Страница 34 из 35
Особое внимание следует обратить на документы в случае, если продавец не является собственником продаваемой им квартиры, а выступает лишь как доверенное лицо собственника недвижимости. Необходимо внимательно изучить доверенность, удостоверяющую его права. В ней должны быть, во-первых, четко указаны полномочия лица на совершение сделки, во-вторых, очень подробно описан объект недвижимости, который подлежит продаже. И наконец, убедитесь, что собственник действительно доверил получить за него от Вас денежные средства. Если такое полномочие в доверенности отсутствует, а доверенное лицо показывает Вам какие-либо другие распоряжения собственника на этот счет — не передавайте денег такому лицу. В противном случае может оказаться, что Вы передадите денежные средства лицу без полномочий, а у собственника по-прежнему останется право требовать с Вас денежные средства за проданную от его имени квартиру. Согласитесь, что вряд ли приобретаемая Вами квартира стоит двойную цену.
После того как Вами изучены все документы, в любом случае Вам необходимо проверить содержащуюся в них информацию. Во-первых, Вы вправе обратиться в регистрационную службу, которая может выдать по Вашему запросу выписку из ЕГРП, в которой указан собственник недвижимости, а также информация о возможных обременениях или запретах по указанному объекту недвижимости. Во-вторых, Вам необходимо обратиться в товарищество собственников жилья или любой другой орган, управляющий домом, в котором Вы приобретаете квартиру, для того, чтобы уточнить количество зарегистрированных лиц, узнать есть ли среди них несовершеннолетние дети, а также имеется ли задолженность по данной квартире по коммунальным платежам.
…
Внимание! Если информация, предоставленная покупателем, и информация, которая стала Вам известна в результате Вашего «независимого расследования» расходится, то от приобретения такой квартиры все-таки стоит отказаться, ведь неизвестно — не окажется ли ложной и остальная информация, добыть которую у Вас не было возможности.
Немало случаев, когда определенные «махинации» совершаются и на стадии определения цены в договоре. Это объясняется, как правило, желанием продавца заплатить меньше налогов. Но в данном случае рискует не только продавец.
Прежде всего необходимо определить, что является причиной занижения стоимости квартир и жилых домов при их продаже.
Статьей 220 НК РФ установлены следующие возможности использования имущественных налоговых вычетов при исчислении и уплате налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ). Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.;
2) при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Таким образом, в случае, если продается квартира или жилой дом, которые находились в собственности продавца три года и более, то цена договора вообще не имеет значения, поскольку НДФЛ уплачиваться не будет. Также цена не будет иметь значения, если продавец в этом же году планирует приобретать квартиру или жилой домой стоимостью не меньше той, по которой он продает свою недвижимость. В этом случае действует следующее положение НК РФ — вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Таким образом, если квартира находилась в собственности менее трех лет, то продавец будет обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн руб. Именно поэтому при покупке такой квартиры или жилого дома может возникнуть ситуация, при которой продавец или риелтор с его стороны будут просить Вас указать в договоре заниженную стоимость квартиры — менее 1 млн руб. или приближенную к нему. С одной стороны, для Вас это не должно быть рискованным, так как больше рискует продавец — ведь Вы, основываясь на договоре, можете оплатить ему не всю стоимость, которую Вы оговорили, а ту самую стоимость, которую указали в договоре, т. е. «заниженную». Но с другой стороны, если по каким-либо причинам Ваша сделка будет признана недействительной, то вернут Вам лишь ту сумму, которая была указана в договоре. Конечно, риск признания сделки недействительной минимален, тем не менее, соглашаясь на условия продавца, Вы должны представлять себе последствия такого поступка, поэтому все же стоит подумать, стоит ли приобретать такую квартиру.
Не менее внимательным необходимо быть и при расчетах с продавцом.
