Страница 3 из 9
Требования, предметом которых является устранение недопустимого воздействия от строительных работ, ведущихся с нарушением допустимых пределов вредного воздействия, или недопущение возведения, или сохранения строения, являющегося источником недопустимого воздействия, обычно обличаются в форму негаторного иска[32]. Германские суды, требования, вытекающие из нарушения § 907, 908 ГГУ, характеризуют как негаторные иски[33]. В качестве основания прекращения правомочия по застройке земельного участка собственником необходимо выделить прекращение права собственности на объект недвижимого имущества, ввиду того что правомочие возводить строение является составной частью права собственности. Юридические факты, с наступлением или наличием которых германское гражданское законодательство связывает момент возникновения или прекращения права собственника земельного участка возвести и сохранить строение, в зависимости от критерия юридической действительности представляется возможным классифицировать на основные и факультативные.
Основные предпосылки для возникновения или прекращения права застройки: возникновение и прекращение права собственности на земельный участок, ввиду существований правомочий застройки как составной части права поземельной собственности, которыми лицо наделяется в силу закона и факта приобретения права.
Факультативные предпосылки – обстоятельства, запрещающие возводить или сохранять строения, проистекающие исключительно из нарушения законных интересов третьих лиц, в зависимости от фактически сложившихся обстоятельств. Разница заключается в том, что первые из них существую всегда и являются необходимыми и достаточными, в то время как существование предпосылок второго типа является вариативным и вполне возможна ситуация, при которой соседские права вообще могут не оказывать влияние на право застройки земельного участка собственником.
Следовательно, возникновение или прекращение права на застройку земельного участка его собственником, представляет собой совокупность юридических фактов, включающих наличие права собственности на земельный участок и соблюдение законных интересов собственников соседних земельных участков.
Нельзя не отметить, что вышеперечисленные предпосылки, оказывающие влияние на возникновение или прекращение права застройки собственником, не укладываются в принятое в доктрине отечественного права учение о действиях и событиях как юридических фактах порождающих возникновение, изменение или прекращение отношений.
Обстоятельства, влекущие наделение поземельного собственника в германском правопорядке право застройки, могут быть квалифицированы как юридические факты состояния. Выделение последних в качестве самостоятельных юридических фактов, является спорным, однако имеет как сторонников, так и противников.
В частности, Р.О. Халфина полагает, что состояния не могут быть охарактеризованы как юридические факты, так как «нельзя предложить определенный критерий, который дал бы возможность отграничить состояние от длящегося правоотношения»[34]. Схожей позиции придерживается и О.А. Красавчиков[35].
С другой стороны, возможность существования юридических фактов состояний прямо признается С.С. Алексеевым[36], М.А. Рожковой[37]. В.Б. Исаков[38] относит факты состояния в группу особых юридических явлений, не отрицая за ними роли юридических фактов.
Следовательно, можно вполне обоснованно утверждать, что требования наличия права собственности на земельный участок и не причинения вреда окружающих лицам, предъявляемые германским правопорядком для возникновения или прекращения права застройки, является юридическими фактами и должны быть квалифицированы как факты состояния.
Потенциальный застройщик в силу различных обстоятельств может не обладать правом собственности на земельный участок. Важным достоинством германского законодательства является наличие в нем прав, благодаря которым лицо, не являющееся собственником, приобретает право возводить строения на чужом земельном участке. Наличие эффективных правовых конструкций, необходимых для удовлетворения потребностей населения в жилье, и широкий выбор оснований владения и пользования жильем – отличительное свойство вещного права современных европейских государств[39]. Все вышеперечисленное относится и к законодательству Германии.
Застройка земельного участка без приобретения права собственности на него возможна на основании ограниченного вещного права застройки земельного участка (Erddaurecht) или обязательственного права аренды земельного участка.
Ограниченное вещное право застройки (Erddaurecht) является результатом соединения древнеримского Superficies с германским Erleihe, с последующей адаптацией для современного гражданского оборота[40], который предъявлял требования оборотоспособное™ права, доступа застройщика к кредиту и приобретения застройщиком права собственности на возведенное строение. Развитию суперфициарного права в новое время в значительной степени мешали индивидуалистические тенденции, при которых длительное и прочное обременение собственности, считалось недействительным по аналогии с ограничением свободы индивида[41].
