Страница 10 из 23
• происходящего в рутинном режиме процесса развития – роста спроса на определенные земельные участки в определенном месте;
• роста стоимости земельных участков в результате планирования и зонирования, когда назначение земельных участков может быть изменено на более прибыльные виды использования (например, разрешено осуществлять многоэтажное строительство на землях сельскохозяйственного использования).
2. Разница в ценах – мотор экономики, а спекуляция – это действия по использованию указанной разницы в объемах, превышающих нормальные пределы. Какие пределы считать нормальными? Существует норма прибыли, которая устанавливается на практике в результате массового процесса сделок – оборота недвижимости. Таким образом, ненормальным следует считать положение, когда значительно превышена «естественная», установленная рынком норма прибыли. Вопрос – насколько превышена?
3. Можно ли формализовать порог разницы в ценах, превышение которого будет означать спекуляцию? Можно. Допустим, такой порог установлен, что дальше? «Отъем незаработанной разницы» можно осуществить с помощью: а) административных методов (конфискация); б) экономических методов. Разница, превышающая установленные пределы, – это незаработанный спекулятивный доход, который может быть изъят в пользу общества. При наличии эффективных экономических методов «отъема незаработанной разницы» теряют смысл методы административные, которые редко бывают эффективными, в том числе из-за коррупционной составляющей – возможности сговора между административными агентами и спекулянтами.
4. Принципы использования экономических методов «отъема незаработанной разницы»:
1) разница равна сумме двух компонентов: неизымаемой рыночной нормы прибыли (которая принимается за 1,0) и изымаемой величины, которая начинается с порога выше неизымаемой рыночной нормы прибыли и дифференцируется по диапазонам превышения величины неизымаемой рыночной нормы прибыли, например 1—2, 2-3, 3-5;
2) применительно к изымаемой величине вводится прогрессивный налог. Например, если изымаемая величина равна 1, то величина налога равна нулю, при изымаемой величине 1—2 налог – 60%, 2—3 – 80%, 3—5 и выше – 100%. Продавцу-спекулянту нет резона запрашивать у покупателя завышенную цену, поскольку его сверхдоход будет изъят налогом в пользу общества. Результат: в цену сделки будет включена норма прибыли в размере, сопоставимом с нормой прибыли, установленной рынком. То есть спекуляции как действия по использованию чрезмерно завышенной разницы в ценах не будет[14].
5. При использовании указанного экономического механизма нужно учитывать следующее:
• необходимо периодически возобновлять и проводить на регулярной основе массовую оценку недвижимости в целях налогообложения;
• необходимо декларировать цену сделок и обеспечивать неразглашение коммерческой тайны;
• продавец- спекулянт может не захотеть продавать по правилам – так называемое понуждение покупателя к «темной сделке». Противостоять подобным действиям, если выявлено нарушение законодательства, можно путем использования механизма контрольных закупок.
6. Разновидность рассматриваемого случая (приобретение земли в местах будущего развития) – реализация намерений публичной власти, например, по прокладке дорог, размещению иных общественно необходимых объектов. В такой ситуации используются механизмы резервирования и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд[15].
2.2. Город: модели строения и эволюции
Морфология городского пространства – это сочетание двух неотъемлемых компонентов распределения в пространстве: 1) земельных участков с различными функциями (различным назначением); 2) плотности, интенсивности использования территории (совокупностей земельных участков в зависимости от их месторасположения)[16].
Особенности такого сочетания рассмотрены в моделях Тюнена, Берджеса, Хойта, Гарриса – Ульмана, Высоковского. Модели будут кратко описаны и прокомментированы.
Краткое описание. Модель Тюнена – это генерализованная (обобщенная, упрощенная) модель: вся продукция имеет одинаковую стоимость доставки на рынок сбыта, а интенсивность использования земельных участков в пределах одних и тех же концентрических территориальных зон одинакова независимо от месторасположения внутри зоны и стоимости участка. При этом действует простое правило чередования зон: вид землепользования, производящий наибольший объем продукции в расчете на единицу площади земельного участка, имеет наиболее крутой ценовой (рентный) градиент и располагается ближе всего к рынку сбыта, затем идет зона землепользования со вторым по величине удельным объемом продукции (рис. 2.1).
Рис. 2.1. Модель Тюнена
В реальном рынке все гораздо сложнее. Каждое производство имеет свои показатели относительных транспортных издержек (стоимость доставки единицы объема продукции на единицу расстояния) и свои возможности и пределы пространственной интенсификации (увеличения объема продукции, произведенной на единице площади земельного участка). Эти показатели усложняют формулу ценового градиента, а форма его линии на графике становится более вогнутой по сравнению с линией, предложенной Тюненом (рис. 2.2)[17].
Увеличение спроса на товары определенного вида приводит к повышению интенсивности использования земельных участков, занятых соответствующим видом производства, и расширению территориальной зоны расположения таких земельных участков. Рынок реагирует на возросший спрос увеличением производства (увеличением ресурсов, направляемых для производства данного вида товаров). Одновременно происходит трансформация структуры землепользования: в данном случае сельскохозяйственные земли трансформируются в территории, занятые легкой промышленностью. Этот эффект может распространяться далее и во времени, и в пространстве.
Анализ структуры землепользования на основе ценовых градиентов объясняет общее стремление землепользователей разместиться ближе к центру города. Важными факторами притяжения становятся поток потребителей, непосредственное общение с поставщиками и компаньонами, низкие транспортные издержки. Стремление к центру поселения и потребность в тесных взаимосвязях не только между продавцами и потребителями, но и внутри сообщества потребителей и продавцов порождает эффект агломерации, позволяющий экономить ресурсы общества в целом на обеспечение экономической деятельности.
Рис. 2.2. Ценовые градиенты
Рассмотренный эффект пространственных трансформаций под действием рыночных факторов изменения спроса и предложения на отдельные виды товаров и услуг имеет фундаментальное значение для объяснения генезиса преобразований, происходящих в городах.
Комментарии. Модель Тюнена:
1) эмпирическим путем доказывает универсальность того факта, что городские образования имеют радиально-концентрическую структуру, которая формируется по оси «центр – периферия» с последовательным чередованием концентрических территориальных зон расположения различных видов функционального использования территории и уменьшением интенсивности их использования в направлении от центра к периферии;
2) согласуется с дедуктивной моделью, согласно которой все пространственные структуры урбанизированных территорий неизбежно должны выстраиваться по оси «центр – периферия»;
14
Подобный механизм используется, например, в Швеции (Barrett S., Healey Р. Land policy: problems and alternatives. Aldershot, 1985.
15
См. [1] (п. 7.1.3).
16
См. [1] (п. 2.2.1).
17
Hoover Е.М., Giarratani F. An Introduction to Regional Economics. N.Y.: McGraw-Hill, 1984.