законодательство является более совершенным. Австрийское законодательство содержит способы, ограничивающие право застройки или сохранения возведенного здания при угрозе причинения вреда окружающим, запрещает проведение работ, в том числе строительных, способных вызвать негативное воздействие на соседний земельный участок и возведение промышленных объектов, способных причинить вред здоровью окружающих, однако упомянутые положения носят характер исключений.
79
Dieterich Hartmut, Koch J. Bauleitplanung: Recht und Praxis. – Stuttgart, 1977. – S. 27.
80
Строительный кодекс германии. Baugesetzbuch (BauGB). [Электронный источник ] // http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/index.html
81
Постановление об использовании земельных участков для строительных нужд Baunutzungsverordnung (BauNVO) [Электронный источник ] // http://www. gesetze-im-internet.de/baunvo/
82
Тойбер А. порядок землепользования в германии с более подробным рассмотрением вопроса о сельскохозяйственных землях (материалы Круглого стола «Земельная реформа как действенный механизм управления земельными ресурсами». Москва. 21 марта 2001 г.) [Электронный источник] // URL: http://dpr.ru/journal/journal_6_5.htm
83
He
84
Загряцков М.Д. земельная политика городского самоуправления в Германии. Т.1. Строительное право. – М., 1913. – С. 221.
85
Цит. по Кучин С.А. Конструкция градостроительного договора. История развития немецкого строительного права. // Арбитражная практика. №9. – 2014 г. – С. 45.
86
См. там же. Кучин С.А.
87
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант»
88
См.: Iro G. Bürgerliches recht. В. IV. Sachenrecht. Dritte Auflage, Wien; New York, 2008. – S. 2.
89
Cm.: Gschnitzer F. Österreichisches Sachenrecht. Zweite Auflage. Wien; New York, 1991; – S. 68.; Koziol H., Welser R. Grundriss des bürgerlichen Rechts. B. 1. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. Wien, 2006. – S. 435-436.
90
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант»
91
Paskal S. Schweizeriches Immobiliarsachenrecht. Bd. 1. Grundlagen, Grundbuch und Grundeigentum. Basel; Frankfurt am Main, 1995. – S. 116-120.