Инвестиции в недвижимость

Мы называем эти вопросы «фильтром возможностей». Если ответы на них нас удовлетворяют, мы делаем следующий шаг и начинаем подготовительные мероприятия к покупке недвижимости.

Давайте вернемся к тому чеку на миллион долларов, с которого начиналась глава, и вместе с вами пройдем все этапы того проекта. Речь шла о жилом комплексе площадью 25 гектаров, который банк уже готов был изъять у владельцев за невыплату кредита. Им было предложено погасить задолженность в течение двадцати четырех часов, в противном случае они потеряют не только недвижимость, но и внесенный предварительный платеж в размере 200 тысяч долларов – то есть в общей сложности более трех миллионов. Владельцы комплекса попросили у нас кредит на погашение накопившихся задолженностей.

1. Соответствовал ли данный проект нашим основным целям и принципам? Да. Мы специализируемся на выдаче кредитов для приобретения и модернизации данного типа недвижимости, и этот проект отлично вписывался в наш инвестиционный портфель.

2. Что за люди участвовали в этом проекте и доставляла ли нам работа с ними удовольствие? Раньше мы не были знакомы с партнерами по сделке, но о них все хорошо отзывались, и мы были готовы сотрудничать с ними, хотя и знали, что можем отказаться от сделки в любой момент.

3. Мог ли проект принести обещанный результат? Да. Предложенная недвижимость пользовалась большим спросом и размещалась в очень удачном месте.

4. Могла ли сделка дать запланированный доход? Да. Владельцы были согласны на наши условия кредита и процентные ставки, которые обещали нам в будущем неплохую прибыль.

5. Были ли у нас специалисты, способные реализовать проект, и имелась ли возможность нанять их со стороны? Мы видели, что владельцам не хватает опыта и умений, чтобы довести проект до конца, но им предоставлялись для этого немалые средства. Кроме того, у нас в команде были хорошие специалисты, готовые оказать им необходимую помощь.

6. Был ли у нас необходимый капитал? Да. У нас были достаточные средства для выдачи кредита, и мы знали, что в случае необходимости можем добыть еще больше.

7. Могли ли мы посвятить проекту достаточное время? Да. Недвижимость располагалась недалеко от нас, и мы могли распределить задачи между членами команды, не перегружая их.

8. Были ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий? Да. Во-первых, клиенты имели возможность реализовать проект самостоятельно и полностью с нами расплатиться. Во-вторых, мы могли завершить этот проект совместно с ними. В-третьих, мы могли забрать недвижимость за неуплату и продать ее или распоряжаться ею по своему усмотрению.

9. Могли ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывался ли он в рамки приемлемого риска? Оказалось, что на этот вопрос нельзя дать утвердительного ответа, так как возникли недоразумения с юридическим правом собственности на недвижимость, хотя в контракте утверждалось обратное. Это ставило под сомнение целесообразность выдачи кредита. Риск превышал допустимые пределы, так как без подтверждения права собственности не было возможности застраховать недвижимость.

10. Обеспечивал ли проект выигрыш для обеих сторон? Нет. Из-за нерешенного вопроса с правом собственности мы не видели для себя выигрыша.

Как же нам удалось решить проблему, возникшую при ответе на девятый и десятый вопросы? Мы заново пересмотрели условия соглашения с владельцами недвижимости. На нашей стороне для этого были все юридические основания. Для подтверждения права собственности мог потребоваться судебный процесс, который затянул бы реализацию проекта на целый год, и мы должны были предусмотреть для себя компенсацию дополнительных издержек. В результате было принято следующее решение: для устранения непредвиденных рисков владельцы согласились уступить нам долю собственности в данной недвижимости, составлявшую 35 процентов.

Нам потребовалось десять месяцев, чтобы установить право собственности, после чего недвижимость была продана, принеся владельцам 3,35 миллиона долларов чистой прибыли. Чек в конверте был выписан как раз на 35 процентов этой суммы.

Иногда над имеющимися возможностями приходится немало поработать, чтобы обнаружить в них настоящий клад, скрытый под поверхностью.

Сумма таланта и собственности (Т + С)

В данном случае действует синергетический эффект. Один плюс один дает в итоге больше двух. Талант без собственности растрачивается попусту, а собственность без таланта утекает сквозь пальцы. Однако при правильном сочетании (Т + С) представляет собой огромную силу. В мире бизнеса говорят: «Чтобы делать деньги, надо их сначала иметь». Это отчасти верно, но опыт подсказывает, что если выбирать из таланта и собственности, то талант более важен в накоплении богатства. Например, кому бы не хотелось иметь способности Уоррена Баффета в управлении активами? Конечно, вряд ли кому-то удастся нанять его к себе на работу. Трудно даже приобрести акции его компании «Berkshire Hathaway», так как финансовый талант Баффета настолько велик, что редкий акционер решится продать их. Фондовый рынок отдал бы не один миллиард долларов, чтобы привлечь его способности себе на службу.

Есть такое старое изречение: «Когда деньги встречаются с опытом, то опыт приобретает деньги, а деньги приобретают опыт». Я пришел к выводу, что деньги (или собственность) буквально липнут к тем, кто демонстрирует способность защищать и умножать их. Поэтому давайте посмотрим, чем ценен талант.

Талант (Т)

«Новый оксфордский толковый словарь» дает слову «талант» следующее определение: «Природный дар, дарование, одаренность, сноровка, умение, способности, опыт, гений, артистизм».

Нетрудно убедиться, что мистер Баффет и его команда обладают всеми этими качествами. Я не случайно упомянул о команде, потому что в сегодняшнем бизнесе ситуация меняется очень быстро, и человек в одиночку не в силах совладать с ней. Должен признать, что мне понадобилось немало времени, чтобы осознать эту очевидную истину. Работая на себя, то есть находясь, по Роберту Кийосаки, в квадранте С, я всегда гордился, что могу все сделать сам. Хорошо помню тот день, когда до меня наконец дошло, что другие люди могут делать некоторые вещи лучше, чем я. Работник, которому я с неохотой поручил одно из дел, выполнил задачу быстрее, чем планировалось, лучше, чем это удалось бы мне, и таким способом, о котором я и не думал. У меня гора упала с плеч, когда я понял, что теперь мне совсем не обязательно делать все самому.

С этого дня, обретя независимость, большую часть своего времени я начал посвящать формированию команд для различных проектов и включать в них самых лучших игроков, которых только мог найти. Создание команд стало ключевым фактором моего перехода из квадранта С (работающие на себя) в квадрант Б (бизнесмены). Результаты оказались просто поразительными. Имея у себя в фирме менее десяти человек и еще порядка десятка партнеров на стороне, теперь я могу управлять пятнадцатью компаниями, вести около шестисот инвесторских счетов и одновременно работать над двадцатью проектами. Меня и самого поражает продуктивность нашей команды. Бывают недели, когда мы завершаем около десятка различных операций с недвижимостью. Я очень горжусь своими людьми, видя, как они работают и как, в свою очередь, гордятся результатами своего труда.

Вот краткий список команды, которая была собрана для реализации проекта «на миллион долларов»:

1. Бывшие владельцы недвижимости, которые стали нашими партнерами.

2. Мой партнер по бизнесу Рид, занимающийся разработкой систем. Я думаю, что в каждой команде надо иметь такого человека, как Рид. Он берет на себя заботу о вещах, необходимых для успешного ведения бизнеса – коммуникационных, управленческих и информационных системах. Все они настолько хорошо продуманы, что учитывают любую деталь каждого проекта и позволяют соблюдать, казалось бы, немыслимые сроки исполнения.