Страница 23 из 26
ФБР говорит, что изучает практику сабпрайм-кредиторов, а также возможное мошенничество в учетных книгах, совершаемых финансовыми компаниями, которые проводят эти займы по своим балансам или секьюритизируют их и продают другим инвесторам. Morgan Stanley, Goldman Sachs Group Inc. и Bear Stearns Cos., все признали в регулятивных учетных документах, что они откликались на запросы из различных точно не установленных регулирующих и правительственных учреждений о предоставлении информации.
Один бывший брокер недвижимости с северо-западной части тихоокеанского побережья, который вышел из бизнеса из-за неприятия давления и впаривания ипотеки неквалифицированным заемщикам, рассказал автору этих строк о некоторых из наиболее типичных практик хищных брокеров на своей памяти:
Текущее сабпрайм-фиаско - сущий кошмар, но и качественные обеспеченные закладными активы содержат потенциал для ошеломляющей катастрофы. Первая "икота" (второе значение — внезапное изменение конъюнктуры — прим.перев.) случилась в июле-августе 2007 года - это было сабпрайм-фиаско, но в ноябре 2007 года раздался следующий. В ноябре 2007 г. качественные пулы закладных были скорректированы в сторону повышения.
Это означает, что в "юбилей предоставления кредита" плавающая процентная ставка будет отрегулирована в сторону повышения. Это происходит потому, что обеспеченная закладными ценная бумага была "куплена" при ставке-приманке, как правило, в один или полтора процента. Выплаты, производимые по такой ставке, хотя и очень привлекательны, не приводят к снижению основного долга и даже порождают некоторые недовыплаченные проценты, которые плюсуются к самой ссуде. Заемщикам позволено платить проценты по ставке-приманке весь первый год, даже несмотря на то, что ставка оправдывает только первый месяц.
Обеспокоенность в связи с этой "отрицательной амортизацией", при которой задолженность по кредиту становится больше, чем рыночная стоимость этого имущества, была снята ссылкой на рост стоимости недвижимости в связи с созданным банками пузырем, о котором говорилось, что он является нормальным явлением, и можно исходить из того, что он продолжится. Все это продвигалось со стороны кредиторов, которые направляли армии рекламщиков, то есть продавцов, к ипотечным брокерам, чтобы объяснять, как это будет работать.
Плавающие процентные ставки по кредитам с залогом дома были суммой банковской прибыли - маржи - и некоторых объективных показателей стоимости заемных средств в банке, известных как индекс. Использовались индексы, сгенерированные различными видами экономической деятельности, - что банки по всей стране платят за 90-дневные CD, или что банки на Лондонской межбанковской бирже (LIBOR) платят за доллары. Добавление маржи к индексу производит истинную процентную ставку по кредиту — ставку, по которой после 30 лет платежей кредит будет полностью выплачен ( "амортизирован"). Это называется "полностью индексированная ставка".
Я собираюсь выбрать произвольно 6% в качестве "реальной" процентной ставки (3% маржи + 3% индекса). Для кредита на сумму 250000,00 долл.США ежемесячные выплаты в размере 1% составят 804,10 долл., что является платежом "ставки-приманки", исключая налоги и страховку. Это должно корректироваться с учетом изменений в индексе, но маржа остается постоянной на весь срок займа.
Этот заем построен таким образом, что платежные коррективки случаются только один раз в год и ограничены сверху уровнем 7,5% от платежа в предыдущем году. Это может продолжаться по нарастающей в течение пяти лет (или десяти лет в случае одного кредитора), независимо от того, что происходит в реальном мире. Затем, в конце этого пятилетнего периода фиксированная максимальная ставка отменяется и весь процесс настраивается на выплаты в соответствии с "полностью индексированной ставкой"
Если все это время заемщик вносит только минимально необходимые платежи, это может привести к платежному шоку в тысячи. Если стоимость дома упала на двадцать пять процентов, заемщику, на этот раз это кое-кто со звездным кредитом, рекомендуется вернуть его обратно банку, который обесценит его, крайней мере, еще на двадцать пять процентов, и это распространяется на сопутствующую собственность (дома в округе — прим.перев.) .
По словам чикагского банковского инсайдера, в течение первой недели февраля 2008 американские банкиры были поставлены в известность о следующем:
Chase Manhattan Bank (CMB) разослал неограниченное количество объявлений для своих клиентов о кредитных линиях ( Lines of Credit или "LOC"). Условия этих LOC, которые были популярны в прошлом, сейчас подвергаются изменениям, и стоимость обеспечивающей их собственности в одностороннем порядке корректируется в сторону уменьшения, иногда до 50 процентов. Это означает, что, чтобы выкупить залог, домовладельцы вынуждены делать такие платежи по кредиту, которые, видимо, стоят половину основной суммы кредита, и еще выплачивать проценты сверху. Единственное разумная вещь, которую нужно сделать во многих этих случаях, - податься в бега, что приводит к крупным потерям капитала, снижению стоимости всей окружающей собственности и добавке еще одного кома в лавину неплатежей.
Это особенно усугубляется в случаях "Гибкого Финансирования" LOC - когда кредит рассчитывался по 90-100 процентам от стоимости имущества в момент, предшествующий взрыву пузыря…
Chase Manhattan Bank автоматически закрыл кредитные линии, в которых был "открытый" кредит (это означает, что заемщик оставляет некоторые деньги в LOC на будущее) на сумму кредита свыше 80% к стоимости собственности. Это было сделано в массовом порядке без каких-либо уведомлений "собственников".
Ограничения на отношение основной суммы кредита к оценочной означает, что сумма денег, которую кредитор готов ссудить, не может превышать установленных процентов от стоимости имущества. В общей практике надо нанимать оценщика для оценки стоимости имущества. Оценка формируется с помощью сопоставимых продаж другой собственности в этом районе, которые, за редким исключением, должны быть не более чем в одной миле от предмета собственности. Это была лишь верхушка золотой лихорадки ипотечного мошенничества, которая предшествовала нынешнему разворачивающемуся цунами.
Цунами только начинается
Природа необратимо ущербных моделей риска, используемых Уолл-Стритом, Moody's, страховыми монолайнерами, а также экономистами правительства США и Федеральной резервной системой, была такова, что все они полагали, что рецессии больше никогда не произойдет, поскольку теперь риски могут бесконечно распространяться и проникать по всему миру.
Все секьюритизированные активы, триллионы долларов, были оценены на таком ущербном предположении. Все эти триллионы долларов кредитных дефолтных свопов —иллюзия того, что кредитный дефолт может быть задешево застрахован через деривативы, — все это готово взорваться в каскадных, подобных падению домино сериях кризисов, как разразившийся кризис на рынке жилья США. Все больше падают цены на недвижимость, все больше ипотечных кредитов сталкиваются с резким подъемом процентных ставок, все больше распространяется по всей Америке от Огайо до Мичигана и Калифорнии, от Пенсильвании до Колорадо и Аризоны безработица. Этот процесс открыл порочную самоподдерживающуюся спираль дефляции цен активов.
Сабпрайм-сектор является лишь первым проявлением того, что надо было распутать. Процесс будет продолжаться годы, прежде чем сойдет на нет. Поврежденные продукты обеспеченных активами ценных бумаг использовались, в свою очередь, в качестве залога по последующим банковским ссудам, для спекулятивной скупки с левериджем частными фирмами, корпорациями и даже муниципалитетами. Пирамида долга, построенная на секьюритизированных активах, стала переходить в обратный леверидж, когда на глобальных рынках определилась реальность того, что никто не имел понятия о стоимости секьюритизированных бумаг, которые они держат.