В данном случае риск быть обманутым заключается в следующем. Как правило, порядок подачи документов на регистрацию сделки таков: сначала Вы подаете документы на регистрацию сделки, специалист регистрирующего органа их принимает, проверяет их полноту и правильность составления, после чего предлагает Вам пройти в комнату для расчетов, а затем вернуться к нему для дальнейшего оформления. Заметьте, договор купли-продажи еще не подписан, он находится в трех-четырех экземплярах у сотрудника регистрирующего органа. Но Вы идете в комнату для расчетов, где передаете все денежные средства продавцу, после чего должны вернуться обратно к специалисту, принявшему Ваши документы, чтобы расписаться в договоре, так как в нем указано, что на момент его подписания денежные средства переданы и получены в полном объеме. Во-первых, будьте внимательны при расчетах, не спешите и желательно не берите с собой денежных средств гораздо больше той суммы, которая причитается продавцу, риелтору и необходима для оплаты регистрационных услуг. Во-вторых, будьте внимательны — Вам необходимо, чтобы продавец вернулся к сотруднику, принявшему документы, и расписался в договоре, в противном случае Вы не докажите, что передали ему деньги. Именно поэтому, несмотря на то, что разница во времени между расчетом с продавцом и подписанием им договора купли-продажи, как правило, минимальна, лучше перестраховаться и в момент передачи денежных средств попросить от продавца расписку о том, что денежные средства в указанном размере он получил от Вас в счет платы за квартиру. Если продавец под какими-либо предлогами отказывается это сделать — задумайтесь, насколько Вам необходимо рисковать утратой такой значительной суммы денег. Ведь продавец может просто «убежать» от Вас с деньгами, не подписав договора купли-продажи. И доказать, что Вы передали ему деньги, будет практически невозможно!
При выборе понравившейся Вам квартиры во избежание каких-либо «сюрпризов» со стороны продавца поговорите с соседями. Порой среди них найдутся люди, которые смогут предоставить Вам достоверную информацию, имеющую для Вас определенное значение. Например, о том, что в указанной квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или душевнобольной человек и т. п.
Немало обманов имеет место и при продаже квартир, которые еще не зарегистрированы, т. е. когда речь идет об уступке права требования. Здесь велика вероятность либо оказаться не единственным покупателем такой квартиры, либо так и не дождаться сдачи дома в эксплуатацию. Большим риском чревата покупка таких квартир, которые еще не сданы в эксплуатацию, а получение разрешения на строительство дома, в котором они находятся, произошло ранее вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. Дело в том, что практически невозможно проверить — действительно ли указанная доля в строительстве этого дома в виде передаваемой Вам квартиры не была продана до этого никому другому. Ведь в этом случае заключается договор в простой письменной форме об уступке права требования. Даже передача Вам подлинных документов, на основании которых произошла переуступка права требования, не может служить абсолютной гарантией безопасности указанной сделки, поскольку никто не может гарантировать, что после Вашего ухода продавец не достанет из ящика стола еще один (а возможно, и не один) точно такой же комплект документов на эту же самую квартиру. Но если Вы все же решили, что Вам необходимо приобретать именно такую квартиру в несданном доме, то отнеситесь к совершению такой сделки с повышенным вниманием и серьезностью. Помимо документов, которые Вы составляете с продавцом, т. е. договором уступки права требования, проверьте непосредственно сами документы-основания. Прежде всего уточните, что явилось основанием для появления у продавца такого требования к застройщику. Прочитайте этот первоначальный договор. Проверьте полномочия лиц, его подписавших. Перед подписанием договора уступки права требования обязательно обратитесь к застройщику, чтобы узнать по возможности судьбу продаваемой Вам квартиры. Если продавец всеми силами пытается недодать Вам какую-либо информацию или не допустить Вашего общения с застройщиком или его представителем — задумайтесь о необходимости совершения такой сделки. Ведь фактически основанием для владения Вами квартирой станет лишь договор уступки права требования, совершенный в простой письменной форме, а весь обман выяснится только при государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, которая может наступить и через несколько лет. Найти непорядочного продавца и взыскать с него неправомерно полученные денежные средства через такое большое количество времени будет крайне сложно, если вообще возможно.