Страница 6 из 14
Важно! Узнавать нужно об аккредитации конкретного дома, в котором вы хотите купить квартиру, а не о застройщике в целом. Так как часто у одного и того же застройщика часть домов имеет аккредитацию, а часть нет. В основном это зависит от степени готовности объекта, так как одни банки могут кредитовать на этапе котлована, а другие требуют построить минимум три этажа. Некоторые банки не кредитуют малоэтажное строительство, например, трехэтажные дома.
На что нужно обратить внимание при выборе банка для покупки квартиры в новостройке:
– В каких банках аккредитован объект. Если в выбранном вами банке объект не аккредитован, уточните, готов ли банк его аккредитовать и готов ли застройщик предоставить пакет документов для аккредитации. Некоторые банки выдают ипотеку на покупку квартиры в неаккредитованной новостройке на этапе строительства при условии предоставления дополнительного поручителя.
– Размер первоначального взноса. В некоторых банках размер первоначального взноса при покупке квартиры в новостройке может быть меньше, чем по готовой квартире. Как правило, составляет от 10—15% стоимости жилья. Существуют программы от застройщиков, позволяющие купить квартиру на этапе строительства без первоначального взноса17.
– Процентная ставка. Покупая квартиру у крупного застройщика, иногда можно получить скидку на процентную ставку в банке. Уточните, подходит ли выбранная вами квартира под программу льготного кредитования.
– Цессия18. Если вы приобретаете квартиру по договору цессии (переуступки прав требования), имейте в виду, что в некоторых банках существуют ограничения на проведение таких сделок. Информацию о возможности покупки конкретной квартиры таким способом лучше заранее уточнить у ипотечного менеджера.
Вывод: при выборе квартиры в новостройке сразу уточняем, в каких банках аккредитован объект и каким договором (ДДУ или Цессии) будет оформляться сделка. Узнаем о возможности снизить процентную ставку по ипотеке при покупке квартиры у конкретного застройщика.
1.2.3. Ипотека на комнату/долю в квартире
Комната
Кроме готовых квартир, на вторичном рынке жилья существуют программы на покупку комнаты. Речь идет об изолированной комнате в коммунальной квартире либо общежитии. Банков, которые кредитуют такие объекты, не много.
Итак, основные требования банков для предоставления ипотеки на комнату:
– Изолированное помещение. При этом назначение помещения должно быть жилое.
– Площадь помещения. У банков есть требования (в каждом свои) к минимальному размеру комнаты. Обычно помещение должно быть не менее 12 м2.
– Пригодное для проживания, не в аварийном доме.
– Коммуникации (санузел, водопровод, электричество, отопление).
На практике основной причиной в отказе кредитования комнаты является отсутствие в ней санузла и водопровода, так как в большинстве общежитий и коммунальных квартир санузел общий.
Доля в квартире
Нужно сразу разделить программы кредитования: 1) на покупку доли в квартире (аналог покупки комнаты) и 2) на выкуп доли до целой квартиры.
1) Ипотеку на покупку доли в квартире банки практически не выдают19. Поэтому купить в ипотеку, например, 1/3 квартиры, скорее всего, не получится. Банк в любом случае будет требовать в залог квартиру целиком. Соответственно, приобрести долю квартиры в ипотеку станет возможным, если все остальные собственники согласятся выступить в сделке залогодателями и предоставят банку в залог свои доли (например, если собственники и покупатель являются родственниками). На практике такое бывает крайне редко.
2) Выкуп доли до целой подразумевает, что после оформления договора купли-продажи заемщик получает право собственности на квартиру целиком. Например, заемщик обладает 1/2 долей квартиры. Еще 1/2 доля принадлежит другому человеку (продавцу). При покупке второй половины покупатель становится ее единоличным собственником. Соответственно, при покупке в ипотеку банк получает в залог квартиру целиком. Такая сделка является достаточно простой и понятной для кредитора. Именно поэтому большинство банков выдают ипотеку на выкуп доли до целой по стандартной программе кредитования готового жилья.
Вывод: купить в ипотеку отдельную комнату можно при условии, что объект соответствует определенным требованиям банка. Купить долю в квартире в ипотеку возможно, только если остальные собственники согласятся заложить свои доли и банк получит в залог квартиру целиком. Ипотеку на выкуп доли до целой предоставляет большинство банков. Требования к заемщику и приобретаемому объекту недвижимости в таком случае будут аналогичны (либо очень схожи) программе по покупке готовой квартиры.
1.2.4. Дом с земельным участком20
Условия предоставления ипотеки на покупку готового жилого дома с земельным участком практически во всех банках отличаются от программы на покупку готовой квартиры. Некоторые банки вообще не предоставляют ипотечный кредит на покупку домов. Связано это, в первую очередь, с более низкой ликвидностью (возможностью последующей реализации) такой недвижимости.
Основные отличия по программам кредитования домов от квартир:
– Процентная ставка. В большинстве банков процентная ставка по ипотеке на покупку дома с земельным участком выше (обычно на 1—2%), чем на покупку квартиры.
– Первоначальный взнос. Обычно минимальный размер первоначального взноса выше, чем на покупку квартиры, и составляет 30—40% вне зависимости от способа подтверждения дохода и категории заемщика21.
– Способ подтверждения дохода. Часть банков предоставляет ипотеку на покупку дома только при документальном подтверждении дохода заемщиком. Соответственно, в этих кредитных организациях программа кредитования без подтверждения дохода на дома не распространяется.
– Категория заемщика. Некоторые банки не предоставляют ипотеку на покупку дома определенным категориям граждан. Например, собственникам бизнеса, индивидуальным предпринимателям, иностранным гражданам и другим. Кредитуют по этой программе только наемных работников.
К приобретаемым домам, как и к квартирам, у банков есть определенные требования. Рассмотрим основное, на что нужно обратить внимание:
– Назначение земельного участка, на котором находится дом (особенно если дом не в черте города). В некоторых банках есть условие, чтобы назначение земли было исключительно ИЖС (индивидуальное жилое строительство), некоторые допускают ДНП (дачные участки).
– В собственности или в аренде земельный участок. Если земля в аренде, то не все банки такие объекты кредитуют. Также нужно учитывать, что некоторые кредиторы выдают ипотеку на покупку дома с земельным участком в аренде на срок, не превышающий договор аренды.
– Материал постройки дома. Большинство банков не кредитуют деревянные дома.
– Год постройки. В банках существуют ограничения по году постройки и степени износа дома.
– Коммуникации. Существуют различные требования по наличию коммуникаций в доме, таких как газ, свет, канализация и т. д. В разных банках разные требования.
– Удаленность от города. В случае приобретения в ипотеку загородной недвижимости нужно уточнить в банке, на каком максимальном расстоянии от города может находиться приобретаемый объект недвижимости.
17
Подробнее в главе 1.2.9.
18
Подробнее о договоре цессии (переуступке прав требования) в главе 2.2.8.
19
Лично я проводил такие сделки исключительно под реализацию материнского капитала.
20
Под домом с земельным участком в главе подразумеваются жилые дома, коттеджи, загородная недвижимость.
21
Подробнее о категориях заемщиков в главе 1.3.