Страница 47 из 91
3) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться религиозным организациям без проведения торгов в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;
4) сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности без проведения торгов бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;
5) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду: религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота.
Система нормативных правовых актов, регулирующих порядок организации и проведения торгов земельными участками в РФ, построена следующим образом.
1. Исходя из п. 4 ст. 38 ЗК РФ общий порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.
При отсутствии специальных норм, регулирующих особенности организации и проведения торгов земельными участками для отдельных целей землепользования, применяются общие нормы ст. ст. 447 - 449 ГК РФ.
Также в соответствии с требованиями п. 4 ст. 38 ЗК РФ Правительство РФ Постановлением от 11 ноября 2002 г. N 808 утвердило Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
2. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ.
Действующее законодательство не дает точного определения жилищному строительству ни в ЗК РФ, ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в иных законодательных и подзаконных актах. Принятый 24 июля 2008 г. Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" также оставил данный вопрос без должного правового регулирования.
Важность определения жилищного строительства и законодательного закрепления его признаков, отличающих данный вид строительства от иных, очевидна. Именно жилищное строительство является целью использования земельных участков, определяющей обязательность их предоставления путем организации и проведения торгов. В процессе правоприменения могут возникать справедливые вопросы: относится ли к жилищному строительству, например, гостиничное строительство? Таким образом, возможность неоднозначного толкования термина "жилищное строительство" влечет за собой возможность злоупотребления правом.
Следует отметить возможность использования для отграничения жилищного строительства от иных видов строительства понятий "жилое помещение" и "жилой дом".
Жилищный кодекс РФ выделяет два основных признака жилого помещения, а следовательно, и жилищного строительства, отличающих его от иных видов строительства. Жилое помещение как результат жилищного строительства должно:
1) удовлетворять признакам недвижимого имущества (т.е. являться объектом, обладающим прочной связью с землей, и обладать признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению);
2) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать очевидный вывод, что ст. 38.1 ЗК РФ регулирует процедуру организации и проведения торгов земельными участками, предназначенными для дальнейшего строительства любых объектов, которые могут удовлетворять после завершения их строительства вышеуказанным признакам.
Законодатель разграничивает понятия жилищного строительства и комплексного освоения и при регулировании вопросов предоставления земельных участков прямо предусматривает случаи, относящиеся к комплексному освоению или к жилищному строительству.
3. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ.
Анализируя различия трех вышеназванных процедур организации и проведения торгов земельными участками, необходимо отметить следующее.
Во-первых, основные различия касаются более жестких требований к форме проведения торгов (исключительно открытый по составу участников и форме подачи заявок аукцион) и сроков уведомления участников торгов об отказе от проведения торгов со стороны организатора - относительно проведения торгов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Во-вторых, опять же относительно проведения торгов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен четкий исчерпывающий перечень документов, необходимых для участия в торгах, что не позволяет организаторам торгов устанавливать так называемые дополнительные фильтры для участников торгов в целях создания "поля наибольшего благоприятствования" для одних участников либо в целях того, чтобы не допустить к участию или заведомо сделать невозможной победу в торгах иных (третьих) лиц.
§ 3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
С точки зрения процессуальной предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, не выходит за рамки тех действий, которые установлены законодательством для случаев предоставления земель для строительства и которые были изложены выше: подача заявки в компетентный орган, формирование земельного участка, принятие решения о его предоставлении, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок. Тем не менее законодатель счел необходимым выделить процедуру предоставления земельных участков для указанных целей в отдельную статью (ст. 34 ЗК РФ). Тем самым законодатель подчеркнул, во-первых, особое общественное значение отношений, связанных с предоставлением земельных участков гражданам, и, во-вторых, указал на необходимость недопущения тех негативных моментов, которыми нередко характеризовалась правоприменительная практика в этой области отношений: сокрытие информации о наличии земель, пригодных для предоставления гражданам; затягивание сроков и усложнение процедуры предоставления земельных участков; нарушение принципов открытости и справедливости при рассмотрении заявлений и принятии решений о предоставлении земельных участков; неопределенность органов, уполномоченных на управление и распоряжение землей, и т.п. В связи с этими обстоятельствами ст. 34 ЗК РФ установлены как основные, принципиальные положения, так и подробный процессуальный механизм предоставления земельных участков, не допускающие неоднозначности понимания и толкования при их применении.