Страница 5 из 13
– рекреационные (строительство домов отдыха и пансионатов);
– промышленные.
На земельных участках могут быть построены следующие типы объектов:
– жилое помещение (квартира) в многоквартирном доме;
– частный дом;
– нежилое помещение;
– отдельно стоящее нежилое здание (административно-офисное, торговое, производственное, складское);
– отель (гостиница).
Глава 10. Сегменты рынка недвижимости, или На чём должен фокусироваться агент
Частое заблуждение агентов по недвижимости – фокусироваться нужно на определённом сегменте рынка.
Общепринятая сегментация разделяет рынок на:
– жилую недвижимость;
– коммерческую недвижимость;
– производные инструменты инвестиций в недвижимость.
Жилая недвижимость имеет разделение на:
– новостройки (покупка по договору долевого участия);
– готовую недвижимость в собственности физических и юридических лиц («вторичку»);
– апартаменты (на момент написания книги апартаменты де-юре относятся к нежилым помещениям, но используются в качестве жилой недвижимости).
Коммерческая недвижимость разделяется на:
– административно-офисную;
– торговую;
– гостиничную;
– производственную;
– складскую.
Такое деление коммерческой недвижимости на подсегменты на практике оказывается условным: торговые помещения могут открываться в складских комплексах, гостиницы – в административно-офисных зданиях, а медицинские кабинеты – в торговых центрах.
Где узнать о коммерческой недвижимости подробнее?
В курсе коммерческой недвижимости мы подробно разбираем классификацию и требования к коммерческой недвижимости. Здесь же отметим, что требования к помещениям формируются потребностями вашего клиента и тем типом бизнеса, которым он занимается. Диагностика потребностей клиентов в сегменте коммерческой недвижимости подробно разбирается в отдельном курсе Сергея Смирнова.
Производные инструменты инвестирования – это способ коллективного владения долей в жилой и коммерческой недвижимости. В России, согласно законодательству, ваш клиент может инвестировать денежные средства в покупку паёв в паевых фондах. Они, в свою очередь, размещают привлечённые средства в проекты, приносящие участникам доход.
Эта книга ориентирована на работу с физическими лицами (частными клиентами). Потребности у них разные. Согласно своим потребностям один и тот же клиент может последовательно обращаться к агенту за консультацией по вопросам:
– покупки квартиры;
– инвестиций в новостройку;
– аренды офисных помещений.
____________
Важно понять: мы не работаем с недвижимостью, мы работаем с потребностями клиентов.
__________
Развитие агента не привязывается к сегменту недвижимости, оно связано с расширением профессионального кругозора. Карьера агента – это и есть пошаговое изучение сегментов рынка. Агент проходит путь со своими клиентами. Тогда клиент будет сотрудничать с агентом долгое время.
Глава 11. Суть устройства рынка недвижимости
В этой книге мы будем рассматривать рынки с точки зрения качественной современной экономической теории и будем часто приводить ссылки на труды известных учёных, лауреатов Нобелевских премий в области экономики.
Мы так привыкли к словосочетанию «рынок недвижимости», что никто не пытается задуматься и разобрать этимологию этого словосочетания.
Давайте дадим определение слову «рынок» с точки зрения экономики.
____________
Рынок — это совокупность процессов и отношений, возникающих между покупателями и продавцами.
__________
Владельцев недвижимости можно разделить на две группы:
– институциональные инвесторы (банки, фонды, инвестиционные компании);
– физические лица (владельцы объектов недвижимости).
Институциональные инвесторы определяют тренды на рынке недвижимости. Банки влияют на ставки по ипотеке и кредитованию строительства. Девелоперские компании скупают крупные земельные участки в городах, влияют на архитектуру и ценообразование. Фонды инвестируют и выкупают значительные объёмы жилой и коммерческой недвижимости.
Такие игроки чаще всего формируют тренды роста и падения цен. Крупные игроки формируют политику рынка недвижимости.
Но! Как бы крупные институциональные участники ни пытались регулировать рынок недвижимости, его можно отнести к рынку идеальной конкуренции.
Дело в том, что большое количество предложений от физических лиц можно увидеть только на таких рынках, как рынки недвижимости, автомобилей, труда. Именно их и называют рынками идеальной конкуренции.
Рынок продажи подержанных автомобилей и рынок труда изучал известный американский экономист Джордж Акерлоф.
____________
В 2001 году экономист Джордж Акерлоф получил Нобелевскую премию за теорию асимметричного доступа к информации (ещё её называют «теория лимонов»).
__________
Учёный вместе с коллегами изучал рынок подержанных автомобилей, который часто сравнивают с рынком вторичной недвижимости. Акерлоф выяснил, что если продавец и покупатель имеют разную информацию о продаваемых объектах, то продавец всегда выигрывает по отношению к покупателю. Учёные доказали, что покупатели часто покупают «лимоны» (так на американском сленге называются машины, поломки которых обнаруживаются только после покупки) из-за отсутствия доступа к информации. То есть когда у покупателя нет полной информации, он может сделать нерациональную (невыгодную) покупку.
То же самое можно сказать и о рынке недвижимости. Информация на порталах недвижимости сегодня – это мусорная куча, которой лучше не доверять, иначе нарвёшься на «лимон».
Акерлоф ввёл понятие о рынках с асимметричной информацией.
Любой собственник недвижимости, выходящий на рынок, знает качество своего объекта лучше, чем может об этом собрать информацию покупатель. Значит, продавец по отношению к покупателю находится, по мнению экономистов, в более выигрышном положении.
Но сам собственник не всегда знает, по какой цене можно продать свой объект. Поэтому при анализе рынка он тоже использует ограниченный объём данных. Выходит, и покупатели, и продавцы принимают решение о сделке в условиях неопределённости. Поэтому на рынке недвижимости действуют законы, которые сформулировал другой нобелевский лауреат – Даниэль Канеман.
____________
В 2002 году психолог Даниэль Канеман – основоположник поведенческой экономики – получил Нобелевскую премию «за применение психологической методики в экономической науке, в особенности – при исследовании формирования суждений и принятия решений в условиях неопределённости».
__________
Обратите внимание, что в 2001 и 2002 году два ученых получают премии за схожие выводы.
Получается, что цены на рынке недвижимости формируются толпой, каждый участник которой не имеет качественной информации для вывода о рациональности принятого решения.
____________
Агенту по недвижимости очень важно понимать, что никакой справедливой, выгодной или невыгодной цены сделки не существует.