Страница 5 из 27
Пособие будет представлять теоретический и практический интерес также для профессиональных участников рынка недвижимости, правообладателей объектов недвижимости, участников внесудебных и судебных споров по установлению справедливой кадастровой стоимости, справедливого возмещение за изъятие и выкуп объектов недвижимости и т.д.
Пособие может быть использована для проведения учебных процессов в рамках подготовки оценщиков, специалистов ГБУ по кадастровой оценки, специалистов земельно-имущественного комплекса в местных и региональных органах власти.
Это не очередная книга по изложению алгоритмов оценки недвижимости, преподаваемых на различных курсах. Это пособие делает упор на экономические основания теория оценки и направлена на выработку стоимостного мышления на базе последних достижений в области экономических теорий и социальных наук.
Не отвергая в целом действующие и применяющийся алгоритмы и методы оценки недвижимости, в книге излагаются новые взгляды с позиции постнеоклассической парадигмы на устоявшийся базовые понятия: “рыночная стоимость”, “рынок недвижимости”, “кадастровая стоимость”, “кадастровая оценка”, “массовая оценка” и другие. Новое осмысление базовых понятий теории стоимости позволяет по-другому взглянуть на накопившиеся нерешенные проблемы в сфере оценки и найти варианты их решения.
Практический аспект книги заключается в возможности использования её положений для пересмотра утвержденной кадастровой стоимости в рамках новой процедуры оспаривания по методологическому основанию.
Пособие необычно своим всесторонним рассмотрением методологии кадастровой оценки через призму экономических теорий, а также теорий и практик стоимостной и массовой оценки. Она охватывает не только теорию, но и практику проведения кадастровой оценки, которая еще далека до совершенства и требуют переработки. Автор надеется, что она будет способствовать совершенствованию методологии стоимостной и кадастровой оценки и приближению кадастровой стоимости к рыночной, то есть к решению той задачи, которая была поставлена Президентом Российской Федерации.
Глава 1. Недвижимость и устойчивое развитие территорий
Понятие недвижимости имеют ключевое значение для экономики страны и ее устойчивого развития. К сожалению до сих пор, даже у высших чиновников страны, существует не понимание этой основополагающей концепции, что подчас ведет к принятию неверных экономических решений. Особенно это относится к соотношению понятий «недвижимое – движимое», «недвижимое имущество – недвижимость», «недвижимость – земля», «земля – земельный участок», «недвижимость – объект капитального строительства», «земельный участок – улучшение земельного участка» и т.д. и т.п.
Непонимание этих различий отмечается также и у профессионалов этой сферы – оценщиков. При решении практические задач кадастровых и стоимостных оценок, оценщики допускают грубые ошибки, которые ведут к противоречивым результатам и длительным судебным разбирательствам. Происходит это потому, что, при решении практических задач оценки, юридическая форма часто неправильно воспринимается и ей придается большее значение чем экономическое содержание, то есть нарушаются принципы экономических измерений.
В российском праве понятие недвижимости очень сложно для восприятия даже для юристов, так как наш законодатель под недвижимостью понимает и недвижимую вещь по своей природе и недвижимую вещь в силу закона. Отсюда и отнесение явно движимых вещей к недвижимости и возникновения различного рода парадоксов. Например, речной пароход, когда он эксплуатируется, относится к недвижимости, а если его вытащить из реки и поставить на постамент в качестве ресторана, то он станет движимой вещью.
Следующим важным моментом для целей оценки, является то, что недвижимость в силу природа законодательством разделена на две группы:
“естественная недвижимость” – земельные участки;
“искусственные недвижимость” – здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места.
То есть, в нашем праве, недвижимая вещь – это и земельный участок и что на нем возведено, но не все, а только то, что «прочно связано с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».
Так трактует понятие “недвижимость” статья 130 ГК РФ (п. 1), которое содержит следующее определение недвижимой вещи:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
Юридическая практика исходит из того, что земельный участок и здание на нем – это не одна вещь, а две. Смысл такого разделения имеется в том случае, когда собственность на земельный участок и здания принадлежат разным лицам. Если собственник один, то смысла в таком разделении нет.
Важным моментом понимания вопроса недвижимости является вопрос её регистрации в государственном реестре. В зависимости от того объект зарегистрирован или нет, здания (сооружения, объекты незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) могут быть недвижимой вещью, либо нет.
Недвижимость имеет определенные характеристики, которые существенно отличает её от других товаров на рынке. Прежде всего это связано с тем, как рынки недвижимости сформированы и как они функционируют. Рынки недвижимости, прежде всего, отличаются:
неоднородностью;
мотивами приобретения;
неэластичность спроса и предложения;
постоянством местоположения;
высоким уровнем требуемых денежных средств на покупку недвижимости;
долговечностью и неделимостью;
высокими трансакционными издержками;
государственным вмешательством.
Неоднородность проявляется в том, что не существует двух одинаковых объектов недвижимости похожих друг на друга. Даже если имеются похожие объекты недвижимости, но они будут отличаться местоположением и размерами земельного участка, на котором они расположены. Похожие дома, расположенные на одной улице, будут отличаться по стоимости. Поэтому для участников рынка недвижимости требуется специальная консультация по ценообразованию на объекты недвижимости. Это особенность недвижимости является основанием для такой профессии как оценщик недвижимости. В отличие, скажем, от такого ликвидного товара как акция. У недвижимости нет централизованного рынка, где осуществляется торговля.
Мотив приобретения недвижимости также отличается от многих других товаров. Например, коммерческая недвижимость, как правило, приобретается в качестве инвестиций. Инвесторы в такую недвижимость ожидают получить от владения ею определенный доход. С другой стороны, жилая недвижимость приобретается, как правило, для занятия владельцем. И здесь доход от недвижимости не будет иметь преобладающего значения.
Приобретатели недвижимости могут быть мотивированы и не экономическими соображениями. Эмоциональное состояние или ценностные ориентации покупателей могут быть иметь решающую роль в наблюдаемых ценах на рынках недвижимости. Учет неэкономических соображений в приобретении объектов недвижимости сильно осложняют процесс оценки и противоречат основным предположением неоклассической экономической теории. Именно поэтому наблюдаемые цены на рынке недвижимости нельзя рассматривать как некую внутреннюю фундаментальную стоимость её. Кризисы и ценовые пузыри на рынке неоднократно демонстрировали, что психологические, а не экономические факторы, оказывали доминирующее влияние на цены.