Составители ГГУ считали институт не востребованным и обладали сомнениями относительно необходимости включения его в уложение, оценивая как древность не способную решить жилищные вопросы[42]. Однако к принятию закона о наследственном праве застройки в 1919 году взгляды относительно целесообразности полностью изменились[43]. Невозможность большинства застройщиков приобретать право собственности на земельный участок по причинам его высокой стоимости, в момент жилищного кризиса, поспособствовали развитию ErddaurechtrOa[44]. Упадок экономик европейских стран после мировых войн XX века и колоссальные проблемы в области строительства потребовали рационального регулирования отношений по застройке земельных участков не собственниками[45].
Erddaurecht есть ограниченное вещное право владения и пользования земельным участком, не принадлежащем на праве собственности застройщику, с возможность возводить и приобретать право собственности на строение, способное к отчуждению, закладу и наследованию. Содержание Erddaurechtra определяется законом в силу распространения на него принципа «Типизации» (Typisierung), вытекающего из юридической природы вещного права, однако отдельные условия могут быть согласованны сторонами с последующие приобретением абсолютной силы после внесения права застройки в поземельную книгу.
Erddaurecht наделяет застройщика правом на использование земельного участка и правом на возведенное им строение. Целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют сущность наследственного права застройки[46].
Объем юридической власти застройщика над земельным участком является значительным и ограничивается следующими требованиями: целевым характером использования земельного участка, временный характер права и изъятие правомочий по распоряжению земельным участком. Застройщик не обладает правомочиями по распоряжению земельным участком, однако наделен обширным кругом правомочий по владению и пользованию[47]. Целевой характер использования земельного участка исключает возможность осуществления любой деятельности помимо деятельности по возведению или обслуживанию строения. Нарушение целевого использования земельного участка, выделенного под застройку, влечет последствия плоть до прекращения Erddaurecht. Не обладая правомочиями по распоряжению земельным участком, застройщик обладает всей полнотой власти, что позволяет свободно отчуждать, закладывать, передавать по наследству или сдавать в аренду право застройки и его существенную составную частью строение.
32
Шапп Я. Основы гражданского права Германии. М.: Бек, 1996. – С. 59.
33
См., например: Herrma
34
Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. – С. 287.
35
Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. – М.: Госюриздат, 1958. – С. 85-86.
36
Алексеев С.С. Общая теория социалистического права. – М.: Свердловск, 1964. – С. 152-182.
37
Рожкова М.А. Юридические факты в гражданском праве //Хозяйство и право. Приложение. – 2006. – № 7. – С. 60.
38
Исаков В.Б. Юридические факты в советском праве. – М.: Юридическая литература, 1984. – С. 32.
39
Baur R., Baur J., Sturner R. Sachenrecht. 18., neubearb. Aufl. München" C.H. Beck, 2009. – S. 374-375.
40
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант»
41
Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев. 1914. – С. 87.
42
Motive zu dem Entwürfe eines Bürgerlichen für das Deutsche reich, Band III Saschenrecht, Berlin 1896. – C. 467.
43
Begründung zur Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.01.1919 // Erste Beilage zum Deutschen Reichanzeiger und Preussischen Staatsanzeiger. 1919. Nr. 26. – P. 67.
44
Леонтьева E.A. Наследственное право застройки: опыт германии // СПС «Консультант плюс».
45
Ingenstau J. Kommentar zum Erbbaurecht: von Jurgen Ingenstau und Volker Hustedt. 8. neubearb. und erw. Aufl. Düsseldorf: Werner, 2001. S. XXV.
46
Motive zu dem Entwürfe eines Bürgerlichen Gesetzbuches für das Deutsche Reich. Bd. III. Sachenrecht. Amtliche Ausgabe. 2. unveränderte Aufl. Berlin: J. Guttentag, 1896. S. 371. Цит. по E.A, Леонтьева Наследственное право застройки: опыт Германии. // СПС «Консультант плюс».
47
Wieacker Fr. Privatrechtsgeschichte der Neuzeit. – Göttinger, 1952. – S. 78.