Страница 7 из 27
В современной практике предпринимательства и в юриспруденции все вещи делятся на недвижимые и движимые. Юридически движимость есть все, что не относится к недвижимости. Следовательно, если мы четко определим, что есть недвижимость, то тогда легко отличим недвижимость и движимые вещи. Почему это очень важно? Потому, что для недвижимых вещей существует специальный порядок:
1. возникновения права на имущество;
2. сделок с имуществом и
3. уплаты налогов на имущество.
По первой позиции следует обратить внимание на то, что собственник объектов недвижимости по нашему законодательству может требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.
Этот вывод следует из ст. 552 Гражданского кодекса (ГК) РФ, по которой установлено что по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс (ЗК) РФ уточняет нормы, регулирующие этот вопрос. Так согласно п. п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Для наших целей очень важно то, что признание исключительного права лица на заключение договора купли-продажи или аренды и, соответственно, признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.
Эти положения ГК РФ явились компромиссом законодателей в условиях нежелания запуска рынка земли и привели к тому, что «недвижимость» оторвали от земли, которая и является истинной недвижимостью. Причем по определению ГК РФ её нельзя оторвать «без несоразмерного ущерба их назначению». То есть здесь образовалась юридическая ловушка, которая создает огромные проблемы при совершении сделок и оценке недвижимости. Так как здания, сооружения, постройки отдельно от земли находится в гражданском обороте не могут (так как их невозможно оторвать от земли по определению и физическим характеристикам), то законодатель и придумал «принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 273, ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и др.).
Цель такого правового регулирования – обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.
Таким образом, если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона. Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними,
Однако закон предусматривает и исключения, когда:
отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке,
Важно понимать, что при отчуждении недвижимости следует учитывать следующие правовые нормы:
собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка;
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком;
отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
ГК РФ предъявляет также особые требования к сделкам с недвижимостью: письменная форма заключения договора купли-продажи, нотариальное заверение (в отдельных случаях), государственная регистрация сделки и др.
Наконец налогообложение недвижимости и движимости отличается существенно. Эта проблема особенно обострилась в последнее время, когда с 1 января 2019 года был отменен налог на движимое имущество.
До последнего времени налогообложение недвижимого и движимого имущество юридических лиц производилось по одним ставкам. Но эта норма вредит производству и экономическому росту, так как сдерживает обновление основных фондов предприятий. Налог на движимое имущество есть не что другое, как «налог на модернизацию». Например, предприниматель приобретает новое дорогостоящее оборудование и сразу обязан платить налог на имущество по ставке 2,2%. Чтобы исправить этот дисбаланс Правительством РФ неоднократно принимались меры, чтобы отменить налог на движимое имущество и брать его только с недвижимого. Вначале от уплаты налога на движимое имущество было освобождено оборудование, принятое на учет организаций с 1 января 2013 года, однако поправками в Налоговый кодекс с 2018 года этот вопрос передан на усмотрение регионов. Одни из них ввели налог, другие нет. Далее федеральными властями была также снижена предельная ставка с 2,2% до 1,1%. Наконец с 1 января 2019 года его и вовсе отменили. Последствием этого решения стали многочисленные споры предпринимателей с налоговыми органами по вопросу отнесения того или иного основного средства к недвижимости или движимости. То есть остро встал вопрос о четких критериях границ между недвижимыми и движимыми вещами, чтобы все участники могли их идентифицировать. Однако это оказалось не очень простой задачей.
И здесь следует сделать одно отступление /8/.
С социальной точки зрения можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находится в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году. Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника
К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.
Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности:
Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.
Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д. )