Страница 3 из 8
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Основы регулирования жилищных отношений заложены в Конституции РФ, в соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 которой жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Исходя из этого жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Система жилищного законодательства представляет собой совокупность источников жилищного права, которые можно разделить на следующие группы:
♦ Конституция РФ;
♦ федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации;
♦ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
♦ нормативные акты органов местного самоуправления.
Положения Конституции РФ лежат в основе всего жилищного законодательства. Фактически можно выделить три конституционные статьи, непосредственно затрагивающие жилищные права и свободы граждан.
Прежде всего речь идет о ст. 40 Конституции, ч. 1 которой гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом и служит юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства. Право на жилище в нашей стране впервые было установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, Жилищном кодексе РСФСР и др.). Суть и содержание формулировки «каждый имеет право на жилище» сводится к гарантированной государством возможности получения жилья, стабильному пользованию имеющимся у гражданина жилым помещением, провозглашению его неприкосновенности, недопущению произвольного лишения жилища, а также возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого.
Данное право относится к числу основных прав человека. Согласно ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость, следовательно, право на жилище не может быть изъято у гражданина либо ограничено в объеме. Следует отметить, что даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции чрезвычайного положения право на жилище (как и другие основные права) не подлежит ограничению.
Лишение права пользования конкретным жилым помещением (расторжение договора найма, лишение права собственности на жилое помещение и т. д.) возможно только по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, и не может носить произвольный характер.
Жилищный кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований для лишения жилого помещения. Лишение жилого помещения всегда выступает как санкция за виновное деяние лица и должно основываться на вступившем в законную силу судебном решении. К общим основаниям для лишения жилого помещения относятся:
♦ использование жилого помещения не по назначению;
♦ нарушение прав и законных интересов соседей;
♦ разрушение или порча жилого помещения, влекущие возможность его утраты;
♦ незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения;
♦ неуплата за жилое помещение и/или коммунальные услуги сверх установленного законом срока.
Кроме того, по иску органов опеки и попечительства могут лишить жилого помещения родителей, лишенных родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, если их совместное проживание с детьми будет признано невозможным.
Лишение права пользования конкретным жилым помещением не лишает гражданина конституционного права на жилище в целом, следовательно, такие граждане в дальнейшем смогут его реализовать предусмотренными законом способами (получение жилого помещения на основании договора найма (в том числе социального), приобретение жилья в собственность и т. д.).
Часть 2 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Например, приобретение жилого помещения в собственность не влечет за собой прекращения права пользования им на основании договора социального найма; законодатель не ограничивает количество жилых помещений в собственности граждан и т. д. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ в настоящее время такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.
Конституционное право на жилище дополняется также нормами о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25 Конституции РФ), правом на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства (ст. 27 Конституции РФ) и др.
Понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. В соответствии с Международным пактом о гражданских и политических правах никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК РФ.
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Положение ч. 1 ст. 27 Конституции РФ о том, что «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» нашло свое отражение в Законе РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее – Закон). Ограничения права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства могут быть установлены только федеральным законом (например, приграничные районы, закрытые военные и научные города и т. д.).
Закон предусматривает уведомительный регистрационный учет граждан по месту пребывания и жительства и устанавливает обязанность граждан, прибывших на новое место жительства, в течение установленного срока обратиться в органы регистрационного учета граждан (органы внутренних дел) с заявлением о постановке на постоянный или временный учет. Кроме того, Закон устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрации, а именно: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ о праве на вселение либо его надлежаще заверенная копия).
С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны нормы Конституции РФ о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда (ст. 35), неприкосновенности частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.
К актам федерального жилищного законодательства относятся ЖК РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Кроме того, следует иметь в виду, что право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.), регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Хотя данные правоотношения и не относятся к жилищным, при их регулировании необходимо учитывать специфику предмета таких отношений – жилого помещения, определение и характеристика которого даются в жилищном законодательстве.