Страница 4 из 13
Теперь применим теорию Рикардо к кофейням. Арендная плата за пахотную землю высока, только если зерно, которое вырастает на ней, ценится дорого. Точно так же и арендная плата с кофейного киоска в оживлённом месте высока, только если покупатели готовы много платить за кофе. Пассажиры в час пик настолько отчаянно нуждаются в кофеине и так спешат, что практически не обращают внимания на цены. Готовность много платить за кофе в удобном месте в удобное время диктует высокую арендную плату, а вовсе не наоборот.
Места, пригодные для размещения кофеен, — всё равно что пахотные земли, самые лучшие для возделывания, и потому расходятся быстро. Помещения на первых этажах на Среднем Манхэттене — вотчина Sturbucks, Cosi и их конкурентов. На станции «Дюпон Сёркл» в Вашингтоне у Cosi лучшее место на южном выходе, а у Sturbucks — на северном, не говоря уже о застолблённой территории напротив смежных станций вверх и вниз по ветке метро. В Лондоне AMT оккупировала «Ватерлоо», «Кингз Кросс», «Мерилебоун» и «Черинг Кросс»; да и на любой другой станции лондонского метро можно найти точку той или иной крупной сети кофеен. В этих помещениях можно продавать подержанные автомобили или китайскую еду, но они никогда для этого не используются. И не потому что метро — неудачное место для торговли китайской едой и подержанными машинами, а потому что нет проблемы найти другое место с более низкой арендной платой, где также можно продавать лапшу и машины — в этих случаях покупатели не спешат и не прочь пройти лишние сто метров или заказать доставку. Кофейням и схожим заведениям — закусочным и газетным киоскам — более низкая арендная плата не компенсирует утрату потока покупателей, для которых цены не имеют особого значения.
Нравится ли вам, когда вас обдирают как липку?
Мне — нет. Многие вещи на свете дороги. Разумеется, иногда дороговизна — естественное следствие дефицита. К примеру, количество квартир, выходящих окнами на Центральный парк в Нью-Йорке или Гайд-парк в Лондоне, ограничено. Поскольку жить там хотели бы очень многие, эти квартиры дороги, и большинство желающих ждёт разочарование. И в этом нет ничего дурного. Но при этом совершенно непонятно, почему так дорог попкорн в кинотеатрах — последний раз, когда я туда заглядывал, дефицита попкорна не наблюдалось. Поэтому первое, что нам нужно сделать, — разобраться, почему вещи могут стоить дорого.
Говоря в терминах Рикардо, нам надо выяснить, каковы возможные причины высокой ренты. Знать причины дороговизны пахотных земель не особенно важно (если вы не фермер). Но вопрос становится куда серьёзнее, если речь о том, почему вы платите такие непомерные деньги за съёмную квартиру, или о том, действительно ли банки на нас наживаются. Но давайте начнём с пахотных земель, а потом попробуем применить наши выводы к другим проблемам.
Мы знаем, что плата за лучшую землю определяется разницей в урожайности между лучшей и маржинальной землёй. Потому очевидная причина высокой ренты в том, что лучшая земля родит очень ценное зерно в сравнении с маржинальной. Как мы уже упоминали, 5 бушелей зерна по 1 доллару за бушель даёт ренту 5 долларов, но при цене $200 тыс. за бушель рента составит уже $1 млн. Если зерно дорого, вполне естественно, что дефицитная пашня, на которой оно растёт, также дорого стоит.
Но есть и другой механизм роста платы за плодородную землю, не столь естественный. Предположим, землевладельцы объединятся и уговорят местного шерифа учредить то, что в Англии называется «зелёным поясом», — широкую область земли вокруг города, на которой действуют очень жёсткие законодательные требования к строительству. Землевладельцы могут заявить, что грешно застраивать фермами прекрасную дикую землю и потому фермерство здесь должно быть запрещено.
Земледельцам от такого запрета огромная выгода, поскольку он приведёт к росту платы за всю легально сдаваемую в аренду землю. Как мы помним, плата за пашни определяется разницей в урожайности между пахотной и маржинальной землёй. Стоит запретить фермерство на маржинальной земле, как плата за пахотную подскочит. Если раньше альтернативой платному использованию пахотных земель было бесплатное фермерство на пастбищах, то теперь альтернативы уже нет. И раз возделывать маржинальные земли запрещено, фермеры проявляют куда больше интереса к выращиванию зерна на пахотных землях и готовы заплатить за это гораздо больше.
