Страница 11 из 27
Для того, чтобы объекты незавершенного строительства считались недвижимостью, они должны отвечать признакам, которые установит Правительство РФ.
Однако наметился и положительный сдвиг в правильном направлении. С учетом международной практики предлагается дополнить ГК РФ новой статьей "Улучшения недвижимого имущества". Предусмотрено, что улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства или реконструкции, являются неотделимыми, а иные улучшения – отделимыми. При этом неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое. Недвижимость, имеющая отделимые улучшения, напротив, участвует в гражданском обороте без таких улучшений (однако иное может быть предусмотрено договором).
Кроме того, ГК РФ планируется дополнить новой главой, касающейся права собственности и других вещных прав на здания и сооружения. Под зданием здесь понимается строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест. Сооружение – это строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места. Уточняется, что здание, отвечающие признакам недвижимой вещи, сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них или до регистрации прав на помещение или машино-место в здании считается неотделимым улучшением земельного участка.
Значительная часть проекта посвящена вопросам, связанным с образованием объектов недвижимости, не являющихся земельными участками. В частности, проектом предусмотрено, что образование объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на него.
Кроме того, предлагается изменить подход к определению понятий "предприятие" и "единый недвижимый комплекс". Предусмотрен ряд иных изменений.
Предполагалось, что в случае принятия поправок они вступят в силу с 1 января 2019 года. Однако на дату подготовки этой книги поправки Государственной Думой так и не приняты.
Определений понятия “рынка недвижимости” достаточно много, и они порой противоречивы. С экономической точки зрения, обычно рынок недвижимости определяется как договоренности о привлечении покупателей и продавцов различных видов недвижимости вместе, чтобы определить цену, по которой имущество может быть обменено. То есть функция рынков недвижимости заключается в создании структуры цен и арендной платы согласно их наиболее выгодному использованию.
Основное внимание в этом определении рынка недвижимости уделяется востребованным объемам недвижимости, поставляемым на рынок. А это, в свою очередь, проистекает из предположений неоклассической экономической парадигмы, ориентированных на рыночную активность, а не о влиянии рыночных процессов. То есть основной фокус внимания уделяется эмпирическим фактам «равновесной» рыночной цены.
Неоклассическая экономическая теория исходит из того, что необходимо связать реальность с тем, что можно наблюдать на эмпирическом уровне. Теория предполагает, что рыночные цены являются равновесным результатом конкуренции между многочисленные, однородные, полностью информированные и рациональные агентами.
В предыдущих разделах настоящего работы показано, что на малоактивных рынках, которых большинство, эмпирические цены на недвижимость могут быть искажены особыми условиями сделок и недостаточной информации на рынке. Альтернативная теория, напротив, считает, что рыночные цены являются результатом конкуренции и координации между многочисленными, разнородными, связанными с правилами агентами, которые имеют ограниченное знание и принимающих решения в условиях неопределенности.
Кроме того, неоклассическая экономическая парадигма не рассматривает источник происхождения этих цен. А они возникают из более глубинных слоев рынка, а именно из реальной и фактических областей.
Современный взгляд на рынок недвижимости исходит из горизонтальных и вертикальных составляющих. По горизонтали следует рассмотреть весь спектр рынков недвижимости, в зависимости от активности на этих рынках по совершению сделок: от “без рынка” до конкурентных рынков типа рынка квартир.
По вертикале, в соответствии с теорией критического реализма (см. Главу 2), эмпирический уровень является важным для рынков недвижимости, но вершиной трехуровневой социальной реальности. Социальный мир состоит не только из событий, состояний дел, нашего опыта или впечатления, но также и основные структур, сил, механизмов и тенденции, которые существуют, обнаружены они или нет, и которые управляют или способствуют фактическим событиям. /1/
Подобно вершине айсберга, то, что на самом деле наблюдается эмпирически, является результатом базовый каркаса, расположенный в трех слоях или областях, а именно,
эмпирический (опыт и впечатления),
фактические (реальные события и положение дел в дополнение к эмпирическому) и
реальное (структуры, полномочия, механизмы и тенденции, помимо реальных событий и переживаний) (там же).
При принятии решения о покупке или продаже недвижимости потенциальный участник рынка будет в основном ориентироваться на эмпирические данные. К каким данным относятся цены предложений по аналогичным объектам недвижимости, кадастровая стоимость, доступные данные реестра недвижимости, цены сделок (если доступно).
То, что потенциальный покупатель действительно наблюдает (или может наблюдать) на рынке недвижимости является результатом многочисленных основных событий и процессов, которые составляют фактическую область на рынке, часть из которой является скрытыми от продавца и покупателя. К фактической области относятся процессы, связанные с поиском подходящих объектов недвижимости; проведением переговоров; выяснением законодательных и градостроительных ограничений на проведение сделок; арендные ставки и цены предложений и сделок; правилами оформления сделок; сделки, которые не были завершены из-за отсутствия финансирования или нормативных ограничений и так далее.
На эмпирическом уровне невозможно наблюдать полную и точную картину о том, что на самом деле происходит на рынках недвижимости. Во-первых, эта информация не полная, так как большая часть информации о сделках скрыта. Во-вторых, цены сделок часто искажены по причине уклонения от налогов или определенных договоренностей покупателей и продавцов. В-третьих, из-за нехватки времени и ресурсов для выявления всех возможных сделок с аналогичным имуществом.
Таким образом, ниже эмпирического уровня наблюдаемых цен лежит фактический уровень реального деятельность на рынке недвижимости, где на самом деле происходят многочисленные события, многие из которых не наблюдаемы.
Актуальные события на рынках недвижимости, в свою очередь, вызваны рыночным механизмом рынка. Механизм рынка, это то, что делает возможным переход прав на конкретную недвижимость от продавца к покупателю, которого он может и не знать. Покупатели и продавцы чаще всего не могут оценить рыночный механизм, который лежит в основе реальный области, и который проявляется в виде цен в эмпирической области. Оценщики с этой задачей справляются значительно лучше.
Основная функция механизма состоит в том, чтобы «вызывать» или облегчать передачу или приобретение прав на имущество с использованием системы цен.
Таким образом, рыночный механизм лежит в основе трехуровневой иерархии реальности. На базовом уровне рынкам требуются система, которая поддерживает закон и порядок, установление подлинности собственности, защиты прав собственности права и разрешения споров.
Совершенно очевидно, что без уверенности, ясности и безопасности, обеспечиваемые государственными институтами, рыночный механизм не может работать хорошо.
Далее рассмотрим, как этот государственный механизм рынка реализован в Российской Федерации.
Для объектов недвижимости практически во всех странах предусмотрена специальная процедура перехода прав. И для этого существуют регистрационные системы (чаще всего государственные). История возникновения регистрационных систем началась ещё до нашей эры в Древней Греции и возникла она вследствие появления и развития кредитования под залог недвижимости – ипотеки [8].