Страница 8 из 14
1.2.7. Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки (перекредитование) подразумевает погашение действующего кредита новым. Как правило, оформляют такой кредит для получения более выгодных условий кредитования либо для получения дополнительных денежных средств. Рефинансируют, как правило, ипотеку в альтернативном банке (то есть оформляют кредит в другом банке и погашают с помощью него действующий займ). Но есть кредитные организации, которые проводят рефинансирование собственных, ранее выданных ипотек (таких банков не много). Делается это обычно для удержания клиента либо для выдачи дополнительной суммы кредита.
Большинство банков рефинансируют ипотеку, по которой заемщик уже сделал 6 платежей. По рефинансируемой ипотеке не должно быть текущей просроченной задолженности. Большая часть банков рефинансирует ипотеку стороннего банка только при условии отсутствия просрочек (даже на 1 день) за последние 6—12 месяцев (зависит от банка).
Существуют программы кредитования, по которым при рефинансировании ипотеки банк может выдать заемщику дополнительную сумму денег (кроме той, которая необходима для погашения действующей ипотеки). В такой ситуации общая сумма кредита (сумма на рефинансирование + новые деньги) может составлять до 85% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Основным преимуществом является то, что дополнительная сумма выдается на тех же условиях (процентная ставка и срок кредита), что и сумма для рефинансирования.
Преимущества программы рефинансирования:
– Возможность снизить процентную ставку и, как следствие, итоговую переплату, является основной причиной оформления рефинансирования для большинства заемщиков. Обратите внимание: чтобы уменьшить переплату, нужно снизить ставку и при этом сохранить оставшийся срок ипотеки. Например, первоначально ипотека оформлялась на 15 лет. Год уже оплатили. Чтобы сократить переплату при рефинансировании под меньшую ставку, нужно новую ипотеку оформлять на 14 лет (по остатку первоначальной ипотеки) или еще больше сократить срок.
– Возможность изменить кредитную нагрузку. При оформлении рефинансирования по новой ипотеке можно самостоятельно выбрать новый срок кредитования (в рамках одобренного банком решения). Это дает возможность заемщику сократить ежемесячный платеж либо срок кредита.
– Возможность изменить кредитора. Заемщики могут стремиться изменить кредитора по самым разным причинам. Чаще всего это удобство обслуживания. Например, если в регионе закрылись отделения банка, либо заемщик – участник зарплатного проекта нового банка-кредитора. Иногда ипотеку переводят в конкретный банк для формирования в нем положительной кредитной истории, так как планируют в этом банке кредитоваться в будущем.
– Упрощенный пакет документов. Существуют программы рефинансирования, для рассмотрения заявки по которым достаточно только паспорта заемщика и документов на объект недвижимости, включая кредитную документацию. Обязательным условием по таким программам является отсутствие факта просроченной задолженности по рефинансируемой ипотеке, как правило, за последние 12 месяцев.
Перекредитовать можно ипотеку как на готовое жилье, так и на новостройку (на этапе строительства ипотеку рефинансируют не все банки). При этом очень мало банков рефинансируют нецелевые кредиты под залог недвижимости.
Вывод: с помощью рефинансирования можно изменить условия ранее полученной ипотеки, такие как: процентная ставка, срок кредита, размер ежемесячного платежа и, соответственно, размер итоговой переплаты. Существуют программы кредитования, позволяющие, помимо перекредитования, получить дополнительные денежные средства.
1.2.8. Коммерческая ипотека23
С помощью ипотеки возможно приобретать не только жилые объекты недвижимости, но и коммерческие. Такие кредиты выдают, конечно, не все банки, но если клиент решил приобрести нежилое помещение с использованием ипотеки, то это вполне реально. Кредитных организаций, выдающих коммерческую ипотеку, достаточно (по крайней мере, в крупных городах).
Первое, с чем нужно определиться, это со статусом клиента как заемщика для подачи заявки на ипотеку. Речь идет о том, в качестве кого выступает заемщик: как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель. Коммерческую ипотеку для индивидуальных предпринимателей предоставляет большинство банков. Для физических лиц кредиторов крайне мало. Для подачи заявки на рассмотрение в банк на коммерческую ипотеку заемщик предоставляет, как правило, такой же пакет документов, как и на ипотеку для покупки жилья24.
Основные отличия коммерческой ипотеки от жилой:
– Процентная ставка. В большинстве банков процентная ставка по ипотеке на покупку нежилого помещения значительно выше (обычно на 3—5%), чем на покупку квартиры.
– Первоначальный взнос. Обычно минимальный размер первоначального взноса выше, чем на покупку жилья, и составляет от 30% стоимости объекта недвижимости.
– Срок кредита. В некоторых банках есть ограничения по максимальному сроку предоставления коммерческой ипотеки (например, до 10 лет).
– Сумма кредита. Размер минимальной суммы коммерческой ипотеки в большинстве банков больше, чем по жилой. Так, например, некоторые кредиторы выдают коммерческую ипотеку на сумму от 4 млн рублей.
К приобретаемым нежилым помещениям у банков могут быть определенные требования. Основное, на что нужно обратить внимание:
– Кредит на этапе строительства. Многие банки не выдают коммерческую ипотеку на этапе строительства объекта, в том числе на покупку нежилого помещения в строящемся многоквартирном доме.
– Этаж. Большинство банков не кредитуют подвалы и чердаки. Также подходят не все цокольные помещения (цоколи многие кредиторы рассматривают индивидуально). Часто обязательным требованием банка является расположение объекта недвижимости на полноценном первом этаже (либо выше, если это многоэтажное здание).
– Назначение объекта. Существуют ограничения по кредитованию определенных объектов. Например, банк выдает ипотеку на покупку торговых помещений и не кредитует складские помещения.
Важно! Апартаменты во многих банках считаются нежилым помещением. Несмотря на схожесть по функционалу, метражу и многим параметрам с квартирой или комнатой, законом такое помещение считается нежилым. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться (прописаться). Только временно и максимум на 5 лет (далее временную регистрацию можно продлить). Налог на имущество рассчитывается по ставке выше, чем ставка налога на квартиру (рассчитывается, исходя из назначения земельного участка, на котором расположены апартаменты. Например, гостиница, общественно-деловое здание и т. д.). Налоговый вычет25 оформить нельзя (ни на покупку, ни на проценты, уплаченные по ипотеке). Не все банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, особенно на этапе строительства.
Вывод: коммерческую ипотеку может получить как юридическое, так и физическое лицо. Процентные ставки по коммерческой ипотеке выше, чем по жилой. Требования к приобретаемому объекту недвижимости в банках могут сильно различаться.
1.2.9. Ипотека без первоначального взноса
Стандартные ипотечные программы предусматривают наличие у заемщика первоначального взноса. Однако есть ситуации, при которых возможно оформление ипотеки без предоставления собственных средств. Рассмотрим подробнее:
– Специальные программы кредитования от застройщиков.
23
Так как книга в целом написана об ипотеке для частных клиентов, в этой главе рассмотрим коммерческую ипотеку только для физических лиц и ИП.
24
Подробнее в главе 1.4.
25
Подробнее о налоговом вычете в главе 4.2.6.