Страница 2 из 4
Разумеется, мой взгляд субъективный. Я работаю на этом рынке очень давно и вижу, как город менялся и меняется. Постараюсь избегать оценочного мнения и по возможности дать объективную картину глазами одного специалиста.
Кому подойдет эта книга
1. Людям, которые решили купить квартиру и понимают свои финансовые возможности. Вам эта книга сэкономит массу времени. Чтобы вы не искали то, чего не существует в природе, и могли получить какую-то системную оценку и увидеть варианты жилья в Питере чуть шире, чем видите из окна своей нынешней квартиры. Если вы решили квартиру купить, но еще не определились, чего хочется, – точно полезно ознакомиться со всеми вариантами.
2. Тем, кто решил переехать жить в Питер и снимать квартиру. Потому ли, что собираетесь здесь учиться или работать, потому ли, что здесь учатся ваши дети, – или потому, что хочется провести какую-то часть своей жизни в самом романтичном городе России. Вы поймете, что устроиться здесь можно почти с любым бюджетом. Вы начнете ориентироваться в моем городе – если не как я сама, то точно лучше половины так называемых узких специалистов в недвижимости.
3. Начинающим риелторам, которые выходят на рынок Санкт-Петербурга. Вы почувствуете этот город и начнете улавливать настроения ваших покупателей. Вы станете закрывать сделки по покупке жилья в разы быстрее, чем ваши коллеги, у которых в арсенале только цена за метр. Вы поймете, почему «элитка» – не всегда то, что нужно, и какая она бывает разная. И почему «ценители» могут провести годы в поиске идеального жилья, а вы найдете им его за пять показов.
4. И просто всем, кому интересно, как бытует, меняется и развивается само понятие «жилая квартира» в тридцатилетней перспективе в Санкт-Петербурге.
Выбираете себе квартиру? Читая эту книгу, вы проделаете 80% работы, что позволит ускорить процесс примерно на полгода и убережет от непродуманных расходов. В случае покупки недвижимости ваша экономия составит от 100 тысяч рублей – это средства, которые вы не потеряете на необдуманно внесенных задатках, они же авансы.
Вы точно не поведетесь на мнение «хорошего агента – тети Маши». Это такой риелтор-персонаж. «Тетя Маша» работает с клиентами по принципу «советую как себе» и «хорошая квартира, надо брать». При поиске квартиры с таким «надежным специалистом» вы видите рынок ее глазами и недоумеваете, почему не попадается идеальная квартира. В общем, если вам встретится агент-«звезда», вы после прочтения моей книги сумеете отделить мух от борща.
На рынке есть и другие «любимые» мной персонажи. Прежде всего это суперсовременный_суперспециалист. Его особенность – напор и нахрап. Он чисто одет, произносит много слов за единицу времени и рассказывает, что в «его сетевом агентстве, самом крупном в России» применяются все самые современные технологии. Он отлично нажимает кнопки, умеет пользоваться CRM, за него с документами работает юрист. Задача такого «спеца» – продать как можно больше и то, что выгодно ему. Поэтому читайте эту книгу внимательно, а потом пропускайте все настойчивые рекомендации «суперспециалистов» через фильтр здравого смысла.
Для чего вам квартира?
Поразительно, но очень немногие могут сразу и однозначно дать ответ на этот вопрос. Чаще всего ответ бывает такой: ну как, вы что, сами не знаете, для чего квартира? А ведь от того, насколько мне, риелтору, понятна цель покупки, зависит, насколько быстро состоится сделка. То же самое происходит с вами, уважаемые покупатели, когда вы начинаете поиск жилья или объекта для инвестирования, и с вами, дорогие коллеги, если неясно, для чего и кого требуется жилье.
Вопрос-то не праздный. Среди моих заявок лишь около трети составляют заявки «для того, чтобы жить самим». Тут все ясно, выбираем для себя, с учетом всех потребностей семьи. Идем по обычному плану.
А остальные какие? Чаще всего я сталкиваюсь с желанием клиента соединить три в одном: чтобы можно было перепродать с выгодой, сдавать и, если что, жить самим. Совместить несовместимое можно, но получится, что ни одна задача толком не будет решена.
У людей могут быть особые потребности, которые сильно влияют на выбор.