Итак, мы обнаружили две причины высокой ренты. Первая — за хорошую землю имеет смысл платить больше, если зерно, которое она родит, также ценится высоко. Вторая — в том, что за хорошую землю имеет смысл много платить, если нет других вариантов.
Те читатели, что снимают жильё в Лондоне, должно быть, в этот момент нахмурили брови. Лондон окружён «зелёным поясом», учреждённым ещё в 1930-е. Так вот почему так дорого снять или купить недвижимость в Лондоне — не потому, что она лучше альтернатив, а потому, что нет законной альтернативы?
И то и другое: несомненно, Лондон — уникальное место, и он подходит для обустройства шикарных апартаментов или офисов больше, чем Сибирь, Канзас-Сити и даже Париж. Отчасти по этой причине ставки арендной платы так высоки. Но другая причина дороговизны лондонской недвижимости — «зелёный пояс» вокруг города. Благодаря ему, Лондон не расползается по окрестностям, и это многим нравится. Однако ещё одно следствие этого ограничения — перемещение огромных сумм из карманов арендаторов в карманы домовладельцев. «Зелёный пояс» поддерживает арендную плату и цены на недвижимость в Лондоне на более высоком уровне, чем они могли бы быть при отсутствии ограничений, точно так же, как запрет на обработку пастбищ повышает плату за обработку пахотных и лесистых земель.
Это не довод против «зелёного пояса». В том, что население Лондона ограничено примерно шестью миллионами человек, вместо того чтобы вырасти до шестнадцати или двадцати шести, есть масса преимуществ. Но важно, чтобы, взвешивая плюсы и минусы законодательства подобного «зелёному поясу», мы понимали, что следствием введения этих правил будет не только сохранение природы. Аренда офисов в Вест-Энде дороже, чем на Манхэттене или в центре Токио. В Вест-Энде вообще самые дорогие офисы в мире, и там же установлен мировой рекорд по стоимости жилого дома — £70 млн (около $130 млн). «Зелёный пояс» сделал недвижимость в Лондоне относительно дефицитной для тех, кто хотел бы там жить, и конечно, этот дефицит — источник власти.
Настало время для вашего первого экзамена по экономике. Почему снижение цен на проезд и повышение качества работы пригородных поездов, доставляющих пассажиров из пригородов на станцию «Пен Стейшн» в Нью-Йорке, порадует всех, кто арендует квартиру на Манхэттене? И почему нью-йоркские домовладельцы будут совсем не в восторге от таких улучшений?
Ответ следующий: улучшение работы общественного транспорта означает новые альтернативы аренде городского жилья. Если двухчасовая поездка превратится в часовую и пассажиры смогут сидеть, а не стоять, многие решат сэкономить и уехать с Манхэттена. Так на рынке появятся свободные квартиры. Дефицит сократится, арендная плата упадёт. Улучшение работы транспорта повлияет не только на пассажиров; оно затронет всех, кто имеет отношение к нью-йоркскому рынку недвижимости.
Одна из проблем бытия Экономиста под прикрытием в том, что ему повсюду начинают мерещиться «зелёные пояса» того или иного рода. Как отличить, какие вещи дороги вследствие естественного дефицита, а какие — из-за искусственных факторов — законодательных ограничений или нечестной игры?
Модель Рикардо может помочь и здесь. Нужно только осознать сходство между естественными феноменами — полями или оживлёнными городскими местами — и компаниями. На полях одни вещества превращаются в другие, например, навоз и семена — в зерно. То же самое с компаниями. Автомобильный концерн производит из стали, электричества и прочих ингредиентов автомобили. Заправка превращает колонки, топливные цистерны и землю в бензин в баке вашей машины. Банк преобразует компьютеры, продвинутые системы учёта и наличные в банковские услуги. Поэтому мы не сильно погрешим против истины, если заменим в модели Рикардо «ренту» на «прибыль». Рента — это отдача, которую землевладельцы получают от собственности; прибыль — отдача, получаемая собственниками компаний со своего капитала.