Страница 1 из 12

Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

Коллектив авторов

Светлой памяти безвременно ушедшего нашего коллеги и нашего соавтора Станислава Вячеславовича Николюкина посвящается

Авторский коллектив

Глава 1. Горбунов Михаил Александрович, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры частного права Государственного университета.

Глава 2. Кулаков Владимир Викторович, доктор юридических наук, профессор, ректор Российского государственного университета правосудия, профессор кафедры гражданского права Российского государственного университета правосудия.

Глава 3 и глава 16. Левушкин Анатолий Николаевич, доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского права Российского государственного университета правосудия.

Глава 4. Свирин Юрий Александрович – доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского процесса и организации службы судебных приставов Всероссийского государственного университета юстиции. профессор ФГОБУ ВО Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации (Финуниверситет), Действительный член РАЕН, Почетный адвокат России.

Глава 5 и 6.

Николюкин Станислав Вячеславович – кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Российского государственного университета правосудия.

Глава 7. Казанина Татьяна Владимировна, кандидат педагогических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Российской таможенной академии; Шагиева Розалина Васильевна, доктор юридических наук, профессор, первый проректор Российской академии адвокатуры и нотариата, профессор кафедры частного права Государственного университета управления.

Глава 8. Голышев Вадим Григорьевич, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Института права и управления Московского городского педагогического университета.

Голышева Антонина Владимировна, кандидат исторических наук, доцент, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Института права и управления Московского городского педагогического университета.

Глава 9. Смирнова Вера Владимировна кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры «Административное право, экологическое право, информационное право» Российского университета транспорта (МИИТ).

Глава 10. Козлова Елена Борисовна – доктор юридических наук, доцент профессор кафедры гражданского и предпринимательского права Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России).

Глава 11 и 15. Матвеева Мария Андреевна – кандидат юридических наук, доцент кафедры «Транспортное право» ФГАОУ ВО «Российский университет транспорта (МИИТ)», Мельникова Юлия Владимировна – кандидат юридических наук, доцент кафедры «Транспортное право» ФГАОУ ВО «Российский университет транспорта (МИИТ)».

Глава 12. Астафьев Максим Витальевич – соискатель Российской академии адвокатуры и нотариата; Ерофеева Диана Валерьевна – кандидат юридических наук, доцент кафедры фундаментальной юриспруденции и международного права Российской академии адвокатуры и нотариата.

Глава 13. Ведышева Наталия Олеговна – кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры экологического и природоресурсного права ФГБОУ ВО Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина.

Глава 14. Ефимова Ольга Владимировна – кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры нотариата и гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Института права и управления Московского городского педагогического университета.

Глава 17. Крохина Юлия Александровна – доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой правовых дисциплин Высшей школы государственного аудита (факультет) Московского государственного университета им. Ломоносова.

Раздел I

Учение о недвижимости: общие вопросы

Глава 1

Правовое регулирование использования земельных участков (agri) в Древнем Риме

Присущее современному праву юридически значимое подразделение вещей на движимые и недвижимые в древнеримском праве не существовало, хотя уже в архаический период (VI–IV в.в. до н. э.), существовали более длинные, по сравнению со сроками в отношении других вещей, сроки давностного владения земельного участками. А позднее, в предклассический период, римские преторы устанавливали специальные виды интердиктов (interdictum retinendae possessionis, интердикт для удержания владения) для участков и зданий[1]. То есть понимание юрисдикционной значимости обьективных свойств недвижимости не повлекло создание вышеуказанной доктринальной систематики.

При этом исторически основным объектом недвижимости в Древнем Риме было пахотное поле (agri) – такой обьект, который в глазах людей того времени имел, в первую очередь сакрально-религиозное значение, производным от которого являлось и права на такие участки. Важно отметить и тот факт, что римское право даже самого позднего, постклассического периода, не знало деление на вещное и обязательственное право, хотя римские юристы и проводили различие между исками actio in rem (т. е. «иск к вещи»), и actio in personam (т. е. «иск к лицу»). В этот связи право использования земельных участков, в современном понимании систематики частных прав, относилось бы как к вещному, так, одновременно, и к обязательственному праву. В контексте же оригинального правопонимания людей того времени, оно относилось к праву лиц, представляя собой систему правил, которые должен соблюдать рачительный отец семейства по отношению к пахотному полю (agri).

Правами на agri в системе римского правопорядка были владение (possessio), право собственности (dominium), сервитуты (к который относится и право суперфиция), а также очень поздно возникшее право эмфитевзиса (II–III в.в. н.э). Некоторые из них, скажем, право земельных сервитутов, были механически заимствованы из права древнегреческих полисов[2], где они существовали много ранее, другие, например, владение и собственность, возникли в рамках римского правопорядка, но в их основе лежали религиозные догматы тех или иных древнегреческих философских школ, которым позднее было придано правовое содержание древнеримскими юристами.

О древнеримском праве владения (possession) современным ученым известно мало. Это один из самых загадочных институтом древнеримского правопорядка. Не подвергается сомнению лишь тот факт, что possessio представляло собой самостоятельное, отличное от собственности право, которое защищалось в особом, значительно упрощенном по сравнению с исковой защитой собственности, порядке.

Юридическая конструкция владения состоит из двух элементов: объективного (corpus possessionis) и субъективного (animus possessionis, animus tenendi). Одновременное наличие в действиях какого-либо субъекта права этих двух элементов рассматривалось как владение.

Что касается первого, объективного критерия владения (corpus possessionis, дословно – «тело владения»), то он, в представлении римских юристов, есть ни что иное, как видимая всем окружающим или легко в некоторых случаях презюмируемая принадлежность вещи конкретному лицу. Суть данного элемента максимально точно передает Павел, который цитирует Лабеона: «Владение было названо, как говорит и Лабеон, от места оседлости как место жительства, так как оно естественно удерживается тем, кто на нем поселяется, что по-гречески называется «катохе» (дословно – задержание, захват)» указывает он (D.41.2.1).

См, например, Санфилиппо Ч. Курс римского частного права. М., 2002. С. 57, 175, 189.

См., например, 8 книга «Законов» Платона, фр. 844a-b, 845b-e, где мыслитель описывает земельные сервитуты, существовавшие задолго до этого времени.