Страница 3 из 5
5) Госпошлина – 2000 руб.
Итого у меня вышло примерно 25 000 руб. на дополнительные расходы (не считая аванса), плюс первоначальный взнос. Эта сумма должна была быть на моем счету в день заключения сделки.
Прежде чем окунаться в мир ипотеки, нужно оценить свою кредитоспособность. Что это такое? По сути, это то, о чем уже было написано выше – соотношение ваших доходов и расходов. Прежде чем ваша кредитная заявка попадет к кредитному специалисту, она будет автоматически проанализирована специальной программой, которая оценит вашу кредитоспособность. Если уровень ваших расходов превысит 50% ваших доходов, то автоматически будет отказ. Программа просто не пропустит вашу заявку дальше.
Пример 1:
В заявке на кредит заемщик указывает, что его заработная плата составляет 30 000 руб. Ежемесячно он платит за аренду 10 000 руб. При этом он хочет взять кредит с ежемесячным платежом 5000 руб.
В данном случае, программа сделает расчет: 30 000 руб./2=15 000 руб. Сумма расхода не должна превышать 50% от суммы дохода, т.е. 15 000 руб. Расход составляет: 10000 руб. + 5000 руб. = 15 000 руб. Превышения нет. Если нет каких-либо других отрицательных факторов, то заявка будет предварительно одобрена.
Пример 2:
Заявка с теми же параметрами. Зарплата 30 000 руб. Плата за аренду 10000 руб. Заемщик хочет взять кредит с ежемесячным платежом 5000 руб. При этом есть еще один маленький кредит с ежемесячным платежом 3000 руб. Программа делает расчет: расход составляет 10 000 руб.+ 5000 руб.+3000 руб. = 18 000 руб. Сумма превышает 50% от суммы дохода. Автоматический отказ.
Это лишь приблизительные примеры. Конечно, есть много нюансов. Например, если по дополнительному кредиту осталось выплатить всего два-три месяца, он может и не учитываться. Но чаще всего работает именно такая формула. Рекомендую вам опираться на нее при расчете вашей кредитоспособности.
Еще нюансы:
Чем больше первоначальный взнос, тем более лоялен банк к клиенту, и тем больше уступок в оформлении кредита. Например, может быть ниже процентная ставка.
Если у вас нет дополнительных кредитов, но есть кредитная карта, то она все равно может учитываться, как потенциальный кредит. По кредитной карте по умолчанию максимальный платеж обычно составляет 3-5% от лимита карты. То есть, если кредитная карта лимитом 100 000 руб., то максимальный ежемесячный платеж составит 3000-5000 руб. Это рекомендуемый платеж по умолчанию, вносить можно больше.
Есть преимущества у зарплатных клиентов банка. Для них может быть ниже процентная ставка, меньше первоначальный взнос или некоторые уступки по кредитоспособности.
Хорошая кредитная история заемщика также влияет на лояльность банка.
Вывод: прежде чем вступать в ипотеку, погасите все свои текущие кредиты и кредитные карты.
Когда я оформляла ипотечный кредит без первоначального взноса, то предварительно погасила все задолженности по кредитам и кредитным картам. Но по заявке пришел отказ. Банк не пропустил мои кредитные карты, а их было две с лимитом по 50 000 руб. Мне было предложено аннулировать одну из карт и попробовать оформить заявку снова. Но, если честно, мне не хотелось этого делать. Я понимала, что после оформления ипотеки, вряд ли смогу где-либо оформить при необходимости еще один кредит. Карты мне хотелось оставить в качестве “выручалок” до зарплаты, если возникнет такая потребность. К тому же, аннулирование карт не гарантировало одобрение ипотеки.
Но во время второй попытки оформления ипотечного кредита (уже с первоначальным взносом) банк не обратил на эти карты никакого внимания. Видите разницу?
И все же, пользуйтесь этим простым правилом:
Сумма ваших расходов не должна превышать 50% доходов.
