Страница 22 из 26
Ясное видение
Чтобы проект стал по-настоящему успешным, с самого начала вы должны ясно представлять себе, что вы хотите построить и каким образом надеетесь достичь намеченных целей. Это значит, что у вас, как минимум, должны быть цели или, точнее говоря, четкое понимание, чего вы хотите добиться с помощью данного проекта. Одна из причин, по которой наша с Кеном компания «МС Companies» постоянно преуспевает, состоит в том, что в ней существуют структуры, позволяющие разрабатывать планы, строить жилье и управлять им с целью получения прибыли. Мы тщательно подыскиваем достаточно большие районы под застройку, чтобы их экономическая рентабельность позволяла содержать штат профессионалов и вписывалась в нашу инвестиционную модель. При этом мы стараемся держать в узде свое самомнение и осуществляем строительство для удовлетворения рыночных потребностей, а не собственных прихотей.
Берясь за новую застройку, мы с самого начала тщательно прорабатываем каждое из направлений – проектирование, строительство и управление, – чтобы убедиться, что принимаем в данный момент правильное решение, так как в будущем оно будет иметь далеко идущие последствия. Для этого требуется командный подход. Независимо от того, строите ли вы дом на две или на четыреста квартир, если у вас нет достаточного опыта в одной из этих сфер деятельности, то перед тем, как вкладывать деньги, необходимо создать команду, члены которой располагают знаниями и умениями в каждой из названных областей.
Планируйте на длительную перспективу
Мы строим недвижимость только в расчете на то, что впоследствии сами же и будем управлять ею. Если после завершения строительства к нам в дверь постучится покупатель с намерением приобрести ее, мы можем рассмотреть и такую альтернативу, так как в условиях сильного рынка на продаже недвижимости можно сделать неплохие деньги, однако в начале разработки проекта такая цель нами никогда не ставится. От замысла до получения первого доллара в виде квартплаты проходят месяцы, а то и годы. Не всегда имеется возможность предсказать, в каком состоянии будет находиться рынок недвижимости на момент окончания строительства. Но если с самого начала вы планируете, что будете владеть и управлять недвижимостью, то получите более прочную отправную точку и более надежные финансовые предпосылки для успешного завершения проекта и получения прибыли.
Давайте рассмотрим сценарий строительства недвижимости с целью ее последующей продажи. Что будет, если рыночные условия изменятся по сравнению с тем моментом, когда вы только приступали к строительству? Если изначально вы не планировали управлять недвижимостью, то шансы на то, что вы сможете предсказать эти изменения, понять, как они скажутся на вашем проекте, и вовремя внести соответствующие коррективы, очень малы. В конечном итоге может оказаться, что ваш проект к окончанию строительства устареет и будет нуждаться в серьезных доработках, чтобы соответствовать новой рыночной ситуации.
И это вовсе не гипотетический пример. Весной 2006 года рынок недвижимости находился на подъеме и любое завершенное здание можно было продать с хорошей прибылью. Многие девелоперы взялись за строительство с намерением немедленно продать дома после завершения. В последующие два года были построены тысячи объектов недвижимости. Но в 2008 году банки резко изменили условия предоставления ипотечных кредитов и повысили ставки. Биржевые индексы перешли в крутое пике, результатом чего стал рост безработицы и общий спад в экономике. Рынок новой недвижимости сильно ослаб. Инвесторы начали настаивать на более низких ценах покупки зданий, чтобы компенсировать низкую отдачу от них в условиях замедления экономического роста.
В результате у многих девелоперов на руках оказались новые, с иголочки здания в условиях экономического спада, когда инвесторы проявляют осторожность, банки ведут себя сдержанно, а жильцы не спешат въезжать в квартиры. Все прогнозы двухлетней давности строились на факторах, которые в данной обстановке попросту отсутствовали. Из-за того, что девелоперы изначально не намеревались управлять своей недвижимостью, они оказались в обстановке, близкой к финансовому краху.
Нам с Кеном удалось избежать такого сценария, потому что в наши планы входило владение и управление построенными зданиями, а все наши действия соответствовали инвестиционным целям. Как следствие, мы смогли вовремя подстроиться под рыночные изменения и не понесли потерь даже в условиях экономического спада, потому что рассчитывали на длительную перспективу.
Возьмите на заметку
Я не верю, что можно с абсолютной точностью предугадать циклы рынка недвижимости. Если у вас это получилось, считайте, что вам повезло. Извлечение прибыли из недвижимости на длительную перспективу требует знаний и опыта. Кроме того, в процессе управления недвижимостью от вас потребуется острый глаз для отслеживания динамики рынка и открытый ум для внесения соответствующих корректив.
Сосредоточьтесь на своей рыночной нише
Определение рыночной ниши, которую будет занимать ваша жилая или другая недвижимость, необходимо вам точно так же, как и конкретная цель строительства. Вот основные аспекты, которые я рассматриваю, занимаясь этим вопросом:
• Какова демографическая ситуация в данном районе?
• Каков средний заработок населения?
• Имеются ли высшие учебные заведения, студенты которых будут искать себе съемное жилье за пределами студенческого городка, и подходит ли моя недвижимость для их заселения?
• Где в данном районе расположены основные центры занятости?
• Создаются ли здесь новые предприятия и фирмы?
• Какие другие жилые районы здесь расположены и принадлежат ли они к той категории жилья, которую я планирую строить (для зажиточных слоев общества, среднего класса или лиц, живущих на социальные пособия)?
• Что я могу здесь построить и на какой уровень квартплаты можно рассчитывать?
• Доставит ли мне удовольствие владение и управление данной недвижимостью?
В 1999 году мы начали строительство жилого комплекса на восемьдесят квартир в городе, где значительную долю населения составляли пенсионеры. За год было построено двадцать четыре квартиры, но лишь для двух из них удалось найти жильцов. Повторно проанализировав наш проект, мы обнаружили совершенно очевидную причину неудачи. В каждой квартире были предусмотрены две спальни и отдельно расположенный гараж. Приезжая домой, жильцы ставили машину, а потом вынуждены были идти около сотни метров до своего подъезда. Посмотрев, какое еще жилье предлагается поблизости, мы увидели, что во всех домах были подземные гаражи, которые позволяли жильцам, поставив машину, подняться всего на несколько ступенек и оказаться у себя дома. Естественно, пожилым квартиросъемщикам больше нравился такой вариант.
Заново пересмотрев свой проект, мы произвели обратный выкуп двух домов, полностью переделали все квартиры и предложили их внаем уже не пенсионерам, а работающим людям. В течение шести месяцев все квартиры были заняты и начали приносить доход. Мы управляли этой недвижимостью в течение четырех лет, а потом продали ее с прибылью. Вот что значит найти свою нишу и в соответствии с этим строить свои планы. Проектировщик, работавший над первым вариантом застройки, очевидно, не задумывался о нише и не понимал, для кого предназначены эти дома.
Самый лучший проект может оказаться нерентабельным, если здания построены не в том месте. Пусть даже вы мечтаете о строительстве жилья класса люкс, но если такой дом будет построен в районе, населенном преимущественно рабочими, то вам трудно будет найти для него жильцов, а если даже и удастся, то уровень квартплаты будет ниже, и у вас не сойдутся концы с концами в экономическом плане. Для успеха очень важно, чтобы нужды населения совпадали с целями разрабатываемого вами проекта. Прежде чем начинать работу, ознакомьтесь с демографическими данными. Только тщательные исследования позволят увидеть направление, в котором вам предстоит сделать следующий шаг.