Страница 13 из 27
Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора.
В 2012 году в ГК РФ были внесены принципы (ст. 8.1), на которых должна базироваться регистрация недвижимости. Это следующие принципы, которые были ранее выработанные юридической практикой:
1) проверки законности оснований регистрации,
2) публичности,
3) достоверности государственного реестра.
Первый принцип означает, что регистрирующий орган обязан проверить законность юридических фактов, лежащих в основании регистрации, подлинность и добровольность соответствующих волеизъявлений, наличие правомочий у лиц, обращающихся за государственной регистрацией. Однако этот принцип распространяется лишь на юридическое основание госрегистрации, но не на проверку того, является ли объект недвижимостью или движимостью. Такую проверку законодатель не предусмотрел. Получился парадокс – в реестр недвижимости попали объекты, не относящиеся к этой категории, что создало много проблем и для последствий сделок и для налогообложения. То есть государство взяло на себя функции ведения кадастра недвижимости и со своей задачей не справляется. Отсюда возникают проблемы и с принципом достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Из этого правила есть ряд исключений, на который мы здесь не будем останавливаться.
Наконец принцип открытости реестра, устанавливает, что любое заинтересованное лицо вправе иметь доступ к содержанию реестра и выяснить, кто является в настоящее время правообладателем в отношении соответствующего имущества.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что в Российской Федерации создана система государственной регистрации, в которую могут попасть (и попадают) кроме недвижимости так же и движимые вещи. Надлежащей проверки исходной правовой и технической информации для совершения регистрации не проводится. В результате мы сейчас имеем ЕГРП, в которой очень много ошибок и неточной информации. А эта информация используется для перехода прав на недвижимость и для её налогообложения, и она должна быть достоверна (в соответствии с принципами ГК РФ).
Как недостоверность данных ЕГРН влияет на налоги на недвижимость мы рассмотрим далее.
В заключении отметим те тенденции изменения законодательства в сфере недвижимости, которые проявились в 2019 году /8, 21/:
1. Существенно продвинулась работа по законопроекту об «едином объекте недвижимости», который подготовлен в соответствии с Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, подготовленная во исполнение Поручения Правительства РФ от 04.03.2016 № ИШ-П13-1858. Этот законопроект должен исправить ту ошибку, которая привела к отрыву улучшений земельного участка от земли, и должен создать единый объект недвижимости на базе земельного участка. Кроме того, он должен исправить и конкретизировать понятие «недвижимость». Начался процесс мягкого перехода от нынешней системы, в которой недвижимостями являются и земельные участки, и всё то, что возведено на этих земельных участках, к системе, когда единственным видом недвижимости являются земельные участки, а все, что возведено на участке, рассматривается как улучшения (система единого объекта). Этот закон может быть принят в конце 2019- начале 2020 года.
2. Ведется работа по реформе вещных прав и появлению в российском праве понятия «право застройки». Есть надежда, что в нашем праве это понятие появится.
3. Изменились правила сноса самовольной постройки. Правки в закон сильно урезали аппетиты исполнительной власти по внесудебному сносу объектов недвижимости. Теперь ст.222 ГК РФ разрешает вместо сноса провести «приведение в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет»,
4. В новых нормах о самовольных постройках учтена идея добросовестности застройщика, который не знал и не должен был знать о том, что в отношении земельного участка были установлены какие-то специальные публично-правовые ограничения.
5. Наконец-то была изменена схема финансирования строительства жилых домов за счет граждан-покупателей, в результате которой появилось масса обманутых дольщиков. Эта схема полностью себя дискредитировала, и от нее было решено отказаться. Основной упор теперь сделан на проектное финансирование и получение от банков строительных кредитов.
6. Идея перевода ЕГРН на блокчейн не получила развития, так как публичный блокчейн предполагает полную невозможность исправления записи. А частный блокчейн практически, ничем не отличается от тех информационных систем, которые сейчас есть в Росреестре.
7. С целью повышения надежности реестра недвижимости, начал реализовываться проект, связанный с введением в России периода бесповоротности записи, когда по истечении определенного времени (10 лет) никакая запись реестра уже не может быть оспорена.
Объекты недвижимости являются основными потребителями энергии для обогрева и обеспечения камфорной жизнедеятельности в зданиях и сооружениях. Производство этой энергии путем сжигания ископаемого топлива (газ, нефть, уголь и т.д.) и эксплуатация зданий и сооружений связаны с выбросами углекислого газа в атмосферу, что ведет к повышению температуры на земной поверхности и стихийным бедствиям, которые негативно воздействуют на те же объекты недвижимости. По данным Программы Организации Объединенных Наций по окружающей среде (ЮНЕП) спрос на энергию зданий составляет 135 ЭДж, а выбросы СО2 от эксплуатации зданий составляют не менее 10 ГтСО2, то есть интенсивность выбросов составляет не менее 40 кгСО2/м2 в год, а энергоемкость в 2021 году составила 152 Втч/м2 (рис. 1.1)
Рис.1.1 Тенденции в сфере зданий и сооружений в 2021 г. относительно 2015 г. по данным Всемирного доклада о состоянии фонда зданий (ОНУВ – определяемые на национальном уровне вклады в декарбонизацию зданий).
По данным того же доклада мировая доля выбросов СО2-экв от зданий и сооружений составляет примерно 37%, а их спрос на энергию достигает 34% (см. рис.1.2). Причем наибольшая доля приходится на жилой сектор.
Рис. 1.2. Вклад зданий и сооружений в мировую долю выбросов СО2-экв и в спросе на энергию
Таким образом, недвижимость является одним из наибольших загрязнителей планеты и требует принятия глобальных мер по декарбонизации. Эти меры принимаются как на уровне структур ООН, так и на национальных уровнях. Так в 2021 году уже 158 стран упомянули вопросы декарбонизации объектов недвижимости в своих климатических планах, из которых 118 стран прописали свои обязательства по энергоэффективности зданий. В 2021 году на эти цели было направлено 237 млрд. $.
Согласно данным Международного энергетического агентства, использование энергии в зданиях должно быть уменьшено на 80% к 2050 году, если мы хотим сократить повышение температуры до менее 2 процентов. Этого можно достичь путем энергосберегающих мероприятий.
Вопросы энергосбережения в зданиях уже давно находятся в центре внимания проектировщиков, эксплантатов и местных властей, а положительный опыт отражается в стандартах.
Выпуском международных стандартов занимается Международная организация по стандартизации ISO/ИСО. В ИСО имеются несколько комитетов. Сохранением окружающей среды и улучшение благосостояния граждан занимаются эксперты технического комитета ИСО/ТК 268 «Устойчивые города и сообщества», чей стандарт ISO 37101 помогает сообществам выявлять свои цели в области устойчивого развития и осуществлять стратегии для их достижения.