Вот вы и определили конкретно свои цели: какой тип недвижимости хотите приобрести и для чего. Проанализировали свое финансовое состояние, подсчитали расходы и доходы. Последнее, что осталось сделать – это осознать риски.
Ипотечный кредит – это, безусловно, большой риск. Но чем мы рискуем? По сути, мы берем недвижимость, которая по-настоящему станет собственностью только после выплаты кредита. Для этого требуется выполнять условие – платить ежемесячный платеж до погашения долга. При неоднократных нарушениях этих условий, квартира уходит в собственность банку, а мы возвращаемся к тому этапу, с которого начали – ни долгов, ни собственности.
Я не говорю, что ипотека, это хорошо. Разумеется, если есть возможность обойтись без кредитов, то так будет намного лучше. Но если выбора нет, а необходимость есть, почему бы не воспользоваться этим шансом. Ведь кто не рискует, тот не добивается невозможного.
Итак, какие же риски могут быть? Их на самом деле очень много, и о них я еще напишу в следующих главах, но здесь укажу те риски, которые касаются именно ипотечного кредита и платежных обязательств.
1) Потеря работы.
Как можно подстраховаться? Самый лучший вариант, внести два, а лучше три ежемесячных платежа. Если есть возможность сделать это сразу после оформления ипотеки, то делайте. Если нет, то старайтесь понемногу откладывать эту “страховочную” сумму, чтобы обезопасить себя при непредвиденных обстоятельствах.
Расскажу подробнее технический момент, чтобы не возникло путаницы с частично досрочным погашением. При оформлении кредита банк открывает для клиента как бы два счета: индивидуальный и кредитный. Кредитный счет – это ваш долг, минус. Индивидуальный – это счет, с которого списываются денежные средства для погашения долга на кредитном счете.
Индивидуальный счет может уже быть у клиента, например, зарплатный. Но я, например, открыла отдельный счет для ипотеки. Так удобнее контролировать свои расходы.
Когда вы вносите сумму ежемесячного платежа, она попадает на индивидуальный счет и списывается оттуда только в дату погашения кредитного платежа, строго по графику.
Если, к примеру, размер ежемесячного платежа составляет 5000 руб., а вы внесли 7000 руб., то спишется только сумма по графику – 5000 руб., а остаток 2000 руб. останется на индивидуальном счете. Если вы внесете тройной платеж в размере 15 000 руб., то последующие три месяца оттуда будет списываться сумма не более 5000 руб., строго в размере ежемесячного платежа.
За эти три месяца вы вполне можете найти себе работу, и уже не беспокоиться о том, что нечем будет платить за кредит. Так же эта резервная сумма позволит спокойнее относиться к ежемесячным платежам. Можно заплатить чуть позже или чуть раньше даты платежа и не переживать, что возникнет просрочка.
2) Утрата платежеспособности.
Конечно, может возникнуть ситуация, когда уже и страховочная сумма потрачена, а работы нет. И вообще больше нет возможности оплачивать кредит. Тут есть несколько вариантов выхода из данной ситуации.
Во-первых, обратиться в банк, который выдал кредит, и честно рассказать о своих трудностях. Как правило, у банка есть специальные программы для решения таких проблем. Это может быть отсрочка платежа, кредитные каникулы, уменьшение ежемесячного платежа или что-то другое.
Во-вторых, продать недвижимость. В данном случае стоимость недвижимости должна покрывать сумму задолженности вместе с процентами. Еще лучше, если она будет больше. Так вы сможете не только покрыть свои расходы, но и получить прибыль. С этим тоже лучше обратиться в банк. Он может пойти вам навстречу и за вас выставить на продажу квартиру. Где жить? Там же, где и раньше: у родственников или снимать жилье в аренду.
В-третьих, если описанные выше варианты не используются, то ипотечная недвижимость переходит в собственность банка для покрытия задолженности, только клиент при этом не получает никакой выгоды.