Страница 2 из 9
Но нормы об избежании двойного налогообложения содержатся не только в Соглашении с Республикой Кипр, но и в других договорах. Таким образом, применительно к налогу на имущество это общее правило.
А возможна ли уплата налога на доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду? Конечно. Если недвижимость принадлежит нерезиденту, то при сдаче ее в аренду у нерезидента возникает доход на территории России, который может облагаться двумя способами:
> если у нерезидента в России возникает «постоянное представительство» (ст. 306 НК РФ), его доходы от деятельности на территории РФ облагаются налогом практически по тем же основаниям, как и у обычного российского юридического лица;
> если же резидент ведет деятельность без возникновения в России постоянного представительства, налогообложение нерезидента регулируется соответствующими нормами НК РФ, касающимися налогов на доходы нерезидентов, и договорами об избежании двойного налогообложения.
Чтобы сделать вывод, позволяет ли Соглашение с Республикой Кипр уплачивать налоги с таких доходов за рубежом, рассмотрим его соответствующие положения.
Так, п. 1 ст. 6 Соглашения («Доходы от недвижимого имущества») гласит: «Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве».
Так как Соглашение допускает возможность взимания налогов в «этом другом Государстве», а в рассматриваемой ситуации – это РФ, проанализируем соответствующие нормы российского законодательства.
Предположим, что нерезидент осуществляет такую деятельность с получением дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества без возникновения постоянного представительства в РФ. Сама по себе такая ситуация возможна только при тщательном соблюдении ряда условий, которые автор рассмотрит ниже.
Итак, при получении нерезидентом дохода в РФ без возникновения постоянного представительства следует руководствоваться ст. 309 НК РФ.
Доходы иностранной организации, не связанные с ее предпринимательской деятельностью в РФ, признаются доходами иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов. К ним относятся доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории РФ, в том числе доходы от лизинговых операций и от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов.
Таким образом, доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду нерезидентом на территории России облагаются в России налогом на доходы нерезидентов. Налоговая ставка для такого рода операций определяется подп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ и составляет 20 %.
Чтение книг – престижно, современно, выгодно.
Знания – тоже капитал, который всегда с тобой.
Тем самым для нерезидентов в этой ситуации имеется выбор: либо платить налог с доходов по ставке 20 %, либо регистрировать постоянное представительство и платить налог на прибыль по ставке 24 %. Для определения более эффективного пути рассмотрим пример с конкретными ставками арендной платы, расходов, которые несет арендатор, владеющий объектом недвижимости.
При этом для получения точного размера совокупного налогового бремени учтем и другие, подлежащие уплате налоги, в частности налог на добавленную стоимость, так как порядок налогообложения резидентов и нерезидентов, не ведущих деятельность через постоянное представительство в РФ, различен.
По налогу на добавленную стоимость ситуация такова.
В случае если нерезидент, не ведущий деятельность в России, через постоянное представительство заключает договор аренды принадлежащего ему имущества, находящегося на территории России, то (поскольку местом реализации услуг является территория РФ) данная операция представляет собой объект налогообложения по рассматриваемому налогу.
Однако нерезидент, не ведущий деятельность в РФ через постоянное представительство, не является плательщиком налога на добавленную стоимость. Поэтому арендатор – российское юридическое лицо в этом случае признается налоговым агентом, обязанности которого предусмотрены абз.1 ч. 1 ст. 161 НК РФ.
Другими словами, с суммы, уплаченной нерезиденту по договору аренды, будет удержан и уплачен в бюджет налог на добавленную стоимость. С точки зрения удобства арендатора проблем не возникает, так как НДС, удержанный налоговым агентом, может быть принят к вычету.
Рассмотрим возможные налоговые последствия для нерезидента-арендодателя.
Если нерезидент-арендодатель будет оплачивать какие-либо услуги, связанные с поддержанием недвижимости на территории РФ (коммунальные платежи, ремонт здания, помещения, коммуникаций), то – поскольку они связаны с недвижимым имуществом, находящимся на территории России, – такие операции также считаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. Другими словами, нерезидентной компании будут выставляться счета со стоимостью услуги плюс НДС, которые нерезидент обязан оплатить.
Проблема в этой ситуации состоит в том, что НДС, оплачиваемый нерезидентом по таким операциям, фактически будет дополнительной налоговой потерей нерезидента, так как уплаченный НДС нерезидент без постоянного представительства, в отличие от зарегистрированных плательщиков налога, не сможет принять к вычету.
Рассмотрим вышеописанную ситуацию на примерах, в качестве которых проанализируем три различных способа получения арендных платежей:
> на нерезидентную компанию без постоянного представительства в РФ;
> на российскую компанию, которой на 100 % владеет иностранная компания, зарегистрированная на территории Республики Кипр; при этом обязательное условие – распределение дивидендов в пользу такого участника;
> на филиал (постоянное представительство) иностранной (нерезидентной) компании; при этом обязательное условие – получение всей прибыли на «головной офис» за рубежом.
Пусть по условиям задачи ставка арендной платы составляет 1 000 единиц, затраты на поддержание недвижимого имущества – 300 единиц.
Вывод: приведенный расчет показывает, что при заданных условиях минимальная потеря на налогах достигается при выплатах на филиал иностранной компании.
В данном примере не учитывалась возможность:
> применения упрощенной системы налогообложения;
> увеличения затратной части в варианте 2;
> специфика бухгалтерского учета российской компании и представительства.
В первом варианте сумма арендной ставки составляет 1 180 единиц. Она включает налог на добавленную стоимость, который арендатор – налоговый агент удержит, перечислит в бюджет, а потом сможет принять к вычету. Таким образом, фактическая сумма оплаты составит 1 000 единиц.
Из всей суммы, перечисленной нерезиденту, предприятие-арендатор обязано удержать налог на доходы нерезидента. Российское предприятие-арендатор в этом случае исполняет обязанности налогового агента. Размер налога, как уже отмечалось, составит 20 % от суммы дохода, или 200 единиц в рассматриваемом примере.
В дальнейшем у нерезидента-арендодателя описанные выше расходы будут 300 единиц. Сумма НДС, которую он при этом оплатит и не сможет принять к вычету, составит 54 единицы.
Таким образом, общая сумма налоговых потерь составит 254 единицы.
Во втором варианте налог на прибыль взимается с разницы между валовым доходом в размере 1000 единиц и валовыми затратами (300 единиц). От 700 единиц налога на прибыль 24 % составят 168 единиц.
Далее по условию мы договорились считать окончательные налоговые потери тогда, когда вся сумма полученной прибыли или дохода будет переведена за рубеж по тому или иному основанию. Таким образом, российская компания – арендодатель должна выплатить своему участнику (акционеру) дивиденды. При их выплате опять учитывается российское законодательство применительно к получению нерезидентами данного вида доходов. Стандартная ставка налога на удержание, предусмотренная российским законодательством, составляет 15 %, однако в случае с Кипром применяется Соглашение и налог будет взиматься в размере 5 или 10 %.