Для примера возьмем один признак – этажность. В общем количестве запросов на покупку в моей практике 90% клиентов не хотят рассматривать первый этаж. Причины понятны, но, раз уж я еще и коуч, поразбираемся в них. Посмотрим, что отталкивающего есть на первых этажах.
Риск, что в квартиру проникнут через окно.
Холод от подвала или цоколя.
Шум с лестничной клетки, когда соседи идут домой вечером или на работу с утра.
Темно от деревьев за окном.
В подвале могут жить асоциальные элементы.
Возможность появления насекомых и грызунов из подвала.
Всё.
А теперь посмотрим, почему клиенты выбирали именно первый этаж.
Жить будет человек с ограниченными возможностями. Если сломается лифт или отключат свет – попасть в квартиру на любом этаже выше первого станет нерешаемой задачей.
Ребенок сам приходит из школы, а мать или бабушка видит, как он подходит к парадной, и сразу открывает дверь. Не надо ждать, когда он доедет на лифте или поднимется по лестнице.
Хозяева разводят собак. Гулять с щенками в определенный период нужно шесть раз в день. Не набегаешься по лестнице.
Дома хочется сделать перепланировку с переносом «мокрых точек». Внизу никто не живет, перепланировку можно согласовать на законных основаниях.
Продавцы понимают, что первые этажи пользуются пониженным спросом, поэтому выбор больше и торговаться легче.
Как вам такие рассуждения?
Каждый раз объясняю: квартира для себя, для перепродажи и для сдачи в аренду – это три разные квартиры.
Инвестиционные квартиры – те, что люди купили, подержали некоторое время и потом продают. Для этой цели годятся немногие объекты. Выбрать их непросто, нужно хорошо понимать рынок, перспективы его развития, потенциал объекта. А еще момент – когда стоит входить в проект, а когда уже поздно или еще не время. И, конечно, когда из него выйти.
Фактически необходимо иметь в виду три момента:
Кто заплатит вам вашу прибыль?
Каковы ваши цели на самом деле в этом проекте (а не в целом в жизни)?
Какова финансовая ситуация? Надо четко ее анализировать и успевать быстро на нее реагировать.
Держать фокус внимания на всех трех моментах помогаю я – как риелтор и как коуч.
Если вы решили купить квартиру, чтобы позже ее продать, – вам не должно там нравиться, нравиться должно тем, кто будет у вас покупать. Не снимать, а покупать. Кто окажется тем человеком, которому вы быстро и с выгодой продадите объект недвижимости? Не знаете? А хороший риелтор знает. Если нет – найдите такого, кто знает. Иначе это плохая инвестиция, больше похожая на игру в рулетку. Рынок может «осесть». Проект может не состояться. Стройку могут заморозить. Рядом могут проложить трассу или построить мусорный завод. Кто будет об этом думать вместо вас, если не риелтор?
Два примера про инвестиции.
Допустим, у вас трое детей и вы хотите четвертого. Ищете квартиру, чтобы жить в ней, а потом продать, когда они вырастут. Но как много в будущем найдется покупателей с таким же составом семьи? С такими же предпочтениями? С таким же достатком? Кому еще, кроме семей с четырьмя детьми, вы продадите квартиру в городском массиве, обустроенную для четырех детей? Поверьте, это очень узкая целевая аудитория.
Сейчас – выбирайте для себя. Не считайте, сколько вы заработаете при продаже.
И если пора продавать, нет смысла считать, сколько процентов от вложений вы потеряли. Когда-то вы приобрели счастливую жизнь в этой квартире, теперь надо двигаться дальше.
Еще пример. Вы купили квартиру маленькой площади в крупном строящемся массиве, таких квартир в нем было больше 60%. Пока вы ждали завершения строительства, поменялись обстоятельства жизни: вы покупали для студента, а он закончил вуз и начал работать и зарабатывать. На квартиру оформлен ипотечный кредит. Но вам уже надо не ее, а квартиру побольше. А рынок «снижается» – настал кризис. И конкурентов по продаже аналогов «как грязи». По желаемой цене квартиру не продать. Получается, вы (с учетом процентов) ничего не заработали, в плане инвестиций проект неудачный.