Страница 4 из 10
Административные районы названы по сторонам света:
ЦАО (Центральный Административный Округ);
ЗАО (Западный Административный Округ);
СЗАО (Северо-Западный Административный Округ);
САО (Северный Административный Округ);
СВАО (Северо-Восточный Административный Округ);
ВАО (Восточный Административный Округ);
ЮВАО (Юго-Восточный Административный Округ);
ЮАО (Южный Административный Округ);
ЮЗАО (Юго-Западный Административный Округ).
Обратите внимание на кольцевой принцип формирования ЦАО и радиальный – других административных округов.
Так как карты интересуют нас исключительно как прикладной инструмент оценки недвижимости, в последующем, мы будем пользоваться не административными картами, а риэлторскими. Мы будем искать «жилые массивы», определять их характеристики, уточнять характер застройки и прогнозировать ценовые тренды.
Правило №4. Всегда, когда возможно, определяйте положение жилого массива и дома в том числе и на дореволюционных картах Москвы, так как именно тогда административные районы в максимальной степени совпадали с характером жилых массивов.
Зонирование. Большая Москва.
Вместе с районами «старой Москвы», расположенный внутри МКАД, мы будем рассматривать районы г. Москвы, расположенные с внешней стороны МКАД, а также отдельные города ближнего Подмосковья, которые по своим характеристикам сходны с соседними районами Москвы или составляют с ними сплошную застройку.
В число подмосковных населенных пунктов, составляющих сплошную застройку с районами Москвы за пределами МКАД входят: Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, а также территории вдоль Рублевского и Новорижского шоссе.
Мы рассматриваем не полностью города/городские округа, а их основные жилые массивы со сложившейся социальной инфраструктурой, схожие по характеристикам со смежными районами Москвы.
Это территориальное объединение мы будем называть «Большая Москва». Процесс формирования Большой Москвы не закончен. Ее территория постоянной расширяются за счет появления новых жилых массивов вдоль границ и развития транспортной инфраструктуры.
Население Большой Москвы на 2022 год оценочно составляет 15 млн человек. Общее количество жилых объектов (многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков) превышает 40 000.
Вся территория Большой Москвы делится на 4 зоны:
1 зона – наиболее престижные районы Центра Москвы – зона исторической и современной премиальной застройки. В 1 зоне расположены почти все исторические достопримечательности Москвы. Большая часть 1 зоны расположена внутри Садового кольца;
2 зона – престижные районы Москвы, расположенные за пределами Садового кольца. Отличаются высоким уровнем социальной инфраструктуры и однородностью социального состава. В новой застройке преобладают жилые комплексы «бизнес-класса». Большая часть 2 зоны расположена внутри ТТК;
3 зона – бывшие индустриальные и «спальные» районы Москвы. Представлены в основном типовой советской застройкой, в новой застройке преобладают жилые комплексы классов «эконом» и «комфорт». Большая часть 3 зоны расположены между ТТК и МКАД;
4 зона – районы Москвы за МКАД и центральные жилые районы прилегающих к Москве городов-спутников. Наиболее разнородная зона, представленная как наиболее бюджетным жильем эконом-класса, так и премиальными коттеджными поселками. Расположена за пределами МКАД.
Первая зона – центральные районы Москвы. В эту зону входит вся застройка внутри Садового кольца и практически полностью территория районов ЦАО, за исключением частей Басманного, Красносельского и Таганского районов за железной дорогой. Помимо районов ЦАО к первой зоне также относятся части районов Дорогомилово и Раменки. В первой зоне значительный объем построек классов «элит» и «премиум». Практически все исторические особняки, городские усадьбы, доходные дома (многоквартирные дома постройки 1880-1917 годов) и сталинские дома индивидуальных проектов находятся именно здесь.
Вторая зона – районы качественной застройки, примыкающие к первой зоне. К этой зоне относится большая часть районов в Западном и Юго-Западном административных округах. Преобладающая застройка – дома классов «бизнес» и «комфорт-плюс», а также “сталинки” и “брежневки» типовых серий.
Третья зона – спальные и рабочие районы Москвы в пределах МКАД. Районы с преобладающей застройкой классов «эконом» и «комфорт». Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 1960 году. В этой зоне размещено много промышленных предприятий, очистных сооружений и прочих индустриальных объектов. В эту зону входят практически все районы Восточного, Юго-Восточного и Южного административных округов.
Четвертая зона. Районы Москвы за МКАД и центральные жилые массивы отдельных городов ближнего подмосковья (Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное), имеющие высокую связность с Москвой. Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 80-90ые годы XX века, а также в 2012 году после присоединения Новой Москвы. Нет четко выраженного характера застройки – варьирует от класса «премиум» в районе Рублевского и Новорижского шоссе до типовых серий класса «эконом» в районах к востоку и Юго-Востоку от МКАД.
В некоторых случаях, рассматриваемые жилые массивы имеют несколько искусственный характер. Это связано с двумя важными факторами:
Необходимость единой методологии для рассмотрения всей недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья. Главным критерием в силу радиального характера застройки имеет все-таки расположение относительно ТТК и МКАД. Поэтому относительно дорогой и благоустроенный район Митино отнесен к 4ой зоне (за МКАД), а район Капотня, цены на недвижимость в котором уступают практически всем крупным городам Подмосковья – к 3ей зоне (в пределах МКАД).
Есть несколько районов города, в которых в силу обилия промышленных предприятий и железных дорог не произошло формирование полноценных жилых массивов. Оставлять серые пятна на карте или описывать каждые отдельно стоящие дома не представлялось правильным, поэтому они были объединены в рамках одного жилого массива по критериям географической близости и средневзвешенной цены. Фактор высокой транспортной связности и однородности социального состава в таких жилых массивах отсутствует.
При описании районов Вы часто будете видеть следующие сокращения:
МКАД – Московская Кольцевая Автодорога
ТТК – Третье Транспортное Кольцо
МЦК – Московское центральное кольцо (наземная линия метро)
СВХ – Северо-восточная хорда (новая сквозная автомагистраль, связывающая районы севера, востока и юго-востока Москвы)
СЗХ – Северо-западная хорда (новая сквозная автомагистраль, связывающая районы севера, северо-запада, северо-востока и запада Москвы)
Сокращения административных округов – ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО, ВАО, СВАО, САО, СЗАО.
10 основных направлений железных дорог:
Ленинградское – в направлении города Химки
Рижское – Красногорск
Киевское – Апрелевка
Белорусское – Одинцово
Ярославское – Мытищи
Савеловское – Долгопрудный
Горьковское – Реутов
Казанское – Люберцы
Курское – Щербинка
Павелецкое – Домодедово